Leitsätze:
1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt der Vermieter seiner Anbietpflicht nur, wenn er sämtliche in Betracht kommende Wohnungen dem Mieter anbietet.
2. Die angebotene Alternativwohnung muss zum ortsüblichen Mietzins angeboten werden. Das Verlangen der Marktmiete reicht für die Anbietung einer zumutbaren Alternativ-Wohnung nicht aus.
LG Berlin vom 12.12.2013 – 67 S 629/12 –
Mitgeteilt von RA Johann Heinrich Lüth
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Bei einer Eigenbedarfskündigung sei der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die im Zeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist in seinem Haus freiwerdenden Wohnungen, soweit sie der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar sind, anzubieten. Die Anbietpflicht des Vermieters resultiert aus dessen Treuepflicht gemäß §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB, die aus dem Verlust der Wohnung für den Mieter resultierenden negativen Folgen, soweit es ihm möglich ist, zu mildern. Ihre Verletzung führt zur Rechtsmissbräuchlichkeit des Räumungsbegehrens.
Diese Verpflichtung hatte der Vermieter vorliegend verletzt. Er hatte unstreitig mehrere Wohnungen mit einer Größe von 80 bis 100 Quadratmetern, welche im Zeitraum zwischen Ausspruch der Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist in dem streitgegenständlichen Haus frei geworden waren, dem Mieter nicht angeboten. Die Anbietung einzelner Wohnungen, welche darüber hinaus zum Teil bereits wegen ihrer deutlich geringeren Größe (circa 50 Quadratmeter) mit der Wohnung des Mieters nicht vergleichbar waren, war nicht ausreichend. Der Vermieter – so das Landgericht – hätte sämtliche in Betracht kommenden Wohnungen dem Mieter anbieten müssen. Aus der von ihm selbst herangezogenen BGH-Rechtsprechung könne der Vermieter nicht den Schluss ziehen, die Anbietpflicht beziehe sich lediglich auf eine Wohnung. In den fraglichen Entscheidungen lagen die Sachverhalte so, dass jeweils nur eine Alternativwohnung vorhanden war. Dass damit aber eine Beschränkung der Anbietpflicht ausgesprochen werden sollte, sei den Entscheidungen nicht zu entnehmen (vgl. auch Leitsatz des BGH vom 4.6.2008 – VIII ZR 292/07 MM 08, 297: „Wohnungen“). Dies sei auch systematisch nicht zu begründen.
Der Vermieter könne sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, der Mieter sei als Empfänger staatlicher Transferleistungen ohnehin nicht in der Lage, eine in dem Objekt freiwerdende Wohnung zu einem marktgerechten Mietzins anzumieten. Denn es obläge nicht dem Vermieter, dies zu beurteilen. Vielmehr sei es allein vom Mieter zu entscheiden, welche Wohnung für ihn geeignet erscheint und welche Opfer er gegebenenfalls zu bringen bereit sei, um eine Wohnung anmieten zu können. So könne beispielsweise eine Untervermietung in Betracht kommen oder aber der Mieter mobilisiere finanzielle Reserven – borge sich Geld, organisiere Nebenverdienste oder ähnliches, um den verlangten Mietzins aufbringen zu können.
Im Übrigen gelte ein Angebot als nicht erfolgt, wenn der Vermieter unzumutbare Mietbedingungen stelle. Was angemessen sei, lasse sich zwar nicht statisch beantworten. Regelmäßig dürfte es zulässig sein, wenn der Vermieter dem Mieter einen Vertragsschluss zu den bisher für die Vermietung der Alternativwohnung geltenden Bedingungen anbiete.
Gleiches gelte im Regelfall für das Begehren der ortsüblichen oder der im betreffenden Wohnanwesen üblichen Miete. Auch der örtliche Mietspiegel biete Anhaltspunkte für die Angemessenheit der Bedingungen. Der am Markt erzielbare Mietpreis bei Neuvermietung sei aber auf jeden Fall nicht maßgeblich.
