Leitsatz:
Zwar schließt ein unterschiedlicher Verbrauch in den einzelnen Häusern eine Zusammenfassung zu einer Abrechnungseinheit grundsätzlich nicht aus. Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Verbrauchsunterschiede erheblich sind. Die Bildung einer Abrechnungseinheit berechtigt den Vermieter nicht zur undifferenzierten Umlage der Kosten.
AG Spandau vom 3.6.2015 – 4 C 357/14 –
Mitgeteilt von RA Norbert Wilke
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Gericht führt aus:
… Will der Vermieter preisfreien Wohnraums aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung die Betriebskosten mehrerer Grundstücke einheitlich abrechnen, also eine Verwaltungs- und Abrechnungseinheit bilden, so ist er hierzu nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 73/10, Grundeigentum 2010, 1682) grundsätzlich berechtigt, wenn mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude eine vergleichbare Bauweise, Ausstattung und Größe aufweisen.
Vorausgesetzt wird weiter, dass die Nebenkosten zumindest teilweise gemeinsam anfallen. Ist eine Trennung gemeinsam anfallender Kosten nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich, entspricht die Bildung einer Abrechnungseinheit in der Regel billigem Ermessen (vgl. BGH, WuM 2005, 579 = Grundeigentum 2005, 1118 für eine gemeinsame Heizungsanlage). Ein unterschiedlicher Verbrauch in den einzelnen Häusern schließt eine gemeinsame Abrechnung nicht von vorneherein aus. Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Verbrauchsunterschiede erheblich sind (vgl. Schmid Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 556 a BGB Rn.37 m.w.N.). Die Bildung einer Abrechnungseinheit berechtigt den Vermieter nicht zur undifferenzierten Umlage der Kosten (vgl. Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 6. Aufl., F Rn. 141).
Im Hinblick darauf, dass der für die S.-Straße 1 a und 1 b ermittelte Verbrauch nur rund ein Drittel des Verbrauchsvolumens der Häuser in der F.-straße ausmacht und die Wasserbetriebe den Verbrauch der Gebäude gesondert erfassen und abrechnen, erscheint die von der Beklagten vorgenommene Gesamtverteilung aller Kosten auf alle Gebäude weder zweckmäßig noch geboten oder angemessen. Die von der Beklagten möglicherweise angestrebte Vereinfachung der Abrechnung tritt vorliegend ja gerade nicht ein, denn die Beklagte fasst die von den Wasserbetrieben für die S.-Straße und F.-straße differenziert abgerechneten Kosten in einem zusätzlichen Rechenschritt wieder zusammen. Ein Grund, der dieses auch für die Beklagte mit Mehraufwand verbundene und dem Bedürfnis des Mieters nach Abrechnungsgerechtigkeit zuwiderlaufende Vorgehen sinnvoll erscheinen lässt, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. …
30.06.2017
