Leitsätze:
1. Dient eine Maßnahme der Energieeinsparung, muss der Vermieter nachvollziehbare Einzelheiten zur voraussichtlichen Verbrauchsminderung darlegen. Die Angabe der Wärmedurchgangskoeffizienten (vorher/nachher) ist nicht ausreichend.
2. Die Modernisierungsankündigung muss sich stets konkret auf die betroffene Wohnung beziehen.
AG Charlottenburg vom 11.9.2012 – 235 C 70/12 –
Mitgeteilt von RA Falko Kalisch
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Parteien stritten um die Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen. Das Amtsgericht erachtete die Modernisierungsankündigung des Vermieters für unwirksam, weil die voraussichtliche Energieeinsparung nicht ausreichend dargelegt worden war.
In der Modernisierungsankündigung war hinsichtlich der Fassade lediglich die Dicke der beabsichtigten Dämmung, bezüglich der Fenster lediglich der Wärmedurchgangskoeffizient angegeben. Es fehlten jedoch jegliche Angaben zur voraussichtlichen Verbrauchsminderung beziehungsweise zum voraussichtlichen Energiegewinn. Hierzu führt das Gericht aus: „Dient eine Maßnahme der Energieeinsparung, muss der Vermieter nachvollziehbare Einzelheiten zur voraussichtlichen Verbrauchsminderung darlegen. Der Mieter, der mit einer angeblichen Energiesparmaßnahme konfrontiert wird, muss mit der Ankündigung der Maßnahme erkennen können, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang Energie eingespart werden soll, weil er sonst die erforderliche Abwägung zur Kontrolle seiner Duldungspflicht nicht vornehmen kann. Er wäre zudem daran gehindert, die zu erwartende Mieterhöhung als Härtegrund zu prüfen. Daher ist der Vermieter gehalten, mit der Ankündigung der Energiesparmaßnahmen dem Mieter den voraussichtlichen Energiegewinn (Endenergie sowie Primärenergie) zu belegen.“ Dies habe die Vermieterin jedoch nicht getan, da sie insoweit lediglich die Dicke der Fassadendämmung und die Wärmedurchgangskoeffizienten der Fenster angegeben habe. Hieraus werde jedoch nicht ersichtlich, inwieweit dies zu einer nachhaltigen Energieersparnis führe. Habe der Mieter jedoch keine Kenntnis, in welchem Umfang durch die beabsichtigten Maßnahmen Energie eingespart werde, könne er die zu erwartende Mieterhöhung einer möglichen Einsparung von Heizkosten nicht gegenüberstellen und nicht prüfen, ob er die Maßnahmen dulden oder von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 554 Absatz 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen wolle. Die Mitteilung des Energiegewinns sei dem Vermieter auch nicht unzumutbar, weil dieser bei der Planung von Modernisierungsmaßnahmen ohnehin regelmäßig entsprechende Berechnungen vorbereiten lasse.
Weiterhin war auch der voraussichtliche Beginn der Maßnahmen in der Modernisierungsankündigung nicht hinreichend konkret mitgeteilt worden. Es wurde lediglich mitgeteilt, dass die Arbeiten an den Fenstern am 27. August 2012 beginnen, nacheinander in den einzelnen Wohnungen durchgeführt und noch im September abgeschlossen würden, wobei der genaue Termin zum Einbau der Fenster vom beauftragten Bauunternehmen gesondert mitgeteilt werde. Hinsichtlich der Fassade wurde mitgeteilt, dass die Arbeiten am 24. September 2012 beginnen sollen und nach drei Monaten abgeschlossen seien. Auch diese Angaben seien nicht ausreichend. Die Modernisierungsankündigung müsse sich stets konkret auf die betroffene Wohnung beziehen. Vorliegend wüssten die Mieter aufgrund der Angaben in der Modernisierungsankündigung jedoch nicht, wann genau die Fenster bei ihnen eingebaut werden sollen, noch wüssten sie, wann die Dämmarbeiten auf ihrem Balkon stattfinden werden. Die Angabe eines Zeitraumes von drei Monaten sei jedenfalls zu unbestimmt.