Urteilstext
Gründe:
Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat der Klage im Hilfsantrag, gerichtet auf Zustimmung zur Mieterhöhung, mit Urteil vom 08.11.2012, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, stattgegeben. Im Hauptantrag hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die ausgesprochenen Kündigungen unwirksam seien, da weder ein wichtiger Grund i.S.d. §§ 543, 569 BGB noch ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB vorliege. Auch die Modernisierungsmieterhöhung sei nicht begründet, da die Erklärung formell unwirksam sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Der Beklagte hat gegen das ihm am 12.11.2012 zugestellte Urteil am 21.11.2012 Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. Er meint, das Amtsgericht habe die Klage auch im Hilfsantrag abweisen müssen, da das Mieterhöhungsverlangen unbegründet sei. Die Wohnung sei ohne Bad und ohne Sammelheizung vermietet worden. Der Anschluss an die Sammelheizung bei mieterseits vorhandener Gasetagenheizung sei seinerzeit ohne Anerkennung einer Rechtspflicht geduldet worden. Wohnwertmindernd seien ein im Bad bei Anmietung der Wohnung nicht vorhandenes Handwaschbecken sowie die ursprünglich nicht vorhandene Warmwasserversorgung der Küche zu berücksichtigen. Dort habe der Beklagte auch die Wand- und Bodenfliesen selbst verlegt. Auch das Wohnumfeld habe das Amtsgericht nicht zutreffend berücksichtigt. Schließlich sei im Rahmen der Kostenentscheidung § 93 ZPO zu Unrecht nicht herangezogen worden.
Auch der Kläger hat gegen das ihm am 12.11.2012 zugestellte Urteil am 03.12.2012 Berufung eingelegt und diese am 14.12.2012 begründet. En ist der Auffassung, die von ihm wiederholt ausgesprochenen Kündigungen hätten das Mietverhältnis beendet. Auch das Mieterhöhungsverlangen sei sowohl formell als auch materiell wirksam.
Der Kläger beantragt, in Abänderung der angefochtenen Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg – 239 C 129/11 –
1) den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung Stuttgarter Platz 16, 10627 Berlin, rechter Seitenflügel, 4. OG links, zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben,
2) den Beklagten – teilweise klageerweiternd – zu verurteilen, an den Kläger 375,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung des Klägers gegen das angefochtene Urteil zurückzuweisen.
Er beantragt weiter, unter teilweiser Abänderung des Schlussurteils des Amtsgerichts Charlottenburg vom.08.11.2012 – 239 C 129/11 – die Klage insgesamt abzuweisen und dem Kläger die gesamten Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
Der Kläger beantragt, die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze und der ihnen beigefügten Anlagen Bezug genommen.
II.
1. Die Berufungen sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Berufung des Klägers ist jedoch unbegründet, die des Beklagten teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen insoweit teilweise eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. !
1.1. Berufung des Klägers
1.1.1. Räumungsanspruch
a) Kündigung vom 10.05. und 16.06.2011
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist nicht durch die o.g. Kündigungen, beendet worden. Ein Herausgabeanspruch des Klägers aus § 546 Abs. 1 BGB besteht insoweit nicht. Zu Recht hat das Amtsgericht die o.g. Kündigungen, die jeweils auf denselben Sachverhalt gestützt werden, für unwirksam gehalten.
Die geltend gemachte Zutrittsverweigerung bis zum Kündigungszeitpunkt durch den Beklagten stellt zunächst keinen wichtigen Grund gemäß §§ 543, 569 BGB dar. Dies gilt auch dann, wenn die Kammer ebenso wie das Amtsgericht zugunsten des Klägers dessen – bestrittenes – Vorbringen zugrunde legt, der Beklagte habe einen mit dem Malerbetrieb Siegmund für den 14.10.2010 vereinbarten Termin abgesagt und sowohl die klägerischen Schreiben vom 14.03., 29.03. sowie 27.04.2010 als auch das Schreiben des Zeugen M. vom 21.04.2010 erhalten. Im Einzelnen:
Der Vermieter hat zwar das Recht, die Wohnung des Mieters in bestimmten Fällen zu betreten oder durch seine Erfüllungsgehilfen (Hausverwalter, Hauswart, Handwerker, Ableser von Zwischenzählern usw.) betreten zu lassen. Der Mieter muss dies dulden, anderenfalls handelt er vertragswidrig.
