Info 5: Der Mietvertrag

Darauf sollten Sie bei Mietvertragsabschluss achten

Stand: 5/17

Wer bei der Wohnungssuche erfolgreich war, bekommt in der Regel einen fertigen Mietvertrag vorgelegt. Die Möglichkeit, die Bedingungen frei mit dem Vermieter aushandeln zu können, besteht nur äußerst selten. Siehe hierzu unser Info Nr. 3: („Wohnungssuche in Berlin – 20 wichtige Tipps zu Wohnungssuche und Mietvertragsabschluss“).

Mieter sollten sich deshalb vor der Unterschrift folgende Punkte überlegen: Wollen Sie kurz- oder langfristig mieten, nur für eine bestimmte Zeit oder unbefristet, wollen sie selbst leicht kündigen können oder möchten sie optimalen Kündigungsschutz haben, wie und wann kann die Miete erhöht werden?

Je nachdem, bei welchem Vermieter (Privatperson, Gesellschaft oder Genossenschaft) und mit welchem Vertrag Mieter die Wohnung mieten, gelten unterschiedliche Kündigungsschutzbestimmungen und Vorschriften für die Mieterhöhung.
Lesen Sie unser Info Nr. 112 („Wohnungsarten und Wohnformen in Berlin“).

Wie muss ein Mietvertrag aussehen?

Der Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Durch den Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, Ihnen die Wohnräume zur Benutzung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Sie als Mieter sind verpflichtet, die Wohnung nur im festgelegten Rahmen zu benutzen und dafür einen bestimmten Preis (auch Miete oder Mietzins genannt) zu bezahlen.

Der Mietvertrag sollte enthalten:

• Die Vertragsparteien. Alle Personen, die in die Wohnung einziehen wollen, sollten angegeben werden. Achten Sie darauf, dass der Vermieter den vollen Namen und seine Adresse angibt! Diese benötigen Sie zum Beispiel für Mängelanzeigen, spätestens jedoch für die Kündigung.
• Die genaue Bezeichnung der Wohnung, die vermietet werden soll, mit einer Aufzählung aller gemieteten Räume, zum Beispiel 1. Stock rechts, 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad.
• Die vereinbarte Miete.
• Den Beginn des Mietverhältnisses.
• Bei schriftlichen Verträgen die Unterschriften der Vertragsparteien. Wer unterschreibt, wird Mieter mit allen Rechten und Pflichten.
• Die vom Vermieter noch durchzuführenden Arbeiten (Behebung von Mängeln).

Vertragspartner

Vertragspartner sind alle, die den Mietvertrag unterschrieben haben: Entsprechend müssen Mieterhöhungen oder Kündigungen immer von allen unterschrieben bzw. an alle adressiert werden. Wenn ein Vertragspartner auszieht, haftet er weiter für die Mietzahlung, solange er nicht ausdrücklich aus dem Mietvertrag entlassen ist.

Hat der Ehepartner mit unterschrieben, kann er nur mit Einverständnis des Vermieters und des Ehepartners aus dem Vertrag ausscheiden. Der Ehepartner, der unterschrieben hat, ist bei einer Trennung und bei Auszug aus der Wohnung nicht von der Haftung für die Mietzahlung befreit. Sind beide Vertragspartner geworden, haften selbstverständlich beide für die Verbindlichkeiten aus dem Vertrag.

Wenn ein Ehepartner oder Lebensgefährte nachträglich in eine Wohnung zuziehen will, kann der Vermieter dies in der Regel nicht ablehnen. Er muss ihn aber nicht in den Mietvertrag aufnehmen.

Bei Scheidung kann das Familiengericht die Wohnung einem der Ehepartner zuweisen (vgl. §§ 200 ff. FamFG), wenn die Ehepartner sich nicht einvernehmlich einigen können (vgl. § 1568 a BGB).

Nach dem Tod eines Mieters geht das Mietverhältnis über auf Ehepartner oder Lebensgefährten oder im Haushalt lebende Familienangehörige, bei Alleinstehenden auf die Erben. Weitere Einzelheiten hierzu enthält unser Info Nr. 101 („Tod des Mieters – Rechte der Erben, Ehegatten und Familienangehörigen“).

