Leitsätze:
1. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sind auch dann Kürzungsbeträge gemäß § 558 Abs. 5 BGB im Hinblick auf die öffentliche Förderung einer vorangegangenen Modernisierung abzuziehen, wenn Gegenstand des Mietverhältnisses von vornherein die modernisierte Wohnung gewesen ist (a.A. LG Berlin ZK 65, GE 97, 238).
2. Kürzungsbeträge nach § 558 Abs. 5 BGB sind auch dann in einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zu berücksichtigen, wenn die vertragliche Bindung im Rahmen der Gewährung öffentlicher Mittel abgelaufen ist. Denn entscheidend ist innerhalb des Anwendungsbereichs des § 558 Abs. 5 BGB nicht, welche Drittmittel dem Vermieter aktuell noch zufließen, sondern nur, welche Förderbeträge aktuell noch wohnwerterhöhend in der Ausstattung der Wohnung vorhanden sind (a.A. LG Berlin ZK 62, GE 97, 240).
3. Ein Abzug nach § 558 Abs. 5 BGB ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil seit dem Auslaufen der Förderung [hier:] bereits 15 Jahre und seit der mittleren Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen möglicherweise schon 26 Jahre vergangen sind.
4. Die Revision wird zugelassen.
LG Berlin, Urteil vom 21.8.03 – 61 S 31/03 –
Mitgeteilt von RAen Christian Emmerich & Reinhard Lebek
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die statthafte und auch sonst zulässige Berufung ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses auf Grund des Mieterhöhungsverlangens vom 11.3.2002. Die Kammer bezieht sich gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO auf die zutreffenden Erwägungen der angegriffenen Entscheidung. Lediglich ergänzend ist auszuführen:
1. Es kann dahingestellt bleiben, ob das Verlangen vom 11.3.2002 formell wirksam war. Hierzu ist lediglich anzumerken, dass die Kammer von einer solchen formellen Unwirksamkeit ausgehen würde. Jedenfalls kann auch inhaltlich nicht festgestellt werden, dass die begehrte Mieterhöhung sich in dem nach §558 BGB zulässigen Rahmen hält. Denn nach § 558 Abs. 5 BGB i.V.m. § 559 a BGB darf der Vermieter, der öffentliche Zuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen erhalten hat, den Mietzins auch unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze nicht uneingeschränkt bis zum ortsüblichen Vergleichsmietzins erhöhen, sondern muss zuvor von dem ortsüblichen Vergleichsmietzins die Förderbeträge nach Maßgabe des § 558 Abs. 5 BGB absetzen.
Die Klägerin hat im Rahmen des Modernisierungsvertrages vom 27.11.1978 umfangreiche öffentliche Förderungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. Bis zu welcher Mietzinshöhe eine Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der auf die Modernisierungen entfallenen Förderbeträge möglich ist, ist aus dem Vortrag der Klägerin nicht zu entnehmen.
2. Bei den erhaltenen Zuschüssen handelt es sich der Art nach auch um solche, die nach §558 Abs. 5 BGB grundsätzlich abzusetzen sind. Denn zum einen wurden auf Grund des Modernisierungsvertrages vom 27.11.1978 von der WBK/IBB, ausgehend von einer Modernisierungskostensumme von mehr als 1,6 Millionen DM, gestaffelte Zinszuschüsse von 3,5 bis 7,2 Prozent (Gesamtsumme der Zinszuschüsse: fast 700000 DM) gewährt. Zum anderen wurden Baukostenzuschüsse von mehr als 2,3 Millionen DM gezahlt.
3. Die vorgenannten Zuschüsse entfallen dem Anwendungsbereich des § 558 Abs. 5 BGB nicht bereits deshalb, weil die Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrages vom 19.11. 1998 ist, bei Einzug des Beklagten bereits modernisiert war (in diesem Sinne aber LG Berlin ZK 65, GE 1997, 238). Der Wortlaut des § 558 Abs. 5 BGB enthält eine solche Einschränkung nicht. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die erhaltenen Drittmittel unabhängig von der Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der fragliche Mietvertrag erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen wurde, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu berücksichtigen sind. Denn die gewährten Förderbeträge sind nicht an die Person des jeweiligen Mieters gebunden, sondern werden wohnungsbezogen vergeben (Beuermann, Miete und Mieterhöhung, § 2 Rnd. 64d; ders. GE 1996, 1518; Kunze/ Tietzsch, WM 1997, 312 und WM 2003, 423; KG Berlin, GE 2002, 259 = WM 2002, 144; LG Berlin ZK 61, MM 2002, 329), so dass die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des Mietvertrages war.