Zutreffend hat das Amtsgericht aber zum einen darauf hingewiesen, dass der Kläger im fraglichen Zeitraum des ersten Duldungsverlangens (21.09.2010) noch gar nicht Eigentümer der Wohnung und mithin Vertragspartner des Beklagten war, weshalb der Beklagte ihm auch keine Gewährung des Zutritts schuldete. Denn anspruchsberechtigt ist insoweit allein der (aktuelle) Vermieter. Der Eintritt in das Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB erfolgt erst mit Eigentumsübergang (hier: 29.09.2010). Bereits aus diesem Grund verfängt der Vortrag zu einem für den 14.10.2010 abgesagten Termin mit dem Maler nicht, zumal die Absage eines einzigen Termins sich ohnehin unter keinem denkbaren Gesichtspunkt als beharrliche Verweigerung des Zutritts darstellt. Dass der Beklagte den Zutritt grundsätzlich untersagt habe, behauptet der Kläger lediglich unsubstantiiert. Auch die unterbliebene Reaktion des Beklagten auf die klägerischen Schreiben vom 14. und 29.03.2010 und die Nachricht des Zeugen M. auf der Mailbox des Beklagten vom 08.04.2010 stellt keinen wichtigen Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses dar.
Die Zutrittsverweigerung ist ohne Vorliegen weitergehender Umstände regelmäßig nicht geeignet, ein fristloses Kündigungsrecht des Vermieters zu begründen, weil Vertragsverstöße dieser Art nicht allzu gewichtig sind (vgl. die zahlr. Nachw. bei Schmidt-Futterer/Blank, MietR, § 543 Rn 210). Der BGH (Beschluss vom 05.10.2010, VIII ZR 221/09) führt insoweit aus:
„Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Aus § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB wird – was auch die Revision nicht bezweifelt – deutlich, dass der wichtige Grund in jedweder Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen kann, mithin auch – wie hier – in der Verletzung der vertraglich festgelegten Pflicht des Mieters, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gewähren.
Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht beharrlich verweigert, ist eine vom Tatrichter anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu treffende Wertung, Innerhalb dieser Wertung kann auch die Frage erheblich sein, ob es dem Vermieter im Einzelfall zuzumuten ist, vor Ausspruch der fristlosen Kündigung einen Duldungstitel gegen den Mieter zu erwirken und gegebenenfalls Vollstreckungsversuche nach § 890 ZPO zu unternehmen.“
Unter Berücksichtigung vorstehender Maßgaben ist vorliegend nicht von einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses auszugehen. Zudem bedarf es gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB vor Ausspruch der Kündigung grundsätzlich einer Abmahnung. Die Fortsetzung des inkriminierten Verhaltens in deren Kenntnis durch den Mieter ist geeignet, das Kündigungsrecht des Vermieters zu begründen. Daran fehlt es vorliegend jedoch. Dem Verhalten des Beklagten nach Erhalt der Abmahnung vom 27.04.2010 kann keine fortgesetzte beharrliche Zutrittsverweigerung entnommen werden. Zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, dass der Kläger dem Beklagten Konsequenzen nur für den Fall angedroht hat, dass er zukünftig schriftlich gesetzte Termine des Zeugen M. unberücksichtigt lässt. Einen solchen Terminsvorschlag enthält jedoch lediglich das Schreiben vom 21.04.2010, welches zeitlich vor dem Zugang der Abmahnung lag. Nach dem 27.04.2010 trägt der Kläger selbst nur telefonische Versuche des Zeugen Möller zur Kontaktaufnahme mit dem Beklagten vor. Dies genügt insoweit nicht.
