Leitsätze:
a) Der Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers nach § 2 Abs. 1 WoVermittG setzt den Abschluss eines wirksamen Maklervertrags zwischen dem Wohnungsvermittler und seinem Kunden nach § 652 Abs. 1 BGB voraus.
b) Ein Vormieter, der vom Vermieter die Erlaubnis bekommen hat, sich selbst um einen Nachmieter zu kümmern, ist grundsätzlich als „anderer Berechtigter“ im Sinne von § 2 Abs. 1 a WoVermittG anzusehen.
c) Ein Wohnungsvermittler ist jedenfalls in Fällen, in denen er den Auftrag zum Angebot der Wohnung im Interesse und auf Initiative eines einzigen Wohnungssuchenden eingeholt hat, mit dem der Vermieter anschließend den Mietvertrag geschlossen hat, im Sinne von § 2 Abs. 1 a Halbsatz 1 WoVermittG ausschließlich im Interesse dieses Wohnungssuchenden tätig geworden.
BGH vom 14.3.2019 – I ZR 134/18 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Fall zeigt deutlich, dass das sogenannte Bestellerprinzip des Wohnungsvermittlungsgesetzes leicht und „legal“ umgangen werden kann.
Das Bestellerprinzip geht von Folgendem aus: Mieter M. beauftragt einen Makler, ihm eine Mietwohnung zu vermitteln. Makler zeigt ihm ein Angebot, welches er vor zwei Tagen vom Vermieter V. bekommen hat. M. besichtigt die Wohnung und schließt den Mietvertrag ab. Der Makler hat hier keinen Provisionsanspruch gegen M., weil er nicht „ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden“ tätig geworden ist (§ 2 Abs. 1 a WoVermG). Die Regelung in Abs. 1 a diene – so der BGH – der Durchsetzung eines materiell verstandenen „Bestellerprinzips“. Der Wohnungssuchende soll nur dann „Besteller“ sein, wenn der Vermittler sich für ihn auf die Suche begibt und die Wohnung ausschließlich für ihn und in seinem Interesse sucht. Das Kriterium der Ausschließlichkeit der Vermittlertätigkeit für die Interessen des Wohnungssuchenden sei danach für die Grenzziehung zwischen einer Provisionsverpflichtung des Vermieters einerseits und des Wohnungssuchenden andererseits entscheidend.
Im vorliegenden BGH-Fall war es hingegen so, dass der Wohnungssuchende die Provision zahlen musste.
Der Unterschied zum obigen Fall: Der Makler hat einen Kollegen angerufen und nachgefragt, ob dieser etwas Geeignetes habe. Der Kollege nannte daraufhin eine Wohnung, die er von einem Freund, der Vormieter dieser Wohnung war, kannte. Der Freund und Vormieter war vom Vermieter ermächtigt worden, einen Nachmieter zu finden und hatte sich deshalb an seinen Makler-Freund gewandt. Nach einer Besichtigung, die der Vormieter arrangierte, kam es schließlich zum Mietvertragsabschluss.
Hier hat der Makler ausschließlich für den Wohnungssuchenden gehandelt und kann deshalb von diesem die Provision kassieren.
Offen bleibt, warum der Makler „zufällig“ gerade diesen Kollegen angerufen hat. Möglicherweise war es in Wirklichkeit anders gewesen: Die beiden Makler hatten vereinbart, wechselseitig die Wohnungsangebote von Vermietern – oder wie hier von einem vom Vermieter beauftragten Vormieter – vom jeweils anderen abfragen zu lassen, womöglich nach Austausch entsprechender jeweils aktueller Listen.
21.10.2019
