Leitsatz:
Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 290/09, juris).
BGH v. 20.10.2010 – VIII ZR 73/10 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 16 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Eigentümer dreier benachbarter Gebäude (Hausnummern 57, 59 und 61), in denen sich Wohnungen befinden, erstellte über mehrere Jahre für alle drei Gebäude jeweils gemeinsame Betriebskostenabrechnungen. Dabei fasste er jeweils für das Abrechnungsjahr die Gesamtkosten sämtlicher Gebäude zusammen und verteilte diese auf die Mieter in allen drei Gebäuden. Die Wohnungen sind in allen Objekten weitgehend baugleich. Die Heizung, die alle drei Gebäude versorgt, befindet sich im Gebäude Nr. 59.
Der Mieter einer Wohnung im Haus Nr. 59 meint, der Vermieter müsse die Kosten für jedes Gebäude einzeln verteilen und verlangt Korrektur der Abrechnung.
Der BGH entscheidet zugunsten des Vermieters. Zwar kenne die Betriebskostenverordnung den Begriff der Wirtschaftseinheit nicht. Daraus ergäbe sich aber kein Zwang zur gebäudebezogenen Abrechnung. Auch die Nennung der Hausnummer im Mietvertrag sei keine Vereinbarung über einen Abrechnungskreis, die einen Anspruch auf hausbezogene Abrechnung gewähre. Und überdies entspreche die Möglichkeit, eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheit vorzunehmen, auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergäben.
04.01.2018