Eine Abmahnung war auch nicht entbehrlich; die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 S. 2 Nrn. 1 und 2 BGB liegen nicht vor. Namentlich vermag sich der Kläger nicht mit Erfolg darauf zu berufen, der Beklagte habe durch die Verweigerung des Zugangs zu seiner Wohnung eine Substanzschädigung (Fenster) der Mietsache in Kauf genommen bzw. eine solche perpetuiert. Insoweit nimmt die Kammer vollumfänglich auf die amtsgerichtlichen Ausführungen Bezug; diesen ist insoweit nichts hinzuzufügen.
Soweit es den in der unter der Wohnung des Beklagten gelegenen Wohnung aufgetretenen Wasserschaden betrifft, hält die Kammer – anders als das Amtsgericht – zwar dafür, dass dem Vermieter grundsätzlich ein Zutrittsrecht zur Wohnung des Beklagten nicht nur zum Zwecke der Schadensbeseitigung,, sondern auch zur Ursachenerforschung zustand. Dies bereits vor dem Hintergrund der Klärung, wem die Kosten der Schadensbeseitigung zur Last fallen. Gleichwohl stellt sich eine – unterstellte – Zutrittsverweigerung für den Zeugen Möller nicht als derart schwerwiegender Pflichtverstoß dar, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten unzumutbar erscheinen und eine Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB entbehrlich erscheinen würde. Dass sie nicht erfolglos erschien (§ 543 Abs.3 S. 2 Nr. 1 BGB), zeigt bereits das prozessuale Verhalten des Beklagten, der bereits mit der Klageerwiderung vom 04.08.2011 zeitnah drei Besichtigungstermine angeboten hat.
Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung beendet worden. Ob eine fristgemäße Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 S. 1, 2 Nr. 1 BGB aufgrund der Zutrittsverweigerung gerechtfertigt ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Danach ist hier aber ein überwiegendes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht anzunehmen. Nach der Rechtsprechung des BVerfG (NJW-RR 2004, 440) genießt auch das Besitzrecht des Mieters den Schutz des Art. 14 GG. Es ist daher sorgfältig zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters abzuwägen. Nur wenn ein hinreichend schwerer schuldhafter Pflichtverstoß des Mieters vorliegt, überwiegt das Vermieterinteresse. Dies ist vorliegend – wie ausgeführt – nicht der Fall.
b) Eigenbedarfskündigung vom 08.12.2010
Ein Räumungsanspruch folgt auch nicht aus der wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgesprochenen Kündigung. Denn diese war jedenfalls materiell unwirksam. Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Kläger verpflichtet war, dem Beklagten die im Zeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist in seinem Haus freiwerdenden Wohnungen, soweit sie der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar waren, anzubieten (vgl. dazu BGH NJW 2010, 3775; NJW-RR 1993, 660). Die Anbietpflicht des Vermieters resultiert aus dessen Treuepflicht gemäß §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB, die aus dem Verlust der Wohnung für den Mieter resultierenden negativen Folgen, soweit es ihm möglich ist, zu mildern (Sternel, MietR aktuell, XI Rn 129, 130). Ihre Verletzung führt zur Rechtsmissbräuchlichkeit des Räumungsbegehrens, sofern nicht Umstände hinzutreten, die eine Neubegründung des Mietverhältnisses mit dem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen (BGH NJW-RR aaO.).
Diese Verpflichtung hat der Kläger verletzt. Er hat unstreitig mehrere Wohnungen mit einer Größe von 80-100 qm, welche im Zeitraum zwischen Ausspruch der Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist in dem streitgegenständlichen Haus frei geworden waren, dem Beklagten nicht angeboten. Die Anbietung einzelner Wohnungen, welche darüber hinaus z.T. bereits wegen ihrer deutlich geringeren Größe (ca. 50 qm) mit der Wohnung des Beklagten nicht vergleichbar waren, war nicht ausreichend. Der Kläger hätte sämtliche in Betracht kommenden Wohnungen dem Beklagten anbieten müssen. Aus der von ihm selbst herangezogenen BGH-Rechtsprechung kann der Kläger nicht den Schluss ziehen, die Anbietpflicht beziehe sich lediglich auf eine Wohnung. In den fraglichen Entscheidungen lagen die Sachverhalte so, dass jeweils nur eine Alternativwohnung vorhanden war. Dass damit aber eine Beschränkung der Anbietpflicht ausgesprochen werden sollte, ist den Entscheidungen nicht zu entnehmen (vgl. auch Leitsatz in BGH NZM 2008, 642: „Wohnungen“). Sie ist auch systematisch nicht zu begründen.