Urteilstext
Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen.
Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin einer Wohnung im 1. OG rechts in der T-Straße 9, die Beklagten sind Mieter derselben.
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 28. Juli 2011 kündigte die Klägerin den Beklagten die Durchführung von energetischen Modernisierungsarbeiten an und bat diese zum Ende des kommenden Monats mitzuteilen, ob sie mit den geplanten Maßnahmen einverstanden sind. Danach beabsichtigte die Klägerin die Anbringung einer Wärmedämmung von 120 mm im Fassadenbereich, 60 mm im Balkonbereich und 40 mm im Bereich der äußeren Fensterleibungen. Ferner sollten die alten Holz-Doppelkastenfenster, deren Wärmedurchgangskoeffizienten die Klägerin mit 2,0 W/m2K bis 2,5 W/m2K angab, gegen doppeltverglaste Holzisolierglasfenster mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten von 1,3 W/m2K ausgetauscht werden. Die aufgrund der Modernisierung auf die Wohnung der Beklagten entfallende Mieterhöhung gab die Klägerin mit monatlich 145,00 € an. Wegen des weiteren Inhalts des Ankündigungsschreibens wird auf die Anlage K2 (Blatt 8 der Akte) verwiesen. Die Beklagten stimmten der Durchführung der Arbeiten nicht zu.
Mit Schreiben vom 24. Mai 2012 übersandte die Klägerin den Beklagten eine erneute Modernisierungsankündigung (Anlage K4, Blatt 58 der Akte), in der sie nunmehr die zu erwartende Mieterhöhung auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufschlüsselte. Im Übrigen war die Modernisierungsankündigung inhaltsgleich mit der vom 28. Juli 2011. Die Beklagten gaben die gewünschte Einverständniserklärung auch hinsichtlich der zweiten Modernisierungsankündigung nicht ab.
Mit der vorliegenden Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.
Die Klägerin behauptet, die Fassade verfüge über einen Wärmedämmwert, der den heutigen Anforderungen nach der Energiesparverordnung nicht mehr entspreche. Die Maßnahme der Fassadendämmung sei daher erforderlich, um das Haus auf den heutigen Stand der Technik zu bringen.
Die alten Fenster hätten einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 2,0 W/m2K bis 2,5 W/m2K, nach Einbau der neuen Fenster läge dieser Wert bei weniger als 1,3 W/m2K.
Die Klägerin behauptet weiter, die energetische Qualität der Gebäudehülle lägen derzeit bei 1,33 W/m2K und verbessere sich nach der Sanierung auf mindestens 0,76 W/m2K. Insgesamt würden die beabsichtigten Maßnahmen zu einer deutlichen Verbesserung des energetischen Zustands des Gebäudes führen und seien daher von den Beklagten zu dulden.
Die Klägerin hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 3. Juli 2012 keinen Antrag gestellt, so dass auf Antrag der Beklagten ein klageabweisendes Versäumnisurteil ergangen ist. Hiergegen hat die Klägerin am 23. Juli 2012 Einspruch eingelegt. Die Klägerin beantragt nunmehr,
das Versäumnisurteil vom 3. Juli 2012 aufzuheben und
die Beklagten, bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes, ersatzweise einer Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu verurteilen, an dem Objekt Tübinger Straße 9/ Durlacher Straße 27 in 10715 Berlin die erforderlichen Maßnahmen zur Einsparung von Energie, namentlich
a) die Modernisierung der straßenseitigen Frontfassade durch die Anbringung einer Wärmedämmung und
b) innerhalb der von ihnen bewohnten Wohnung, 1. OG rechts, den Austausch des
einfachverglasten Fensters im Bad und der noch vorhandenen Kastendoppelfenster in den straßenseitigen Zimmern durch moderne doppeltverglaste Holzisolierglasfenster, die über einen Fensterfalz-Lüfter (Regel-Air) verfügen,
ab dem 27. August 2012 jeweils nach den geltenden Bestimmungen der Energieeinsparungsverordnung zu dulden und der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern zur Durchführung der Arbeiten werktags nach Absprache freien Zugang zu ihrer Mietwohnung zu gewähren.