Die Verweisung in § 558 Abs. 5 BGB auf § 559 a BGB setzt nach dem eindeutigen Wortlaut, wonach Drittmittel im Sinne des § 559 a BGB abzuziehen sind, nicht voraus, dass ein solcher Abzug nur in den Fällen erforderlich sei, in denen der Vermieter eine Erhöhung nach § 558 BGB auf den ortsüblichen Vergleichsmietzins statt einer ansonsten möglichen Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB vornimmt (Kunze/Tietzsch, WM 03, 423). Der Gesetzgeber hat auch nicht im Rahmen der Mietrechtsreform durch eine eindeutige gesetzliche Normierung klargestellt, dass in § 558 Abs. 5 BGB nur eine Rechtsgrundverweisung geregelt werden sollte. Ein solches wäre auch nicht sachgerecht. Dem liegt der Gedanke zu Grunde, dass den Wohnwert und die allgemeine Ausstattung der Wohnung verbessernde öffentliche Fördergelder ausschließlich den jeweiligen Mietern als Teil der Allgemeinheit zu Gute kommen sollen (vgl. die Gesetzesmaterialien, BT-Drs. 8/1861, S. 5). Letztlich kommt in der Berücksichtigung der Fördergelder im Sinne des § 558 Abs. 5 BGB auch Art. 3 GG zum Tragen, denn derjenige Eigentümer, der Modernisierungen aus Eigenkapital bewirkt, soll gegenüber demjenigen, der sich diese zumindest teilweise von der öffentlichen Hand finanzieren lässt, nicht schlechter gestellt werden. Die Drittmittel kämen jedoch dann nicht mehr den Mietern zu Gute, wenn die Fördermittel nur innerhalb eines konkreten Mietverhältnisses abzugsfähig wären, da der Vermieter dann die Beschränkungen des § 558 Abs. 5 BGB durch eine Neuvermietung umgehen könnte. Eine solche Neuvermietung kann aber in der der Fördermittelvergabe zu Grunde liegenden Vereinbarung auf Grund der Bindung an Art. 14 GG nicht ohne weiteres beschränkt werden.
Zudem wird infolge umfangreicher Modernisierungen oftmals der Abschluss neuer Mietverträge erforderlich werden, wenn die Wohnungen zur Durchführung der Arbeiten freigeräumt werden müssen und diese auf Grund der Umbaumaßnahmen in Schnitt und Ausstattung nicht mehr der ursprünglich vermieteten Wohnung entsprechen. Ein Zugutekommen der Fördergelder zu Gunsten der Mieter kann aber nicht davon abhängen, ob neue Mietverträge mit den früheren oder mit neuen Mietern abgeschlossen werden oder ob es gar zur bloßen Umsetzung der Mieter innerhalb der sanierten Gebäudekomplexe kommt.
Anders mag es in den Fällen der Veräußerung der Mietsache sein, wenn der Erwerber das volle Entgelt für eine bereits modernisierte Wohnung zahlt (hiergegen Kunze/ Tietzsch, WM 2003, 423, 424). Denn in diesem Fall hat der neue Eigentümer selbst keine seinem Vermögen zu Gute kommenden Förderbeträge erhalten und aus seiner Sicht spielt es keine Rolle, ob er eine nicht modernisierte Wohnung mit eigenen Mitteln modernisiert, oder ob er eine modernisierte Wohnung zu den jeweiligen Marktkonditionen erwirbt. Ob auch in solchen Fällen ein Abzug nach §558 Abs. 5 BGB zu erfolgen hat, oder ob die nicht erfolgte Weitergabe der Subventionen an den Erwerber zwischen Vergabestelle und Subventionsempfänger auszugleichen ist, war hier nicht entscheidungserheblich.
Art. 14 GG erfordert nach Ansicht der Kammer weder im Wege der Drittwirkung noch teleologischer Reduktion des § 558 Abs. 5 BGB anhand verfassungskonformer Auslegung, dass die Abzugspflicht nur für bei der Modernisierung bereits laufende Mietverhältnisse gilt. Denn die Klägerin hat keinen Anspruch darauf, dass durch den Staat zu Gunsten der Mieter gezahlte Wohnwerterhöhungen ihrer eigenen Vermögensmehrung dienen und zum anderen stellt die Berücksichtigung erhaltener Drittmittel bei beabsichtigter Mieterhöhung einen Fall der Gemeinwohlverpflichtung des Eigentums dar. Gerade weil es sich bei Immobilien um langlebige Wirtschaftsgüter handelt, ist gegen eine langfristige Gemeinwohlbindung der Förderbeträge nichts einzuwenden. Spätestens zu dem Zeitpunkt, zu dem der Anstieg des ortsüblichen Vergleichsmietzinses den auf die geförderte Wohnung entfallenden Kürzungsbetrag übersteigt, kann auch die Klägerin ohne weiteres erfolgreich Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangen (vgl. Kunze/Tietzsch, WM 2003, 423, 426 ff.).
Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass auf Grund einer analogen Heranziehung des § 14 Abs. 4 Satz 3 ModEnG ein Abzug der Fördergelder nur befristet vorgenommen werden kann. Denn es ist – insbesondere unter Berücksichtigung der Mietrechtsreform – schon nicht erkennbar, dass §558 Abs. 5 BGB überhaupt eine planwidrige Lücke enthält.
Hieran ändert sich auch nicht deshalb etwas, weil der der Förderung zu Grunde liegende Modernisierungsvertrag bei Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien bereits abgelaufen war und sich daher möglicherweise aus den der Drittmittelvergabe zu Grunde liegenden öffentlich-rechtlichen Vertragsbeziehungen keine Bindung der Klägerin mehr ergab (entgegen LG Berlin ZK 62, GE 1997, 240). Denn entscheidend ist innerhalb des Anwendungsbereichs des § 558 Abs. 5 BGB nicht, welche Drittmittel dem Vermieter aktuell noch zufließen, sondern nur, welche Förderbeträge aktuell noch wohnwerterhöhend in der Ausstattung der Wohnung vorhanden sind. Denn nur reine Aufwendungszuschüsse, die die laufenden Kosten des Vermieters (anteilig) decken, fließen dem Vermieter ohne weiteres nur zeitweilig zu. In die Wohnung investierte Beträge sind jedoch unabhängig von der Person des konkreten Mieters und dem Zeitpunkt des Mittelzuflusses zumindest so lange vorhanden, wie die hierdurch finanzierten Modernisierungsmaßnahmen sich noch wohnwerterhöhend widerspiegeln. Es spielt auch keine Rolle, dass bei Abschluss eines neuen Mietvertrages die Anfangsmiete grundsätzlich ohne Berücksichtigung geflossener Fördermittel – unbeschadet einer anderweitigen Vereinbarung zwischen Vergabestelle und Eigentümer – vereinbart werden darf, da § 558 Abs. 5 BGB nur eine Aussage über das zulässige Maß einer (anschließenden) Mieterhöhung trifft.
4. Ein Abzug nach § 558 Abs. 5 BGB ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil seit dem Auslaufen der Förderung bereits 15 Jahre und seit der mittleren Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen möglicherweise schon 26 Jahre vergangen sind (gegen eine zeitliche Beschränkung auch Kunze/Tietzsch, WM 1997, 308; WM 2003, 423). § 558 Abs. 5 BGB enthält dem Wortlaut nach eine zeitliche Beschränkung der Abzugsfähigkeit nicht. Eine solche ergibt sich aus den oben genannten Gründen auch nicht durch das Auslaufen der staatlichen Förderung.
Zwar wäre bei Aufwendungszuschüssen, die die laufenden Kosten abdecken sollen und nach Ende der Förderung entfallen, eine zeitlich begrenzte Berücksichtigung nach § 558 Abs. 5 BGB für die Dauer der Fördermittelvergabe vorzunehmen. Es kann jedoch offen bleiben, ob in den auf Grund des Modernisierungsvertrages vom 27.11.1978 von der WBK/ IBB, ausgehend von einer Modernisierungskostensumme von mehr als 1,6 Millionen DM, geleisteten gestaffelten Zinszuschüssen von 3,5 bis 7,2 Prozent (Gesamtsumme der Zinszuschüsse: fast 700000 DM) lediglich solche Aufwendungszuschüsse zu sehen wären, die nach § 558 Abs. 5 BGB nur für die Dauer der Vergabe zu berücksichtigen sind oder ob zumindest der dauerhaft in das Vermögen der Klägerin geflossene Zinsvorteil nach wie vor zu berücksichtigen ist. Denn zumindest die erhaltenen Baukostenzuschüsse von mehr als 2,3 Millionen DM unterfallen zumindest hinsichtlich des anteilig hiervon auf Modernisierungsmaßnahmen entfallenden Betrages dem Anwendungsbereich des § 558 Abs. 5 BGB. Zwar muss es dem Vermieter auch im Anwendungsbereich des § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich möglich sein, darzulegen, die durch die Fördermittel bewirkte Modernisierung sei in der fraglichen Wohnung nicht mehr wohnwerterhöhend vorhanden und fließe daher auch nicht mehr als Ausstattungsmerkmal in die Berechnung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses ein. Hierfür ist aber die Klägerin darlegungs- und beweispflichtig.