Die Anbietpflicht ist auch nicht entfallen. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter durch sein Verhalten das Vertrauensverhältnis nachhaltig erschüttert (LG Karlsruhe WuM 1991, 41; LG Regensburg WuM. 1991, 109), insbesondere Vertragsverstöße begangen hat, die eine außerordentliche .oder ordentliche Kündigung rechtfertigen würden. Unterhalb dieser Schwelle liegende Spannungen der Mietparteien berühren hingegen die Anbietpflicht nicht (LG Mannheim WuM 1996, 475). So liegt der Fall hier aber; auf die Ausführungen unter a) wird Bezug genommen.
Der Kläger kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, der Beklagte sei als Empfänger staatlicher Transferleistungen ohnehin nicht in der Lage, eine in dem Objekt freiwerdende Wohnung zu einem marktgerechten Mietzins anzumieten. Denn es oblag nicht dem Kläger als Vermieter, dies zu beurteilen. Vielmehr ist es allein an dem Mieter zu entscheiden, welche Wohnung für ihn geeignet erscheint und welche Opfer er ggf. zu bringen bereit ist, um eine Wohnung anmieten zu können. So kann z.B. eine Untervermietung in Betracht kommen – hier hat der Beklagte vorgetragen, ggf. mit seiner Lebensgefährtin zusammenziehen zu wollen – oder aber der Mieter mobilisiert finanzielle Reserven – borgt sich Geld, organisiert Nebenverdienst o.ä. -, um den verlangten Mietzins aufbringen zu können.
Schließlich berührt auch der Umstand, dass der Beklagte sämtliche angebotenen Alternativwohnungen abgelehnt hat, die Anbietpflicht des Klägers nicht. Es obliegt, wie ausgeführt, allein dem Mieter zu entscheiden, ob eine ihm angebotene Wohnung seinen Bedürfnissen entspricht oder nicht. Seine diesbezüglichen Überlegungen muss er gegenüber dem Vermieter nicht offen legen. Zudem durfte der Kläger aus dem Verhalten des Beklagten bereits deshalb nicht den Schluss ziehen, weitere Andienungen seien bloße Förmelei, weil er nicht dargetan hat, die im hier maßgeblichen Zeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordenen Wohnungen zu einem angemessenen Mietpreis angeboten zu haben. Ein Angebot gilt als nicht erfolgt, wenn der Vermieter unzumutbare Mietbedingungen stellt (OLG Karlsruhe NJW-RR 1993, 660). Was angemessen ist, lässt sich nicht statisch beantworten. Regelmäßig wird es zulässig sein, wenn der Vermieter dem Mieter einen Vertragsschluss zu den bisher für die Vermietung der Alternativwohnung geltenden Bedingungen anbietet (OLG Karlsruhe aaO.). Gleiches gilt im Regelfall für das Begehren der ortsüblichen oder der im betreffenden Wohnanwesen üblichen Miete (Sternel, aaO., XI Rn 129 m.N.). Auch der örtliche Mietspiegel bietet Anhaltspunkte für die Angemessenheit der Bedingungen (AG Hamburg-Wandsbek WuM 1996, 622). Die Kammer vermag mangels entsprechenden Vortrags des Klägers nicht zu beurteilen, ob nach vorstehenden Maßgaben von einem angemessenen Angebot ausgegangen werden kann. Schon der klägerische Vortrag lässt dies bezweifeln, geht er doch selbst von einer Orientierung an der bei Neuvermietung zu erzielenden Miete aus. Der Berliner Mietspiegel 2013 weist für das streitgegenständliche Objekt einen Oberwert von 7,00 €/qm für Wohnungen mit einer Fläche von mehr als 90 qm aus; nach dem Berliner Mietspiegel 2011 betrug der Oberwert 6,44 €/qm. Gründe, die zu dessen Überschreitung um mehr als einen Euro führen könnten, sind nicht vorgetragen. Allein der am Markt erzielbare Mietpreis bei Neuvermietung ist, worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen, hat, nicht maßgeblich. Soweit der Kläger dem Beklagten mit Schreiben vom 03.08.2011 eine Wohnung zu einem Preis von 6,30 €/qm angeboten hat, vermag er sich hierauf nicht zu berufen, denn die Wohnung war mit einer Fläche von 49 qm ersichtlich nicht der streitgegenständlichen vergleichbar.