Mündlicher Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist dann zu Stande gekommen, wenn die Vertragsparteien benannt sind, das Mietobjekt beschrieben ist, der Beginn des Mietverhältnisses und die Höhe der Miete feststehen; dann nämlich sind alle wesentlichen Punkte des Mietvertrages, der durch Angebot und Annahme zu Stande kommt, erfüllt. Wird als Voraussetzung für das Zustandekommen des Mietvertrages die Einhaltung der Schriftform nicht vereinbart, so können neben der schriftlichen und der notariell beurkundeten Form Mietverträge auch mündlich abgeschlossen werden.

Im Zweifel sind mündliche Mietverträge für den Mieter sogar günstiger, da die in den von den Haus- und Grundbesitzervereinen herausgegebenen Mietvertragsformularen enthaltenen Klauseln fehlen, die die Rechte des Mieters zugunsten des Vermieters abändern. Gültigkeit haben dann die Mietrechtsvorschriften der §§ 535 bis 580 a des BGB. So ist zum Beispiel die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei mündlichen Mietverträgen Sache des Vermieters.

Schriftlicher Mietvertrag

Soll ein befristeter Mietvertrag über eine Wohnung jedoch länger als ein Jahr Laufzeit haben, so bedarf er gemäß § 550 BGB der Schriftform. Wird bei einem mündlichen Mietvertrag die Schriftform, die ja nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, nachträglich freiwillig nachgeholt, dann gilt der Mietvertrag von Anfang an als formgerecht abgeschlossen. Änderungen des Mietvertrages können in den meisten Fällen dann nur noch schriftlich erfolgen.

In der Regel bedienen sich Vermieter solcher Formularmietverträge, die von Vermieterverbänden herausgegeben werden. Haben sich im schriftlichen Mietvertrag die beiden Vertragsparteien über die wesentlichen Dinge des Mietvertrages geeinigt, kommt der Mietvertrag durch die Unterschriften endgültig zu Stande. Wichtig dabei ist, dass sämtliche Vertragsparteien unterschreiben, denn nur der, der unterschreibt, wird Mieter mit allen Rechten und Pflichten.

Formularmietverträge

Oft enthalten Formularmietverträge Vertragsklauseln, die – was der Mieter in der Regel erst im Verlaufe des Mietverhältnisses feststellt – die Mietpartei besonders schwer benachteiligen oder hinsichtlich irgendwelcher Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter völlig überraschen. Solche Formularklauseln stellen einen Verstoß gegen §§ 305 ff. BGB dar und sind nichtig. Da es eine Fülle von Vertragsklauseln gibt, die nach der Rechtsprechung unwirksam sind, sei an dieser Stelle nur ein Beispiel genannt und ansonsten auf die Beratung durch den Berliner Mieterverein verwiesen: Die vorgedruckte Klausel „Der Mieter haftet für Mängel und Schäden seiner Mietwohnung unabhängig von seinem Verschulden“ ist unwirksam, da der Vermieter nur von demjenigen Schadensersatz verlangen kann, den ein Verschulden trifft.

Kommt es zu widersprüchlichen Abreden in schriftlichen – zum Beispiel handschriftlichen – Verträgen, muss ausgelegt werden, welchen Vertragsinhalt die beiden Vertragsparteien an dieser Stelle gewollt haben. Zumindest gilt dies für unklar abgefasste Verträge. Bei der Verwendung von Formularmietverträgen gilt der Grundsatz, dass bei widersprechenden Klauseln die Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen, automatisch also die für den Mieter günstigere Regelung Vertragsinhalt ist. Darüber hinaus gilt der Grundsatz: Vertragliche Regelungen, die gegen die guten Sitten oder das Gesetz verstoßen, sind nichtig. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung.

Die Einzelheiten zum Recht der Formularklauseln können Sie unserem Info Nr. 126 („Die Formularklausel – Zur Bedeutung Allgemeiner Geschäftsbedingungen im Mietvertrag“) entnehmen.

