Wie Sie bei der Miete sparen – Immobilienkauf durch die Hausgemeinschaft

Immer mehr Mieter überlegen, ihr Haus als Hausgemeinschaft zu erwerben oder von einer Genossenschaft kaufen zu lassen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dies eine Möglichkeit sein, um langfristig bezahlbare Mieten zu sichern.

Bei der Genossenschaft „Bremer Höhe“ hat man sehr viele Anfragen, wie Vorstandsmitglied Ulf Heitmann berichtet. Sie kommen vor allem aus Mietshäusern, die noch in Privatbesitz sind und günstige Mieten aufweisen. Die Bewohner machen sich Sorgen, dass ihr Haus über kurz oder lang an einen renditeorientierten Investor verkauft werden könnte. Allerdings, so Heitmann, müsse man 90 Prozent der Interessenten enttäuschen, weil die notwendigen Voraussetzungen nicht gegeben sind. Zunächst einmal muss ein Eigentümer bereit sein zu verkaufen. Man kann ihn nicht dazu zwingen. Zweite wichtige Bedingung, damit am Ende bezahlbare Mieten herauskommen: Der Kaufpreis muss sich in einem vernünftigen Rahmen bewegen. Hier liegt das größte Problem, denn die Preise für Berliner Immobilien sind in den letzten Jahren astronomisch gestiegen.

Illustration von Julia Gandras: Haben Sie die Bereitschaft für die bei einem Hausprojekt erforderlichen Diskussionen und Auseinandersetzungen? — Haben Sie die Bereitschaft für die bei einem Hausprojekt erforderlichen Diskussionen und Auseinandersetzungen?
Illustration: Julia Gandras

„In der Innenstadt können wir keine Häuser mehr kaufen“, erklärt Heitmann. Im Jahre 2000, als die Bremer Höhe die gleichnamige Wohnanlage in Prenzlauer Berg erwarb, betrug der Kaufpreis 450 Euro pro Quadratmeter. Heute sind selbst für unsanierte Altbauten 1000 bis 1500 Euro üblich. Statt Neubaumieten von 5,25 Euro pro Quadratmeter wie in der Bremer Höhe kommt man da schnell auf 7,50 Euro und mehr. Denn die kleinen Mietergenossenschaften verfügen über kein Eigenkapital. Ankauf und Sanierung müssen über Genossenschaftsanteile sowie über die Mieten finanziert werden. Das bedeutet: Mieter müssen nicht nur eine Einlage in meist fünfstelliger Höhe leisten, sondern sich darüber hinaus auf steigende Mieten einstellen. Heitmanns Fazit: Nur bei einem günstigen Kaufpreis und mit möglichst viel Eigenkapital habe man eine Chance, ein solches Projekt zu verwirklichen. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger die spätere Miete.

Eine weitere Möglichkeit, um an die erforderlichen Mittel zu kommen, bieten einige gemeinnützige Stiftungen. So beteiligt sich die Trias-Stiftung (siehe unten) am Erwerb des Grundstücks – allerdings nicht am Erwerb des Hauses. Der Grund und Boden wird dann über einen Erbbaurechtsvertrag langfristig an die Hausgemeinschaft verpachtet. Die Bewohner entrichten einen Erbbauzins, der sich am Kaufpreis orientiert. Der Stiftung geht es darum, Grundstücke langfristig der Spekulation zu entziehen.

Eine dritte Möglichkeit – und sozusagen das Urmodell aller Hauskäufe durch Mieter – bietet das „Mietshäuser Syndikat“ (siehe unten). Dem Verbund gehören mittlerweile über 70 Hausprojekte in ganz Deutschland an. Eigentümer des Hauses ist bei diesem Modell eine „Gesellschaft mit beschränkter Haftung“ (GmbH). Gesellschafter sind das Syndikat sowie ein zu gründender Hausverein. Das Mietshäuser Syndikat beteiligt sich mit einer Einlage von 12.400 Euro am Kauf des Hauses, den Rest müssen die Mieter über Bankdarlehen und Direktkredite aus dem Bekanntenkreis einwerben. Das sei einfacher als von vielen befürchtet, so die Erfahrung des Syndikats: Bei Verwandten oder Freunden schlummern ungeahnte Rücklagen und viele unterstützen gern eine gute Sache.

