Leitsatz:
Für die Differenzierung der Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung ist es notwendig, aber auch ausreichend, die Kosten nach den Ziffern des Betriebskostenkatalogs aus der Betriebskostenverordnung aufzuschlüsseln.
BGH vom 24.1.2017 – VIII ZR 285/15 –
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Anmerkungen des Berliner Mietervereins
In der Betriebskostenabrechnung hatte die Vermieterin die Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammengefasst. Der Mieter hielt die Abrechnung insoweit für formell unwirksam. Der BGH teilte diese Auffassung.
Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung sei die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen sei die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornehme, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspreche. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer sei dann nicht erforderlich (vgl. BGH vom 16.9.2009 – VIII ZR 346/08: zur Zusammenfassung der Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung).
Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8 des Kostenkatalogs) mit Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder von Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten der Beleuchtung (Nr. 11) sei hingegen unzulässig (BGH vom 22.9.2010 – VIII ZR 285/09). Eine Ausnahme habe der BGH lediglich bezüglich der – sachlich eng zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser anerkannt, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft werde (BGH vom 15.7.2009 – VIII ZR 340/08).
Daher führe es zur formalen Unwirksamkeit, wenn in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Grundsteuer (Nr. 1 des Betriebskostenkatalogs) und für Straßenreinigung (Nr. 8) zu einer undifferenzierten Kostenposition zusammengefasst würden. Denn es handele sich bei der Grundsteuer und den Kosten der Straßenreinigung – anders als bei den Kosten für Frisch- und Abwasser – auch nicht um sachlich eng zusammenhängende Kosten. Dies gelte auch dann, wenn diese Kosten von der jeweiligen Gemeinde erhoben würden und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid – wenn auch unter Angabe der jeweiligen Kosten – abgerechnet würden.
Schließlich komme es für die Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung auch nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung entfielen. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die Zusammenstellung der Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung übermittelt werden; es sei nicht Aufgabe des Mieters, sich diese Angaben erst aus den Belegen selbst herauszusuchen.
25.10.2017
