Leitsatz:
Zur Verpflichtung des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bei einer Unwirksamkeit der Abwälzung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen aufgrund einer unrenoviert gestellten Wohnung bei Vertragsbeginn.
LG Berlin vom 24.7.2018 – 63 S 283/17 –
Mitgeteilt von RA Friedrich-Wilhelm Lohmann
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Wohnung wurde dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1992 in unrenoviertem Zustand übergeben. Die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter war wegen der Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel nicht erfolgt. Die Schönheitsreparaturen wurden während der gesamten Mietzeit weder durch die Mieter noch durch den Vermieter ausgeführt.
Nachdem der Mieter im Jahre 2015 den Vermieter erfolglos zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert hatte, erhob er dementsprechend Klage. Die Wohnung befand sich nach wie vor in demselben renovierungsbedürftigen Zustand wie zu Beginn des Mietverhältnisses.
Der Vermieter verteidigte sich mit dem Argument, in der Renovierungsbedürftigkeit liege kein Mangel, da diese die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit darstelle, da die Wohnung unrenoviert übergeben worden sei.
Dieser Argumentation folgte das Landgericht nicht. Vielmehr habe der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung der streitgegenständlichen Schönheitsreparaturen aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Zwar bestimme sich im Grundsatz die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsabschluss. Der Mieter mietete das Mietobjekt in Kenntnis seines Zustands und billigte es damit. Auf dieser Grundlage wäre der Vermieter nur verpflichtet, nach weiterem dekorativem Verschleiß den ursprünglichen Abnutzungsstand wieder herzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renovierung dem Mieter einen Zustand zu verschaffen, der deutlich besser sei als der anfängliche.
Jedoch sei in derartigen Konstellationen nicht davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand als der vertraglich vereinbarte vertragsgemäße zugrunde zu legen sei. Insbesondere setze eine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien auf den schlechten Anfangszustand diesbezüglich übereinstimmende gegebenenfalls auch konkludente Erklärungen voraus. Daran fehle es im vorliegenden Fall.
Nach dem – unwirksam – vereinbarten Renovierungsprogramm sollte die Wohnung von Zeit zu Zeit dekorativ hergerichtet werden. Hieran müsse sich der Vermieter spiegelbildlich zur Lage bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen festhalten lassen. ln dem entsprechenden Turnus, mithin bei Renovierungsbedarf, sei es nun Sache des Vermieters, die Schönheitsreparaturen zu veranlassen. Dass dem Mieter bei erfolgloser Übertragung der Dekorationspflicht trotzdem die Mietentlastung zugute komme, so dass der Vermieter letztlich (fiktiv) doppelt belastet werde, sei die zwangsläufige Folge aus der Verwendung unwirksamer Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Dieses Ergebnis ergäbe sich auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichthofes (BGH, vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14). Dort führe der BGH unter Randnummer 40 aus: „An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat.“
Urteilstext
Gründe:
I.
Der Beklagte nimmt den Kläger im Rahmen der in der Berufungsinstanz nur noch streitigen Widerklage auf Instandhaltungsarbeiten in Form von Malerarbeiten in Anspruch.
Das Mietverhältnis begann im November 1992. Die Wohnung wurde dem Beklagten in unrenoviertem Zustand übergeben.
Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel ist, was auch zwischen den Parteien unstreitig ist, unwirksam.
Schönheitsreparaturen wurden während der gesamten Mietzeit weder durch die Kläger noch durch den Beklagten ausgeführt. Unstreitig befindet sich die Wohnung in demselben renovierungsbedürftigen Zustand wie zu Beginn des Mietverhältnisses.
Der Beklagte hat mit Schreiben vom 11.12.2015 zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert.
Die Kläger haben eingewendet, in der Renovierungsbedürftigkeit liege kein Mangel, da diese die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit darstelle, da die Wohnung unrenoviert übergeben worden sei.
Das Amtsgericht hat die Kläger antragsgemäß verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, eine renovierungsbedürftige Wohnung sei nicht der vertraglich vereinbarte Zustand. Dies folge schon allein daraus, dass die Parteien, wenn auch unwirksam, eine Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart hätten.
Der Kläger ist der Auffassung, aus § 12 und § 23 des Mietvertrages ergebe sich, dass der Zustand wie bei Besichtigung von den Parteien als vertragsgerecht zugrunde gelegt sei und stützt sich ferner zur Begründung seiner Auffassung auf die BGH-Rechtsprechung zur Minderung bei Baulärm und ein Urteil des LG Berlin (Urteil vom 19. Juni 1990 – 64 S 35/90 -, juris).
Der Kläger beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 11.08.2017 – 19 C 108/15 – abzuändern und die Widerklage insgesamt abzuweisen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
…
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Dem Beklagten steht gegen die Kläger ein Anspruch auf Durchführung der streitgegenständlichen lnstandhaltungsarbeiten aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu.
Mit im Ergebnis zutreffender Begründung, hat das Amtsgericht ausgeführt, dass auch bei unrenoviert übergebener Wohnung und einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Dass diese aufgrund des renovierungsbedürftigen Zustandes der Wohnung fällig sind, ist zwischen den Parteien unstreitig.
Zwar bestimmt sich im Grundsatz die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsabschluss. Der Mieter mietete das Mietobjekt in Kenntnis seines Zustands und billigte es damit. Auf dieser Grundlage wäre der Vermieter nur verpflichtet, nach weiterem dekorativem Verschleiß den ursprünglichen Abnutzungsstand wieder herzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renovierung dem Mieter einen Zustand zu verschaffen, der deutlich besser ist als der anfängliche.
Jedoch ist in derartigen Konstellationen nicht davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand als der vertraglich vereinbarte vertragsgemäße zugrunde zu legen ist.