Aber auch beim Mietshäuser Syndikat heißt es: Angesichts der hohen Kaufpreise ist der Erwerb von Immobilien in der Berliner Innenstadt schwierig. Derzeit unterstützt man eine Hausgemeinschaft in Spandau. Das Haus mit 24 Wohnungen konnte für vergleichsweise günstige 580.000 Euro erworben werden.

Für die Bewohner hat das Modell des Mietshäuser Syndikats einen Nachteil: Die im Laufe der Jahre sinkende Belastung durch Zins und Tilgung führt bei ihnen nicht etwa zu niedrigeren Mieten, sondern ist als Solidarbeitrag zur Unterstützung neuer Projekte abzuführen.

Hausprojekte entscheiden über alle Fragen des Zusammenlebens ganz autonom. Für viele Mieter ist das eine traumhafte Vorstellung: Man kann mitbestimmen, wer in frei werdende Wohnungen einzieht, wie der Hof gestaltet wird und welche Modernisierungen durchgeführt werden. Allerdings sollte man die gruppeninternen Konflikte und langwierige Diskussionen nicht unterschätzen. Um Kosten zu sparen, wird auch so viel wie möglich selber gemacht, vom Putzen des Treppenhauses über die Betriebskostenabrechnung bis hin zu Sanierungsarbeiten. Das verlangt außergewöhnliches Engagement.

Das Wichtigste aber bei allen drei Modellen: Eine gute, stabile Hausgemeinschaft ist für das Gelingen des Experiments Hauskauf Voraussetzung.

Birgit Leiß

Wo Sie sonst noch sparen können

Unabhängig von der Mietzahlung gibt es rund um die Wohnung weitere Möglichkeiten der Kostensenkung. So entlastet der sparsame Umgang mit Strom und Gas die Haushaltskasse. Auch der Kauf neuer, energieeffizienter Geräte kann sich lohnen. Wer nicht weiß, warum seine Stromrechnung so hoch ist, kann einen kostenlosen Stromspar-Check (siehe unten) machen lassen. Und denken Sie daran: Der langjährige Stromanbieter ist nicht immer der günstigste.

Ein Preisvergleich lohnt sich auch bei TV-, Telefon- und Internetanbietern. Ein Tipp: öfter mal wechseln oder dem bisherigen Anbieter mit einem Wechsel drohen. Oft ist dann doch ein günstigerer Vertrag möglich. Kompetente und unabhängige Beratung leistet hier die Verbraucherzentrale (siehe unten).

Viele Familien sitzen zudem auf alten, unnötig teuren Hausratversicherungen, wie es bei „Finanztest“ (siehe unten) heißt. Eine 120- Quadratmeter-Wohnung lässt sich schon für rund 100 Euro jährlich versichern, teure Policen schlagen oft mit dem dreifachen Preis zu Buche.

Auch bei notwendigen Reparaturen und Renovierungen lässt sich viel Geld sparen. Statt den nächstbesten Betrieb zu beauftragen, kann man die Arbeit bei einem der Handwerkerportale (siehe unten) ausschreiben und sich dann für den günstigsten Anbieter entscheiden.

Weitere Informationen zu diesem Thema

Weitere Informationen zu den genannten Einrichtungen
finden Sie unter folgenden Internet-Adressen:
Trias-Stiftung: www.stiftung-trias.de
Mietshäuser Syndikat: www.syndikat.org

Kostenloser Stromspar-Check (Vor-Ort-Beratung) der Caritas für Haushalte mit geringem Einkommen – gefördert vom Bundesumweltministerium (alle Bezirke außer Lichtenberg): Tel. 030 66633 1233

Tipps zum Energiesparen sowie kritische Infos zu Online-Tarifrechnern gibt es bei der Verbraucherzentrale: www.vz-berlin.de/energiesparen

Die Kosten für Hausratversicherungen wurden getestet in Finanztest 4/2014:
www.test.de/Hausratversicherung-116-Tarife-im-Test-4679626-0/

Handwerkerportal:
www.blauarbeit.de