Die Beklagten beantragen, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Die Beklagten behaupten, die streitgegenständlichen Maßnahmen würden zu einer Verschlechterung der Mietsache führen, da kein wirksamer Feuchtigkeitsaustausch mehr stattfinden könne.
Eine Heizkostenersparnis sei durch die Maßnahmen nicht zu erreichen. Vielmehr sei damit zu rechnen, dass die Heizkosten steigen würden.
Die Beklagten meinen, die Modernisierungsankündigung vom 24. Mai 2012 sei bereits deshalb unwirksam, weil sie eine Aufschlüsselung der voraussichtlichen Mieterhöhung für die einzelnen Gewerke nicht enthalte.
Wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig aber nicht begründet.
Der Klägerin steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen gemäß § 554 Abs. 2 BGB nicht zu. Die vorliegenden Modernisierungsankündigungen sind unwirksam, da sie den Anforderungen des § 554 Abs. 3 S. 1 BGB nicht genügen.
I.
1. Die Modernisierungsankündigung vom 28. Juli 2011 ist bereits deshalb unwirksam, weil die Klägerin darin die zu erwartende Mieterhöhung nicht auf die einzelnen Gewerke aufgeschlüsselt hat. Insoweit macht sich das Gericht nach eigener rechtlicher Prüfung die insoweit zutreffenden Ausführungen der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg, Abteilung 232 vom 15. Juni 2012 (Az.: 232 C 70/12) zu Eigen. Darin heißt es wörtlich:
„Nach § 554 Abs. 3 BGB muss der Vermieter u. a. die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitteilen. Wenn es sich um mehrere Baumaßnahmen handelt, muss dies in der Weise geschehen, dass die Mieterhöhung für jede Maßnahme (also getrennt) ausgewiesen wird. Dies ist erforderlich, damit sich der Mieter entscheiden kann, ob er ggf. nur einen Teil dulden will (vgl. Kinne/Schach/Bieber, 6. Aufl. Rdnr. 143 zu § 554 BGB m. w. N.; Stemel aktuell Anm. VI1162; LG Berlin MM 1992, 388). An diesem Erfordernis, das nicht nur in der älteren Rechtsprechung sondern auch in aktuellen Kommentaren vertreten wird, hat sich durch die neueste Rechtsprechung des BGH nichts geändert. (…) Aus der Kommentierung in Palandt-Weidenkaff, 71. Aufl., Rdnr. 27 zu § 554 BGB, worauf sich die Klägerin auch beruft, ergibt sich ebenfalls nichts anderes, weil dort nur ausgeführt wird, dass die Mieterhöhung in einem bestimmten Geldbetrag anzugeben ist, während zu der Frage, ob bei unterschiedlichen Modernisierungsmaßnahmen dieser Geldbetrag pro Maßnahme mitzuteilen ist, keine Aussage getroffen wird. Der BGH führt (NJW 2012, 63, 65) in seiner Entscheidung vom 28.09.2011 zwar aus, dass die Handhabung der Mitteilungsanforderungen nicht über das zum Schutze des Mieters gebotene Maß hinausgehen darf. Er stellt aber auch klar, dass das Informationsbedürfnis des Mieters dahin geht zu wissen, wie sich die Maßnahmen auf die zu zahlende Miete auswirken, um ihm eine sachgerechte Beurteilung hinsichtlich seiner Duldungspflicht zu ermöglichen. Das ist aber nur möglich, wenn ihm die zu erwartende Mieterhöhung, bezogen auf jede Modernisierungsmaßnahme, mitgeteilt wird. Es gibt für den Mieter nämlich nicht nur die Möglichkeit, allen Maßnahmen zuzustimmen oder alle abzulehnen sondern er kann auch teilweise zustimmen. Um hier eine sachgerechte Entscheidung zu treffen, muss er aber wissen, welche Mietbelastung mit welcher Maßnahme für ihn verbunden ist. Der BGH schreibt in der vorgenannten Entscheidung auch nicht, dass der Mieter die zu erwartende Mieterhöhung kennen müsse sondern er führt aus, der Mieter müsse wissen, wie sich die Modernisierungsmaßnahmen auf die Miete