Dass die durch das Land Berlin finanzierten Modernisierungen nicht mehr vorhanden sind, trägt die Klägerin jedoch selbst nicht vor. Lediglich der Umstand, dass seit der mittleren Bezugsfertigkeit der modernisierten Wohnungen 26 Jahre und seit Ende der Förderung 15 Jahre vergangen sind, führt in Unkenntnis der genauen Arbeiten nicht zu dem sicheren Schluss, dass sich diese Maßnahmen nicht nach wie vor werthaltig in der Wohnung niederschlagen. Wenn beispielsweise mittels der Förderbeträge in der fraglichen Wohnung erstmalig eine Sammelheizung oder ein Badezimmer finanziert wurde, würde sich dies unabhängig davon, ob diese Ausstattungsmerkmale noch dem Stand der Technik entsprechen, in einer zu einem höheren ortsüblichen Vergleichsmietzins führenden Einordnung in ein anderes Spannenfeld der Mietspiegel 2000 beziehungsweise 2003 für Berlin auswirken. Zudem ist nicht jedwede Modernisierung nach Ablauf von 26 Jahren ohne weiteres abgewohnt. Dass dies hier dennoch der Fall war, hat die Klägerin nicht behauptet. Es besteht zudem nicht die Gefahr eines Abzugs für die Ewigkeit, da irgendwann der ortsübliche Mietzins abzüglich sämtlicher Fördermittel immer noch über dem derzeitig vereinbarten Mietzins liegen wird (Kunze/Tietzsch, WM 2003, 423, 426 ff.), so dass von diesem Zeitpunkt an eine Mieterhöhung wieder möglich ist.
5. Ob tatsächlich auch betragsmäßig dem Sinn und Zweck des § 558 Abs. 5 BGB entsprechend bereits durch die Mietzinsbeschränkung aus dem Modernisierungsvertrag ausreichend Rechnung getragen ist, kann nicht ermittelt werden, solange die Berechnungsgrundlagen in Gestalt der nach § 559 a BGB zu berücksichtigenden Zuschüsse nicht vorliegen. Die Kammer verkennt nicht, dass es der Klägerin auf Grund der auf mehrere Objekte entfallenden Pauschalförderung nur mit Einschränkungen möglich sein wird, tatsächlich anzugeben, in welchem Umfang Förderungen für die streitgegenständliche Wohnung betreffende Modernisierungen vergeben wurden (allerdings zeigen Kunze/Tietzsch, WM 2003, 423, 425 ff. zutreffenderweise Berechnungsmethoden auf, die auch im hiesigen Fall zur Ermittlung des Abzugs dienen könnten). Dies kann jedoch nicht zu einer Unanwendbarkeit des § 558 Abs. 5 BGB führen, weil ansonsten der Vermieter und die Vergabestelle die den Mieter schützende und nach § 558 Abs. 6 BGB zwingende Regelung des § 558 Abs. 5 BGB außer Kraft setzen könnten. Es ist auch nicht einzusehen, weshalb solche nicht im Verantwortungsbereich des jeweiligen Mieters liegenden tatsächlichen Schwierigkeiten bei der Berechnung des nach § 558 Abs. 5 BGB zu berücksichtigenden Betrages zu dessen Lasten ausfallen sollten. Deshalb muss – sofern nicht die Klägerin zu Gunsten des Beklagten die Förderung in vollem Umfang als für Modernisierungen gewährt gelten lassen wollte – die Klägerin konkret dartun, welcher Teil der erhaltenen Drittmittel nach § 558 Abs. 5 BGB in Abzug zu bringen sind, wobei sie sich gegebenenfalls auch an Schätzwerten orientieren darf. Ob die konkrete Berechnung dann zutrifft, ist eine Frage der materiellen Begründetheit der geltend gemachten Mieterhöhung und war hier mangels Vorlage derartiger Berechnungen nicht zu klären.
6. Die Berücksichtigung der gewährten Förderbeträge nach § 558 Abs. 5 BGB führt auch nicht zu einem doppelten Abzug dieser Drittmittel. Denn die Förderbeträge sind gemäß §558 Abs. 5 BGB nicht von dem nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Mietzins abzuziehen, sondern von dem nach § 558 Abs. 1 und 2 BGB zulässigen ortsüblichen Mietzins. Liegt der so ermittelte gesetzliche Höchstbetrag über dem nach der Modernisierungsvereinbarung zulässigen Mietzins, so wirkt sich nur die Beschränkung durch den Modernisierungsvertrag aus. Ist hingegen der ortsübliche Vergleichsmietzins im Sinne des § 558 Abs. 1 und 2 BGB unter Berücksichtigung des § 558 Abs. 5 BGB niedriger als der nach dem Modernisierungsvertrag zulässige Mietzins, so wird der Vermieter durch den Modernisierungsvertrag tatsächlich nicht beschränkt, weil schon das Gesetz nur einen niedrigeren Mietzins zulässt.
7. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht gemäß §§ 708 Nr. 10 ZPO analog 711 ZPO. Die Revision war nach §543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO zuzulassen.
03.01.2018
