Info 111: Der Hauswart in der Betriebskostenabrechnung

Stand: 1/08

Der Hausmeister oder Hauswart ist vom Vermieter angestellt. Er hat sich um den Zustand des Hauses und vor allem der Gemeinschaftsräume und Gemeinschaftseinrichtungen zu kümmern und die hierfür erforderlichen Arbeiten zu verrichten. Typische Hausmeisteraufgaben sind: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Schneebeseitigung, Wartungsarbeiten usw. Diese Kosten können als Betriebskosten über den Mietvertrag auf die Mieter abgewälzt werden. Soweit der Hausmeister Verwaltungsaufgaben übernimmt oder Reparaturen durchführt, darf der hierauf entfallende Kostenanteil nicht als Betriebskosten abgerechnet werden. Der Vermieter kann auch mit einem gewerblichen Unternehmen einen so genannten Hausmeisterdienstvertrag abschließen (LG Frankfurt WuM 96, 561).

Der Hausmeister hat auch darauf zu achten, dass die Hausordnung eingehalten wird.

Hat ein Mieter vertraglich die Hausmeistertätigkeit übernommen, kann er dafür im Zweifel auch eine angemessene Vergütung verlangen (AG Köln WuM 85, 374).

Die Kosten für den Hauswart

Hier ist vor allem darauf zu achten, dass der Mieter diese Kosten nicht doppelt zahlt!

Betreut der Hauswart z.B. die Wasserversorgung, die Heizung, die Warmwasserversorgung, den Aufzug oder reinigt er die Straßen und kümmert sich um die Müllabfuhr und die Entwässerung oder hat er die Hausbetreuung, die Ungezieferbekämpfung und die Gartenpflege übernommen, so dürfen für diese Kostenarten dann insoweit keine gesonderten Kosten angesetzt werden, da sie mit der Vergütung für den Hauswart abgegolten sind (AG Hamburg WuM 76, 29). Auch eine Aufteilung der Hausmeisterkosten auf die einzelnen Betriebskostenarten ist unzulässig (LG Hamburg WuM 90, 561; AG Hamburg WuM 98, 627).

Wichtig: Die Kosten für den Hauswart dürfen nur umgelegt werden, wenn der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit eingehalten ist.

Schaltet der Vermieter eine Hausmeisterfirma ein, muss er dieses Gebot beachten (AG Köln WuM 99, 466). Die Kosten des beauftragten Unternehmens dürfen nicht doppelt so hoch wie die von Konkurrenzunternehmen sein.

Der Vermieter eines kleinen oder mittelgroßen Mietshauses darf aber nicht einfach Arbeiten, die der Hausmeister übernehmen kann, an Unternehmen vergeben oder dafür eigene Leute einstellen.

Die Kosten für den Hausmeister dürfen nicht zu hoch sein. Was angemessen ist, richtet sich vor allem nach seinem Aufgabengebiet und den vor Ort üblichen Preisen. Die von Gerichten angegebenen Beträge weichen deshalb stark voneinander ab und können nur eine grobe Orientierung sein.

Als überhöht wurden folgende, in Euro umgerechnete monatliche Hausmeisterkosten angesehen: mehr als 0,18 Euro/qm (AG Köln WuM 00, 680), mehr als 0,24 Euro/qm (AG Köln WuM 01, 515), mehr als 0,26 Euro/qm (AG Köln WuM 97, 27), mehr als 0,38 bis 0,46 Euro/qm (LG München I NZM 02, 286), mehr als 0,46 Euro/qm; AG Köln WuM 99, 235), mehr als 0,51 Euro/qm (LG Wuppertal WuM 99, 342).

Nach AG Dortmund (NJW-RR 96, 225) spricht ein höheres Gehalt als 40.000 Euro im Jahr für nicht umlagefähige Verwaltertätigkeit.

Typische Hausmeisteraufgaben sind körperliche Arbeiten, wie Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls (LG Köln WuM 92, 258).

Ist der Hausmeister – wie in der Praxis häufig anzutreffen – „Mädchen für alles“ und führt er neben den eigentlichen Hausmeistertätigkeiten auch kleinere Reparaturen durch und ist er auch für typische Hausverwaltungsaufgaben zuständig, kann der auf diese Arbeiten entfallende Kostenanteil nicht auf die Mieter umgelegt werden (LG Köln WuM 92, 258). In diesem Fall hatte der Hausmeister nur in der Hälfte seiner Arbeitszeit als Hausmeister gearbeitet. Konsequenz: Auch nur 50 % der ursprünglich geltend gemachten Hausmeisterkosten sind umlegbar. Das LG Mannheim (WuM 91, 594) kürzte die Hausmeisterkosten sogar auf ein Drittel der ursprünglich angesetzten Kosten. Soweit der Hausmeister Reparaturarbeiten und Verwaltungsaufgaben ausführt, sind die Hausmeisterkosten entsprechend zu kürzen, so auch LG Hannover (WuM 91, 540). In einem anderen Fall kürzte das LG Berlin die Hauswartkosten um 20 % (GE 02, 860).

Das Gleiche gilt, wenn mit einem Hausbetreuungsunternehmen ein Hausmeisterdienstvertrag abgeschlossen worden ist (LG Frankfurt/M. WuM 96, 561). Die Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungsaufgaben sind abzuziehen, z.B. Anteile für Telefonkosten, Notdienstreparaturen, Überwachung und Mängelfeststellung, Ablesen von Zählerständen (LG München I WuM 00, 258; AG Köln WuM 99, 235). Oder auch Kosten für Werkzeug, Geräte und Reparaturmaterial (LG Wuppertal WuM 99, 342). Eine vom Vermieter durchgeführte Aufteilung der Kosten ist zu erläutern (AG Brühl WuM 96, 628). Zweifel am Umfang der „echten“ und umlagefähigen Hausmeistertätigkeit gehen zu Lasten des Vermieters (LG Karlsruhe WuM 96, 230; AG Köln WuM 2000, 37).

Sind Kosten für den Hauswart tatsächlich entstanden, dürfen Lohn- und Sozialbeiträge für ihn umgelegt werden (AG Kleve WuM 89, 28). Nicht aber eine Telefonkostenpauschale. Derartige Kosten gehören zur Hausverwaltung (AG Charlottenburg MM 88, 367).

Ist ein Mieter als Hausmeister angestellt, muss auch er in die Kostenumlage einbezogen werden (AG Stuttgart WuM 97, 231). Das gilt sowohl hinsichtlich seines möglichen Gehaltes, das kann aber auch hinsichtlich der sonstigen Vermieterleistung für diesen Hausmeister gelten, zum Beispiel „mietfreies Wohnen“ (AG Köln WuM 97, 273).

Berliner Mieterverein
15.01.2018