Leitsatz:
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
BGH v. 6.4.2005 – VIII ZR 27/04 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Bundesgerichtshof hat eine Vertragsklausel für unwirksam erklärt, nach der Mieter und Vermieter „wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages verzichten.“ Die unangemessene Benachteiligung des Mieters ergebe sich aus der Intention der Mietrechtsreform, Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft einen höheren Stellenwert einzuräumen. Damit sei eine fünfjährige Bindung des Mieters nicht zu vereinbaren.
Gleichzeitig hat das Gericht aber anknüpfend an frühere Entscheidungen bestätigt, dass in Formularmietverträgen ein zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss vereinbart werden kann (vgl. BGH VIII ZR 379/03; BGH VIII ZR 294/03; BGH VIII ZR 2/04). Die Grenze für den Kündigungsverzicht zieht der BGH bei vier Jahren. Durch die Regelung bei Staffelmietvereinbarungen (§ 557 a Abs. 3 BGB) habe der Gesetzgeber gezeigt, dass in diesem Umfang ein Kündigungsausschluss zulässig sei.
Wichtig: Ist formularmäßig ein mehr als vierjähriger beiderseitiger Kündigungsausschluss vereinbart worden, ist der Kündigungsverzicht insgesamt unwirksam. Ihn mit einer verkürzten, gerade noch zulässigen Dauer aufrecht zu erhalten, kommt – wie der BGH ausdrücklich betont – wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht. Das bedeutet, dass in einem solchen Fall der Mieter jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann.
05.01.2018