auswirken. Es geht also um mehr als die Kenntnis der zu erwartenden Mieterhöhung als solcher sondern auch darum, wie sich die Maßnahmen darauf auswirken. Wenn es um mehrere Maßnahmen geht, muss er deshalb wissen, welche Maßnahme sich wie auswirkt. Im vorliegenden Fall handelt es sich auch um Maßnahmen, die zwar ein gemeinsames Ziel, nämlich die Energieeinsparung anstreben, die aber ansonsten sehr unterschiedlich und konkret zu trennen sind. (…) Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass dem Vermieter die Handhabung der Mitteilungspflicht durch eine solche Aufteilung in keiner Weise erschwert wird, weil, wenn er den Gesamtbetrag einer zu erwartenden Mieterhöhung kennt, er naturgemäß auch die anteiligen Kosten kennt, aus denen sich dieser Gesamtbetrag zusammen setzt.“
Eine Duldungspflicht der Beklagten aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 28. Juli 2011 besteht daher im Ergebnis nicht.
2. Eine Duldungspflicht der Beklagten besteht jedoch auch nicht aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 24. Mai 2012. Auch diese Modernisierungsankündigung wird den Erfordernissen des § 554 Abs. 3 BGB nicht gerecht.
a. Zum Einen ist darin die voraussichtliche Energieeinsparung nicht ausreichend dargelegt.
Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird. Ausreichend ist, wenn die Ankündigung den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen, ermöglichen (BGH, Urteil vom 28.09.2011, Az.: VIII ZR 242/10). Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung der Klägerin vom 24. Mai 2012 nicht gerecht.
In der Modernisierungsankündigung ist hinsichtlich der Fassade lediglich die Dicke der beabsichtigten Dämmung, bezüglich der Fenster lediglich der Wärmedurchgangskoeffizient angegeben. Es fehlen jedoch jegliche Angaben zur voraussichtlichen Verbrauchsminderung bzw. dem voraussichtlichen Energiegewinn. Dient eine Maßnahme der Energieeinsparung, muss der Vermieter jedoch nachvollziehbare Einzelheiten zur voraussichtlichen Verbrauchsminderung darlegen (Schmidt-Futterer, 10. Auflage 2011, § 554, Rn. 255). Der Mieter, der mit einer „angeblichen“ Energiesparmaßnahme konfrontiert wird, muss mit der Ankündigung der Maßnahme erkennen können, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang Energie eingespart werden soll, weil er sonst die erforderliche Abwägung zur Kontrolle seiner Duldungspflicht nicht vornehmen kann. Er wäre zudem daran gehindert, die zu erwartende Mieterhöhung als Härtegrund zu prüfen. Daher ist der Vermieter gehalten, mit der Ankündigung der Energiesparmaßnahmen dem Mieter den voraussichtlichen Energiegewinn (Endenergie sowie Primärenergie) zu belegen (Schmidt-Futterer a. a. O., Rn. 154). Dies hat die Klägerin jedoch nicht getan, da sie insoweit lediglich die Dicke der Fassadendämmung und die Wärmedurchgangskoeffizienten der Fenster angegeben hat. Hieraus wird jedoch nicht ersichtlich, inwieweit dies zu einer nachhaltigen Energieersparnis führt. Hat der Mieter jedoch keine Kenntnis, in welchem Umfang durch die beabsichtigten Maßnahmen Energie eingespart wird, kann er die zu erwartende Mieterhöhung einer möglichen Einsparung von Heizkosten nicht gegenüberstellen und nicht prüfen, ob er die Maßnahmen dulden oder von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 554 Abs. 3 S. 2 BGB Gebrauch machen will. Die Mitteilung des Energiegewinns ist dem Vermieter auch nicht unzumutbar, weil dieser bei der Planung von Modernisierungsmaßnahmen ohnehin regelmäßig entsprechende Berechnungen vorbereiten lässt.
