Leitsätze:
Der Vermieter hat ein Wahlrecht, ob er nach einer Modernisierung die Miete nach den §§ 558 ff. oder nach den §§ 559 ff. BGB erhöht. Hat er jedoch die Miete auf Grundlage des modernisierten Ausstattungsstandards der Wohnung gemäß §§ 558 ff. BGB auf das ortsübliche Mietniveau erhöht, scheidet eine spätere Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB aus.
AG Lichtenberg, Urteil vom 10.9.02 – 8 C 60/02 –
Mitgeteilt von RAin Marion Vorpahl
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… 1. Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf rückständige Miete nicht zu, §535 BGB. Die Nettokaltmiete ist durch das Mieterhöhungsverlangen nicht per 1.5.2001 um 98,50 DM gestiegen, so dass Rückstände nicht bestehen.
Auf den Rechtsstreit ist § 3 MHG anzuwenden, Art. 229, § 3 Nr. 2 EGBGB.
Dem Kläger ist verwehrt, nachdem er mit Schreiben vom 27.4.2000 die Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG begehrt und teilweise auch erhalten hat, nun noch für damals bereits abgeschlossene Modernisierungsarbeiten zusätzlich eine weitere Mieterhöhung gemäß § 3 MHG geltend zu machen.
Es steht dem Vermieter grundsätzlich frei, ob er nach einer Modernisierung die Miete über den Weg des § 2 MHG bis zur ortsüblichen Miete erhöht oder gemäß § 3 MHG die Kosten der Modernisierung umlegt. Auch eine Kumulation ist möglich, indem anschließend an eine Mieterhöhung gemäß § 3 MHG die Miete weiter bis zur Ortsüblichkeit gemäß § 2 MHG erhöht wird. Dies folgt daraus, dass wegen Mieterhöhungen nach § 3 MHG die Wartefrist ausdrücklich nicht gilt. Unzulässig ist jedoch eine Kumulation in der Weise, dass zunächst die Miete gemäß § 2 MHG erhöht wird und danach darüber hinaus weiter gemäß § 3 MHG (vgl. Palandt BGB § 3 MHG RN 3, Münchener Kommentar § 3 MHG RN 16 und OLG Hamm Rechtsentscheid vom 30.10.1982 NJW 1983, 289 ff.). Denn mit einer zusätzlichen Mieterhöhung gemäß § 3 MHG würde dann die ortsübliche Miete, die für § 2 MHG die Obergrenze ist, überschritten werden können, so dass bei dieser Kumulation die Gefahr bestünde, dass die Grenze des § 2 MHG ausgehebelt würde.
Eine Mieterhöhung unabhängig von der ortsüblichen Miete kann der Vermieter nur gestützt allein auf § 3 MHG verlangen.
Eine Ausnahme hiervon ist nur zu machen, falls der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG ausdrücklich den nicht modernisierten Zustand fiktiv zur Grundlage der Ermittlung der ortsüblichen Miete macht. Denn nur in diesem Fall ist die unzulässige Kumulation ausgeschlossen. Der Vorbehalt ist auch ausdrücklich zu erklären, denn ohne diese Erklärung muss der Mieter, der eine modernisierte Wohnung in einem modernisierten Gebäude bewohnt, davon ausgehen, dass der gegenwärtige, d.h. der modernisierte Zustand, die Basis für die Ermittlung der ortsüblichen Miete bilden soll, da dies der Regelfall bei § 2 MHG ist. Einen derartigen ausdrücklichen Vorbehalt hat der Kläger nicht erklärt. Dem im Termin im Original vorgelegten Schreiben war lediglich eine Kopie der Tabelle des Mietspiegels beigefügt. Das Anschreiben selbst enthält keinen Vorbehalt. Auf einzelne Merkmale für die Spanneneinordnung hat der Kläger nicht Bezug genommen. Den anderweitigen Vortrag hat er nicht aufrechterhalten. Es ist auch nicht quasi automatisch, wie der Kläger meint, von einem solchen Vorbehalt auszugehen, weil die hier streitgegenständlichen Modernisierungsarbeiten noch nicht abgerechnet gewesen seien. Zunächst ist festzuhalten, dass der Kläger diese Arbeiten bereits unter dem 22.12.1999 erstmalig abgerechnet hatte. Diese Abrechnung hatte die Beklagte jedoch nicht akzeptiert. Weiter kommt es darauf aber auch nicht an, weil der Vermieter eben gerade ein Wahlrecht hat, ob er nach § 2 oder § 3 MHG erhöht, so dass der Mieter erst durch die Erhöhungserklärung davon Kenntnis erlangt, wie der Vermieter vorgeht. Für die Beklagte stellte sich deshalb das Vorgehen gemäß § 2 MHG, das auch vor Klageerhebung wegen des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 3 MHG erfolgte, als Verzicht auf eine Abrechnung gemäß § 3 MHG dar. Weiter hat der Kläger, wie dem Vortrag im Schriftsatz vom 20.6.2002 zu entnehmen ist, auch die hier streitgegenständlichen Modernisierungsarbeiten des Außenbereichs in seinem Mieterhöhungsverlangen vom 27.4. 2000 entgegen seinem Vortrag gerade doch berücksichtigt. Dies betrifft die Merkmalsgruppe 3 und dort etwa das Merkmal des gut erhaltenen Eingangsbereiches/Treppenhauses. …
Anmerkung der Redaktion:
Die in der Entscheidung zitierten Paragraphen entsprechen der bis zum 31.8.2001 geltenden Rechtslage.
03.01.2018