c) Kündigung vom 26.09.2012
Auch diese Kündigung vermag einen Räumungs- und Herausgabeanspruch des Klägers aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu begründen. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass weder die fristlose, noch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung wirksam sind. Auf die Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung nimmt die Kammer nach eigener rechtlicher Prüfung vollumfänglich Bezug.
Ohne Erfolg rügt der Kläger, das Amtsgericht habe verkannt, dass es vorliegend einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB nicht bedurft habe. Die Nichtachtung des Duldungstitels begründet eine Pflichtverletzung seitens des Mieters, die gemäß § 543 Abs. 1 BGB zur Kündigung berechtigt. Einer vorherigen Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe bedarf es aber gleichwohl dann nicht, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 und 2 BGB vorliegen. Beides ist hier nicht der Fall, wie das Amtsgericht frei von Rechtsfehlern festgestellt hat. Weder aus der Mitteilung des Beklagten vom 07.09.2012, er stünde für Termine erst nach dem 10.09.2012 zur Verfügung noch aus dem Unvermögen des Zeugen Möller, den Beklagten in der Zeit vor dem 13.09.2012 telefonisch zu erreichen, lassen sich Schlüsse im Hinblick auf die Entbehrlichkeit einer Abmahnung ziehen. Selbst wenn die Kammer weiter den Vortrag des Klägers, der Beklagte habe , am 19.09.2012 gegenüber dem Zeugen Möller „kategorisch“ abgelehnt, einen der drei von diesem vorgeschlagenen Besichtigungstermine wahrzunehmen, zu dessen Gunsten ihrer Entscheidung zugrundelegt, vermag dies der Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn der Kläger trägt nicht vor, dass der Beklagte es überhaupt und generell abgelehnt habe, dem Zeugen Möller den Zutritt zu seiner Wohnung – zu jedwedem Zeitpunkt – zu gewähren. Dies zeigt im Übrigen auch das Prozessverhalten des Beklagten. Zum einen hat er den Duldungsanspruch im Termin am 08.12.2011 anerkannt. Sodann hat er mit Schriftsätzen vom 04.10.2012 und 16.10.2012 sogleich zeitnah alternative Besichtigungstermine noch für den Oktober 2012 angeboten, welche der Kläger ungenutzt ließ. Schließlich weist das Amtsgericht auch zutreffend darauf hin, dass im Rahmen der Interessenabwägung nicht unberücksichtigt bleiben kann, dass der Kläger seinerseits erst nach acht Monaten überhaupt Rechte aus dem Anerkenntnisteilurteil vom 08.12.2011 geltend gemacht hat.
1.1.2. Modernisierungsmieterhöhung
Die Berufung bleibt auch hinsichtlich des Zahlungsantrages erfolglos; gleiches gilt für die gemäß § 533 ZPO zulässige Klageerweiterung. Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht einen Anspruch des Klägers auf Zahlung von 26,81 € verneint und ausgeführt, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 20.12.2010 formell unwirksam war.
Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dies bedeutet, dass in dem Mieterhöhungsverlangen alle Voraussetzungen angegeben werden müssen, die für den Erhöhungsanspruch maßgeblich sind. Das Begründungserfordernis in § 558 a Abs. 1 BGB soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Die Begründung soll ihm „konkrete Hinweise“ auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, ohne dass an diese überhöhte Anforderungen gestellt werden dürfen. Es ist den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen (BVerfG Kammerbeschluss v. 08.09,1993 – 1 BvR 1331/92; BGH Urteil v. 12.11.2003 – VIII ZR 215/05, Rn. 11, m.w.N., zit. nach juris). Danach muss das Erhöhungsverlangen – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Hat der Vermieter – wie hier neben der Modernisierung zugleich Instandhaltungsarbeiten ausgeführt, muss der auf diese entfallende – nicht umlagefähige – Kostenanteil in dem Erhöhungsverlangen angegeben und erläutert werden. Ein pauschaler Abzug genügt insoweit grundsätzlich nicht (KG WuM 2006, 450). Der Abzug muss sich auf die einzelnen Maßnahmen und Gewerke beziehen (LG Görlitz WuM 1999, 44). Wird bei nicht trennbaren Kosten von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten eine Quote gebildet, so muss der Vermieter deren Bildung erläutern, denn die Erklärung muss den Mieter in die Lage versetzen, die Schätzung des Vermieters zum Instandsetzungsanteil der Maßnahme zu überprüfen Sternel, Mietrecht aktuell, IV 384 m.N.).
Diesen Anforderungen wird das Zustimmungsverlangen vom 20.12.2010 nicht gerecht. Dort ist zwar ein konkreter Betrag, der aus den einzelnen Rechnungen für die beiden Brandwände für Instandsetzung abzuziehen sein soll, angegeben. Erläutert wird dieser aber in keiner Weise. Das ist nicht ausreichend. Auch die Angaben in der Modernisierungsankündigung vom 15.09.2010 zu den beabsichtigten Instandsetzungsarbeiten sind, worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat, zu pauschal. Die Verweisung auf ein Einsichtsrecht in die bei dem Kläger vorhandenen Rechnungen ersetzt den erforderlichen Vortrag in dem Zustimmungsverlangen nicht.
Es bedarf daher vorliegend keiner Entscheidung darüber, ob das Zustimmungsverlangen darüber hinaus die Modernisierungsmaßnahme nicht hinreichend konkret beschrieben hat, da es bereits aus vorstehenden Gründen unwirksam ist.
1.2. Berufung des Beklagten
Die Berufung des Beklagten ist teilweise begründet.
1.2.1 Zustimmung zur Mieterhöhung
Der Beklagte schuldet die Zustimmung zur Mieterhöhung nur bis zu einem Betrag von 438,57 € bruttokalt monatlich.
Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 27.01.2011 bejaht.
Insoweit begegnet das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen keinen Bedenken. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dies bedeutet, dass in dem Mieterhöhungsverlangen alle Voraussetzungen angegeben werden müssen, die für den Erhöhungsanspruch maßgeblich sind.
Das Begründungserfordernis in § 558 a Abs. 1 BGB soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Die Begründung soll ihm „konkrete Hinweise“ auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, ohne dass an diese überhöhte Anforderungen gestellt werden dürfen. Es ist den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen (BVerfG Kammerbeschluss v. 08.09.1993 – 1 BvR 1331/92; BGH Urteil v. 12.11.2003 – VIII ZR 215/05, Rn. 11, m. w. N., zit. nach juris). Danach muss das Erhöhungsverlangen – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.
Diesen Anforderungen wird das Erhöhungsverlangen des Klägers gerecht, denn es enthält alle Angaben, die der Beklagte für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigt. Der Betriebskostenanteil der Bruttokaltmiete ist mit 1,25 €/qm beziffert; die Fehlbezeichnung als „Betriebskostenpauschale“ ist unschädlich.
Zutreffend hat das Amtsgericht die streitgegenständliche Wohnung in das Mietspiegelfeld K 1 eingeordnet. Unstreitig ist aktuell eine vermieterseits. gestellte Sammelheizung vorhanden. Dass zuvor eine von dem Beklagten eingebrachte funktionsfähige Sammelheizung vorhanden war und sich der Anschluss an die Fernwärme möglicherweise nicht als Modernisierungsmaßnahme iSd § 559 Abs. 1 BGB darstellte, ist für die hier vorzunehmende Einordnung unbeachtlich.