Den vorstehenden Ausführungen zur Mitteilungspflicht des Energiegewinns steht auch die von der Klägerin zitierte Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10. April 2002, Az.. VIII ARZ 3/01), in der dieser die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung für nicht erforderlich hält und die Angabe der Wärmedurchgangskoeffizienten genügen lässt, nicht entgegen. Die vorstehende Entscheidung ist hier bereits nicht einschlägig, da sie den Fall der Mieterhöhung nach einer bereits durchgeführten Modernisierung und nicht die Frage der Duldung derselben betrifft.
Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. August 2012 ein umfassendes Wärmegutachten (Anlage K5, Blatt 57 der Akte) eingereicht hat, kann dahinstehen, ob die darin gemachten Ausführungen der Mitteilungspflicht genügen würden, da im Ankündigungsschreiben fehlende Angaben nicht in einem (späteren) Schriftsatz nachgeholt werden können. Erforderlich ist, dass die Ankündigungen in einem einheitlichen Vorgang erfolgt (AG Hamburg – St. Georg, Urteil vom 05.03.2010, Az.: 919 C 366/09, Schmidt-Futterer a. a. O., Rn. 291).
b. Zum anderen besteht eine Duldungspflicht zum Austausch der Fenster auch deshalb nicht, weil die Klägerin die mit dem Klageantrag geltend gemachten Maßnahmen, nämlich den Austausch der einfachverglasten Kastendoppelfenster in den straßenseitigen Zimmern durch doppeltverglaste Holzisolierglasfenster in der Modernisierungsankündigung vom 24.05.2012 nicht angekündigt hat. Darin wird lediglich mitgeteilt, dass ein Austausch der Fenster im Hofbereich, nicht aber auf der Straßenseite beabsichtigt ist. Darüber hinaus wird in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt, dass die Kastendoppelfenster durch moderne Isolierglasfenster ersetzt werden, ohne anzugeben, ob es sich hierbei um Kunststofffenster oder Holzfenster handelt. Die Art der Maßnahme war folglich nicht hinreichend bezeichnet.
Weiterhin ist auch der voraussichtliche Beginn der Maßnahmen in der Modernisierungsankündigung vom 24. Mai 2012 nicht hinreichend konkret mitgeteilt worden. Es wird lediglich mitgeteilt, dass die Arbeiten an den Fenstern am 27. August 2012 beginnen, nacheinander in den einzelnen Wohnungen durchgeführt und noch im September abgeschlossen würden, wobei der genaue Termin zum Einbau der Fenster vom beauftragten Bauunternehmen gesondert mitgeteilt werde. Hinsichtlich der Fassade wird mitgeteilt, dass die Arbeiten am 24. September 2012 beginnen sollen und nach drei Monaten abgeschlossen seien. Auch diese Angaben waren nicht ausreichend. Die Modernisierungsankündigung muss sich stets konkret auf die betroffene Wohnung beziehen. Vorliegend wissen die Beklagten aufgrund der Angaben in der Modernisierungsankündigung jedoch nicht, wann genau die Fenster bei ihnen eingebaut werden sollen, noch wissen sie, wann die Dämmarbeiten auf ihrem Balkon stattfinden werden. Die Angabe eines Zeitraumes von drei Monaten war jedenfalls zu unbestimmt.
Im Ergebnis war die Klage daher wegen der fehlenden Duldungspflicht der Beklagten aufgrund unwirksamer Modernisierungsankündigungen abzuweisen.
Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
01.01.2018