Im Gegensatz zu dem der Rechtsprechung des BGH zu Lärm (grundsätzlich: BGH, Urteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, juris) zugrundeliegenden Sachverhalten, ist dem Dekorationszustand der Mietsache eine Veränderung während des laufenden Mietverhältnisses zwingend immanent.
Insbesondere setzt eine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien auf den schlechten Anfangszustand diesbezüglich übereinstimmende ggf. auch konkludente Erklärungen voraus. Daran fehlt es im vorliegenden Fall.
Nach dem – unwirksam – vereinbarten Renovierungsprogramm soll die Wohnung von Zeit zu Zeit dekorativ hergerichtet werden. Hieran muss sich der Vermieter spiegelbildlich zur Lage bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen festhalten lassen. ln dem entsprechenden Turnus, mithin bei Renovierungsbedarf, ist es nun Sache des Vermieters, die Schönheitsreparaturen zu veranlassen. Dass dem Mieter bei erfolgloser Übertragung der Dekorationspflicht trotzdem die Mietentlastung zugutekommt, so dass der Vermieter letztlich (fiktiv) doppelt belastet wird, ist die zwangsläufige Folge aus der Verwendung unwirksamer AGB.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht, wie der Kläger meint, aus § 23 des Mietvertrages, in welchem es heißt: „Die Wohnung wird übernommen, wie sie steht und liegt“. Ungeachtet der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung kann diese lediglich einen etwaigen Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung ausschließen, sich jedoch nicht auf den primären Erfüllungsanspruch aus § 535 BGB beziehen, aus welchem die Instandhaltungspflicht der Mietsache des Vermieters jedoch gerade folgt. Jedenfalls ist der Klausel nicht eine übereinstimmende Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich des Dekorationszustandes der Mietsache zu entnehmen. Insoweit ist nach den §§ 133, 157 BGB nämlich davon auszugehen, dass die Parteien übereinstimmend sowohl eine uneingeschränkte Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als auch eine umfangreiche Renovierungspflicht des Beklagten für die gesamte streitgegenständliche Wohnung regeln wollten, die lediglich vermieterseits vergütet wurde. Insbesondere die ausdrückliche vertragliche Aufnahme der Klausel des § 4 Ziff. 8 des Mietvertrages spricht für dieses Auslegungsergebnis (so auch Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 538 Rn. 204, beck-online, LG Berlin, Beschluss vom 23. Mai 2017 – 67 S 416/16, Urteil v. 09.03.2017 – 67 S 7/17, juris in einem identischen Sachverhalt, a.A.: LG Berlin; Urteil vom 02.05.2018 – 64 S 120/17 -, Grundeigentum 2018, 710-711, AG Frankfurt, Beschl.v. 06.07.2009 – 33 C 4800/08 – juris).
Für die erstgenannten Auffassung spricht nach Auffassung der Kammer ferner, dass im umgekehrten Fall, in dem die Wohnung frisch renoviert übergeben wurde (z.B. bei Erstbezug) und der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält, nach der anderen Auffassung der frisch renovierte Zustand der vertragsgemäß geschuldete Anfangszustand wäre. Dies wiederum hätte zur Folge, dass der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht verpflichtet wäre, unabhängig von der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen nach einem Fristenkatalog, während des gesamten Mietverhältnisses nicht nur einen renovierten, sondern einen frisch renovierten schuldete, mit der Folge, dass er sobald geringfügige Gebrauchsspuren auftreten, ggf. alle paar Monate zu Renovierungsmaßnahmen verpflichtet wäre.
Hieran wird deutlich, dass beim Abschluss des Mietvertrags und fehlender ausdrücklicher abweichender Vereinbarungen hinsichtlich des Dekorationszustandes einer Wohnung stets beide Vertragsparteien stillschweigend von einer Veränderung desselben im Laufe des Mietverhältnisses durch vertragsgemäßen Gebrauch ausgehen.
Nach Auffassung der Kammer ergibt sich dies auch aus der Rspr. des BGH (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, juris). Dort führt der BGH unter Rn. 40 aus: ,,An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Instandhaltungslast in vollem Umfang zutragen hat“. ln dem dort zugrundeliegenden Sachverhalt war die streitgegenständliche Wohnung ebenfalls unrenoviert übergeben worden (vgl. BGH aaO, Rn. 34). Zwar lag dieser Entscheidung eine Klage des Vermieters auf Schadenersatz statt der Leistung und nicht auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zugrunde, jedoch erübrigten sich Ausführungen zur lnstandhaltungspflicht des Vermieters, da maßgeblich allein die Nichtverpflichtung des Mieters zur Durchführung war.
Ferner führt der BGH im Rahmen des Ersatzanspruchs aus § 812 BGB des Mieters, der bei unwirksamer Klausel renoviert, im Rahmen des Schadensumfangs aus, dass „die Leistung der (dortigen) Kläger darin bestanden habe, einen rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihnen für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung vermeintlich geschuldeten Entgelts durch Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit durch eine Werkleistung zu erbringen“ (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188-199, Rn. 23). Damit bringt der BGH nach Auffassung der Kammer auch zum Ausdruck, dass die Bereicherung gerade darin liegt, dass der Mieter die primäre Erfüllungspflicht des Vermieters zur Instandhaltung erbracht hat. Wäre im Rahmen dieser bei unrenoviert übergebenen Wohnungen die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht geschuldet, hätte es der Prüfung der aufgedrängten Bereicherung bedurft.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO bezüglich der Frage, ob im Falle einer unwirksamen Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der Zustand der Wohnung bei Übergabe – auch in unrenoviertem Zustand – den vertragsgemäßen darstellt, zuzulassen, da die Rechtsfrage der Fortbildung oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dient und eine unbestimmte Vielzahl von Fällen betrifft.
23.04.2019
