Leitsatz:
Steigen durch Vergabe der Hausmeisterleistungen an einen Dienstleister und Freisetzen der bisherigen Hausmeister die Betriebskosten der entsprechenden Positionen auf das Doppelte, muss der Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nachweisen, um eine Kostenumlage vornehmen zu können.
AG Spandau vom 13.9.2017 – 4 C 342/16 –
Mitgeteilt von RA Armin Fuest
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Normalerweise muss der Mieter die Unwirtschaftlichkeit von Betriebskostenpositionen beweisen. Von diesem Grundsatz gibt es aber Ausnahmen. Über einen solchen Fall hatte das Amtsgericht zu entscheiden.
Die Mieter beanstandeten, dass der Vermieter nach Übernahme des Mietobjekts die bisher vorhandenen Strukturen komplett geändert, die vorhandenen, fest angestellten Hausmeister entlassen und neue externe Firmen mit den entsprechenden Arbeiten beauftragt habe, was zu einer Erhöhung der Gesamtkosten geführt habe. Der Vermieter klagte gleichwohl auf Zahlung der Hauswartskosten. Im Prozess konnte der Vermieter nicht erklären, warum es nach der Fremdvergabe der bisher von den angestellten Hausmeistern erledigten Arbeiten in den Bereichen Gartenpflege, Schnee-/Eisbeseitigung und Gebäudereinigung daneben noch der Tätigkeit einer Hauswartsfirma bedurfte, mit daraus resultierenden Kosten von knapp 75 500 Euro im Jahr 2013 und sogar über 78.600 Euro in 2014. Das Gericht wies darauf hin, dass kaum noch ein Aufgabengebiet, das zur Beschäftigung eines Hausmeisters berechtige, bleibt, wenn der Vermieter die Gartenpflege, die Treppenhausreinigung und die Schneebeseitigung anderweitig vergebe. ln einem solchen Fall dürfte die Beschäftigung eines Hauswarts grundsätzlich unwirtschaftlich sein. Hier komme hinzu, dass durch Vergabe der Hausmeisterleistungen an einen Dienstleister und Freisetzen der bisherigen Hausmeister die Betriebskosten der entsprechenden Positionen auf das Doppelte gestiegen seien. In einem solchen Falle müsse der Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nachweisen, um eine Kostenumlage vornehmen zu können.
Da der Vermieter aber die sachlichen und wirtschaftlichen Erwägungen, die die von ihm vorgenommene Umstellung erklären und möglicherweise rechtfertigen könnten, trotz Nachfrage des Gerichts nicht näher dargelegt habe, seien die hier noch in Rede stehenden Kosten dementsprechend nicht umlagefähig.
Urteilstext
Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige Klage hat im verbliebenen Umfang im Wesentlichen keinen Erfolg.
1. Ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der nunmehr noch streitigen Hauswartkosten besteht nicht.
Wie bereits im Teilurteil vom 28.06.2017 ausgeführt, dürfen nach § 20 Abs.1 S. 2 NMV, § 24 Abs. 2 II. BV nur solche Kosten umgelegt werden, die „bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind“. Dementsprechend kann der Vermieter überflüssige Kosten nicht an den Mieter weiter geben.
Die Beklagten beanstanden vorliegend, dass die Klägerin nach Übernahme des Mietobjekts die bisher vorhandenen Strukturen komplett geändert, die vorhandenen, fest angestellten Hausmeister entlassen und neue externe Firmen mit den entsprechenden Arbeiten beauftragt hat, was zu einer Erhöhung der Gesamtkosten geführt hat.
Tatsächlich erschließt sich auch dem Gericht nicht – worauf im Verhandlungstermin ausdrücklich hingewiesen wurde -, warum es nach der Fremdvergabe der bisher von den angestellten Hausmeistern erledigten Arbeiten in den Bereichen Gartenpflege, Schnee-/Eisbeseitigung und Gebäudereinigung daneben noch der Tätigkeit einer Hauswartsfirma bedarf, mit daraus resultierenden Kosten von knapp 75.500 Euro im Jahr 2013 und sogar über 78.600 Euro in 2014. Hat der Vermieter die Gartenpflege, die Treppenhausreinigung und die Schneebeseitigung anderweitig vergeben, bleibt nämlich kaum noch ein Aufgabengebiet, das zur Beschäftigung eines Hausmeisters berechtigt; gelegentliche Kontrollgänge sind dem Vermieter oder seiner Hausverwaltung zumutbar (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 560 BGB Rn.108). ln einem solchen Fall wird die Beschäftigung eines Hauswarts unwirtschaftlich sein (vgl. auch Kinne, Grundeigentum 2017, 870). Steigen durch Vergabe der Hausmeisterleistungen an einen Dienstleister und Freisetzen der bisherigen Hausmeister die Betriebskosten der entsprechenden Positionen auf das Doppelte, muss der Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nachweisen, um eine Kostenumlage vornehmen zu können (vgl. Kinne, aaO, S. 871).
Letztlich hat die Klägerin aber die sachlichen und wirtschaftlichen Erwägungen, die die von ihr vorgenommene Umstellung erklären und möglicherweise rechtfertigen könnten, trotz Nachfrage des Gerichts nicht näher dargelegt. Es ist damit gerade nicht davon auszugehen, dass die Klägerin dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und damit dem Gedanken eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses ausreichend Rechnung getragen hat. Die hier noch in Rede stehenden Kosten sind dementsprechend nicht umlagefähig.
2. Der Klägerin stehen gem. §§ 288 Abs.1, 286 Abs.1 S.2 BGB Zinsen auf den im Laufe des Rechtsstreits bereits gezahlten Betrag in Höhe von insgesamt 479,40 Euro zu, allerdings nur bis zum Datum des Zahlungseingangs.
II. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs.1, 100 Abs.4, 708 Nr.11, 711 ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt ha ben, war vom Gericht nur noch nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes über die Kosten zu entscheiden. Es erschien danach angezeigt, insoweit die Beklagten zu belasten, die die unbestrittene Teilklageforderung erst nach Zustellung des Mahnbescheides ausgeglichen haben.
24.04.2018
