Leitsätze:
1. Kosten der Anschaffung von Gartengeräten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig.
2. Zur Beweislast für die Richtigkeit der von der Verwaltung in die Abrechnung eingesetzten Ablesewerte des Wohnungswasserzählers.
3. Bei einem Eich- und Wartungsservicevertrag kann nicht ausgeschlossen werden, dass es sich um einen Vollwartungsvertrag handelt, so dass für den Reparaturkostenanteil im Wege der Schätzung ein Abschlag von 30 Prozent zulässig ist.
LG Potsdam, Urteil vom 26.9.02 – 11 S 81/01 –
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Den Klägern steht ein weitergehender Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1999 nicht zu.
Zu Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass die Kläger vorliegend nicht berechtigt sind, die Kosten der Gartenpflege auf die Beklagte umzulegen. Derartige Kosten sind zwar nach der im Mietvertrag getroffenen Regelung sowie gemäß Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung grundsätzlich umlagefähig. Dies trifft aber nur auf die laufenden Instandhaltungs- und die Betriebskosten zu. Zutreffend hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass die Kosten für die Anschaffung der Geräte für die Gartenpflege nicht umlagefähig sind. Dies gilt selbst dann, wenn es sich um eine Ersatzbeschaffung handelt (vgl. hierzu auch Schmid, Mietnebenkosten, Rz. 4109 f.m.w.N.). Dies ist aber bei den von den Klägern geltend gemachten Anschaffungskosten für den Gartenbedarf – wie sie in der Berufungsschrift auch ausführen – der Fall, weshalb eine andere rechtliche Beurteilung durch die Berufungskammer nicht angezeigt ist. Inwieweit durch diese Anschaffungen hier – wie weiter von den Beklagten geltend gemacht – eine Betriebskostensenkung durch Einsparung von Lohnkosten des Hauswarts oder die Vergütung eines Fremdunternehmers eingetreten sein soll, ist nicht hinreichend erkennbar.
Den Klägern steht im Weiteren auch kein Anspruch auf Zahlung von Wasserkosten durch die Beklagte über den vom Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus zu.
Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung lediglich einen Anspruch auf Erstattung der auf den unstreitig gebliebenen Verbrauch entfallenen Kosten zugesprochen, weil die Kläger für einen höheren Verbrauch beweisfällig geblieben waren.
Auch die zum weitergehenden Wasserverbrauch auf Antrag der Kläger in der Berufungsinstanz vernommenen Zeugen haben die behaupteten Verbrauchswerte nicht bestätigt, was zu Lasten der Kläger geht. Die Zeugen F… und K… konnten lediglich Bekundungen zu den bei Auszug des Vormieters abgelesenen Verbrauchswerten machen; hinsichtlich der hier maßgeblichen Werte bei Auszug der Beklagten waren ihnen Angaben nicht möglich, weil sie bei deren Dokumentierung nicht zugegen waren.
Auch die Vernehmung der sodann vernommenen Zeugin P… hat die Beweisfrage nicht zur Überzeugung des Gerichts bestätigt. Diese hat zwar bekundet, die Wohnungsabnahme der Beklagten durchgeführt, das entsprechende Abnahmeprotokoll mit erstellt und hierin auch die von ihr wahrgenommenen Verbrauchswerte festgehalten zu haben. Auf Vorhalt der bei der Akte befindlichen Ableseprotokolle erkannte sie diese jedoch nicht wieder und konnte nur bestätigen, dass es sich dabei um von der Firma B… gefertigte Ableseprotokolle handele. Ob die dort angeführten Verbrauchswerte zutreffend sind, konnte die Zeugin somit nicht sagen. Vielmehr berief sie sich diesbezüglich auf ein in ihrer Anwesenheit gefertigtes Protokoll, das auf den 3. Mai 2002 datiere. Dieses war jedoch nicht in der Akte befindlich und wurde auch nicht im weiteren Verlauf der Sitzung in die Beweisaufnahme eingeführt, so dass den Klägern der Beweis, es seien bei Auszug der Beklagten die behaupteten Verbrauchswerte abgelesen worden, im Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gelungen ist. Die weitere Bekundung der Zeugin P…, sie habe Kenntnis darüber erlangt, dass der Verbrauch der Beklagten hoch gewesen sei, genügt insofern nicht.
Hieran ändert auch das Vorbringen der Kläger mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 23. Juli 2002 nichts. Die Kläger haben zwar nunmehr im Nachgang der Zeugenvernehmung ein auf den 3. Mai 2002 datierendes (Zwischen-)Ableseprotokoll eingereicht und geltend gemacht, dass dieses in die Sitzung am 8. November 2001 eingeführt und von der Beklagtenseite anerkannt worden sei. Dies erscheint aber bereits deshalb fraglich, weil die Klägerseite tatsächlich in der mündlichen Verhandlung am 8. November 2001 zwei Ableseprotokolle überreicht hat und diese der Zeugin P… auch vorgehalten worden sind. Jedenfalls rechtfertigt das neuerliche Vorbringen aus Gründen der Verfahrensökonomie eine Wiederaufnahme der mündlichen Verhandlung oder gar eine Wiederholung der Beweisaufnahme nicht (§296 a ZPO).
Die Kammer sieht sich auch nicht zu einer Abänderung der angefochtenen Entscheidung veranlasst, soweit das Amtsgericht bei den von den Klägern umgelegten Kosten aus dem Eich- und Wartungsservicevertrag einen Abschlag von 30 Prozent vorgenommen hat. Auf Grund des Inhalts der Regelungen in dem von den Klägern vorgelegten Servicevertrag mit der Firma B… kann nämlich nicht ausgeschlossen werden, dass es sich um einen Vollwartungsvertrag handelt und insofern auch Reparaturleistungen berechnet werden, die grundsätzlich nicht umlagefähig sind. Dass das Amtsgericht den danach auf die Reparaturkosten entfallenden Anteil auf 30 Prozent geschätzt und in Abzug gebracht hat, ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Anhaltspunkte, die in tatsächlicher Hinsicht wegen der Besonderheiten des Falls gegen die Höhe des Anteils und für den Abzug eines konkreten Betrages sprechen, sind auch in der 2. Instanz nicht hervorgetreten. …
04.01.2018