Das im Bad vorhandene kleine Handwaschbecken führt nicht dazu, dass die Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) negativ zu bewerten wäre; sie ist neutral. Das vermieterseits nicht gestellte Bad ist bei der Einordnung im Rahmen des Mietspiegelfeldes bereits berücksichtigt. Eine Doppelberücksichtigung auch noch im Rahmen der Spanneneinordnung ist unzulässig.
Die Merkmalsgruppe 3 (Küche) ist neutral zu bewerten. Dass die vorhandenen hochwertigen Bodenfliesen tatsächlich vermieterseits zur Verfügung gestellt wurden, muss – da wohnwerterhöhend – der Kläger beweisen, nachdem der Beklagte bereits erstinstanzlich vorgetragen hatte, er selbst habe in Küche und Bad die Fliesen verlegt. Der Kläger hat hierzu aber nichts Substantielles vorgebracht. Die vom Amtsgericht vorgenommene Bewertung der Merkmalsgruppen 3 und 4 greift der Beklagte – als für ihn günstig – mit der Berufung nicht an.
Soweit das Amtsgericht die Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) positiv bewertet hat, folgt die Kammer dem nicht. Die Merkmalsgruppe ist vielmehr neutral zu bewerten. Die Wohnung liegt nicht in bevorzugter Citylage. Denn eine solche kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (LG Berlin GE 2012, 488). Die „Citylage“ einer Wohnung ist daher dann nicht „bevorzugt“, wenn weder die, Straße, in der sie liegt, noch ihre unmittelbare Umgebung eine über das in Berlin anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweisen (LG Berlin NZM 2013, 380). Dies ist beim Stuttgarter Platz der Fall. Zwar befindet sich in dessen Nähe die Wilmersdorfer Straße. Diese weist aber lediglich ein für die Großstadt Berlin typisches Maß an Einkaufsmöglichkeiten auf.
Wohnwertmindernd ist aber entgegen der Ansicht des Beklagten nicht eine besondere Verkehrsbelastung zu berücksichtigen.
Für die im Seitenflügel des Hauses belegene Wohnung hätte es, worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat, hierzu ergänzenden Vortrags des Beklagten bedurft. Gleiches gilt für die gerügte Geräusch- und Geruchsbelästigung durch das im Vorderhaus betriebene Restaurant und das Vorhandensein einer ungepflegten Müllstandsfläche. Der diesbezügliche Vortrag im Schriftsatz vom 04.08.2011 war unsubstantiiert und einer Beweiserhebung nicht zugänglich.
Danach sind drei Merkmalsgruppen neutral, zwei negativ zu bewerten. Von dem Mittelwert des Mietspiegelfelds K 1 (3,17 €/qm) sind mithin 0,10 €/qm abzuziehen, so dass sich eine ortsübliche Nettokaltmiete von 3,07 €/qm ergibt. Unter Berücksichtigung des Betriebskostenanteils von 1,25 €/qm ergibt sich für die 101,52 qm große Wohnung mithin eine zulässige Bruttokaltmiete von 438,57 €.
1.2.2. Kostenentscheidung
Die Kostenentscheidung des Amtsgerichts ist im Ergebnis ebenfalls frei von Rechtsfehlern. Zu Recht hat das Amtsgericht nicht von § 93 ZPO Gebrauch gemacht. Insoweit kann dahinstehen, ob die Klage, in den Hilfsanträgen zu Ziffn. 2a) und 2b) ursprünglich zulässig war. Denn jedenfalls hat der Beklagte durch sein Verhalten Anlass zur Klageerhebung gegeben, da es für den Kläger nur den Schluss zuließ, er werde ohne Klageerhebung nicht zu seinem Recht kommen. Dies zeigte i.Ü. auch das Prozessverhalten des Beklagten.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10,711 ZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPQ nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.
27.03.2022
