Leitsatz:
Das Sonderkündigungsrecht nach § 573 a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (im Anschluss an die Senatsurteile vom 25.6.2008 – VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564; und vom 17.112010 – VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158).
BGH vom 18.2.2015 – VIII ZR 127/14 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Wohnen Vermieter und Mieter unter einem Dach, zum Beispiel in einem Zweifamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 573 a BGB. Der Vermieter kann dann kündigen, ohne dass ein berechtigtes Interesse, wie zum Beispiel Eigenbedarf, notwendig ist. Vor-
aussetzung ist aber, dass der Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt. Im vorliegenden Fall war letzteres streitig, nämlich ob das Haus als Zweifamilienhaus anzusehen war.
Der Vermieter war seit 1986 Eigentümer eines Hauses, dessen Erdgeschosswohnung er bewohnte. Die Mieter waren seit dem 1.1.1985 Mieter einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung. Den Mietvertrag hatten sie Ende des Jahres 1984 mit den Voreigentümern, die das zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellte Anwesen errichteten, abgeschlossen.
In der Baugenehmigung aus dem Jahr 1984 ist das Bauvorhaben als „Errichtung eines Wohnhauses mit 2 WE und 2 Pkw-Garagen“ beschrieben.
Außer den beiden Wohnungen der Vertragsparteien befand sich im Dachgeschoss zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses neben der Wohnung der Mieter ein weiteres Apartment, bestehend aus einem Zimmer, Bad/WC, Abstellraum, Flur und Balkon, das von Anfang an mit den für die Aufstellung einer Kochnische/Küchenzeile erforderlichen Anschlüssen für Wasser und Strom versehen war. In der Folgezeit wurde hier eine Teeküche/Küchenzeile eingebaut und das Apartment zu Wohnzwecken an unterschiedliche Mieter vermietet. Im Anschluss hieran nutzte der Vermieter diese Wohnung mehrere Jahre nur noch als Arbeitszimmer. Seit 2010 waren die Räumlichkeiten an ein vom Kläger betriebenes Unternehmen vermietet.
Im Jahr 2012 kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien. Mit Schreiben vom 20.11.2012 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht gemäß § 573 a BGB zum 30.11.2013. Während die Vorinstanzen die Rechtslage unterschiedlich bewerteten, kam der BGH zu dem Ergebnis, dass hier die Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorlägen, da sich in dem Wohnhaus seit dessen Errichtung unverändert drei selbstständige Wohnungen/Wohneinheiten befänden.
Es könne keinem Zweifeln unterliegen, dass es sich bei dem Apartment im Dachgeschoss um eine eigenständige Wohnung handele, die über einen durch eine Wohnungseingangstür räumlich abgeschlossenen Wohnbereich mit Bad und die für eine Küchenzeile erforderlichen Anschlüsse verfüge. Damit hätten die Mieter die streitgegenständliche Wohnung in einem Gebäude angemietet, in dem drei selbstständige Wohneinheiten geplant waren und entstanden und auch nach wie vor vorhanden seien.
Auch durch die Umwidmung des neben der streitgegenständlichen Wohnung liegenden Apartments von Wohnraum zu Gewerberaum habe sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. Auch wenn in den gewerblich genutzten Räumen statt der ehemals vorhandenen Küchenzeile nunmehr ein Regal vorhanden sei, ändere dies nichts daran, dass in diesen, eine abgeschlossene Wohneinheit bildenden Räumlichkeiten jederzeit eine eigenständige Haushaltsführung möglich sei. Von diesen Grundsätzen komme nur dann eine Ausnahme in Betracht, wenn die weitere Wohnung schon vor Abschluss des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages nicht mehr als Wohnung, sondern als Gewerberaum genutzt wurde. Dies sei hier jedoch unstreitig nicht der Fall.
09.10.2017