Gesetzliche Rechte können durch Vertrag nicht abbedungen werden

In schriftlichen Mietverträgen sind nicht selten Klauseln zu finden, die zwingenden gesetzlichen Vorschriften zuwider laufen. Dann ist grundsätzlich zu beachten, dass das Gesetz Vorrang hat und nicht zu Ungunsten des Mieters abbedungen werden kann, auch wenn der Mieter den Mietvertrag und somit diese Vertragsklausel unterschrieben hat. So können beispielsweise das Recht auf Mietminderung gemäß § 536 BGB, das Recht zur Aufrechnung mieterseitiger mit vermieterseitigen Forderungen, der Schutz bei Modernisierungsmaßnahmen etc. vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Die Aufstellung sämtlicher unabdingbaren Mieterrechte können Sie unserem Info Nr. 100 („Unabdingbare Rechte der Mieter“) entnehmen.

Der Mietvertrag hat Bestand!

Solange Sie in Ihrer Wohnung wohnen, gilt auch Ihr Mietvertrag. Sie sind keinesfalls verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschließen oder in Änderungen einzelner Vertragsbestimmungen einzuwilligen – auch dann nicht, wenn die Hausverwaltung wechselt oder wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft wird.

Einzelheiten zur Rechtslage bei Vermieterwechsel entnehmen Sie bitte unserem Info Nr. 27 („Eigentümer- und Vermieterwechsel“).

Unbefristete Mietverträge

Wird beim Vertragsschluss nicht ausdrücklich ein Endzeitpunkt oder ein bestimmter Zeitraum für das Mietverhältnis vereinbart, so läuft es auf unbestimmte Zeit (unbefristet); und zwar so lange, bis es durch (einseitige) Kündigung oder (einvernehmlichen) Aufhebungsvertrag endet.

Der Vermieter kann Ihnen nur mit einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund schriftlich kündigen (vgl. unser Info Nr. 23). Sie als Mieter brauchen in Ihrer (schriftlichen!) Kündigung keinen Grund anzugeben, müssen aber ebenso wie der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten.

Die Regeln für die Kündigung durch den Mieter sind in unserem Info Nr. 22 („Kündigung durch Mieter“) beschrieben.

Befristete Mietverträge (Zeitmietverträge)

Bei Wohnraum gibt es seit dem 1.9.2001 nur noch den Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz nach § 575 BGB, wo nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit der Mieter die Wohnung zu räumen hat.

Bei befristeten Mietverträgen gilt:

• Lassen Sie sich im vierten Monat vor Ablauf der Mietzeit beraten! Denn der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht.
• Verlassen Sie sich niemals auf mündliche Zusagen des Vermieters, wenn im schriftlichen Mietvertrag etwas anderes steht!

Die Einzelheiten zum Zeitmietvertrag können Sie unserem Info Nr. 18 („Zeitmietverträge – Rechte der Mieter“) entnehmen.

Mietvertrag über Einliegerwohnung

Wenn Sie in ein Wohngebäude mit nur zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, ziehen, wenn Sie also mit Ihrem Vermieter allein unter einem Dach wohnen (sogenannte „Einliegerwohnung„), dann kann Ihnen der Vermieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt also nicht in vollem Maße für die Einliegerwohnung.

Die Einzelheiten zur Einliegerwohnung können Sie unserem Info Nr. 90 („Die Einliegerwohnung – Eingeschränkter Kündigungsschutz im Zweifamilienhaus“) entnehmen.

Hauptmiete und Untermiete

Hauptmiete heißt, dass Sie direkt mit dem Eigentümer der Wohnung einen Mietvertrag abschließen. Untermiete bedeutet, dass Sie Ihren Mietvertrag mit einer Person abschließen, die selbst Mieter der Wohnräume ist. Ihr Mietvertrag besteht dann nur mit diesem (Haupt-)Mieter (Zwischenvermieter), aber nicht mit dem Eigentümer der Wohnung oder des Hauses.

Die Einzelheiten zur Untermiete entnehmen Sie unserem Info Nr. 8 („Untermiete und Untervermietung“).

Verträge mit einem gewerblichen Zwischenvermieter

Vermietungsgesellschaften sind nicht Eigentümer der Wohnung, sie haben die Wohnung vielmehr selbst nur gemietet. Wenn Sie dort einziehen, sind Sie also lediglich Untermieter. Das heißt: Wenn der Vertrag zwischen dem Eigentümer und der Vermietungsgesellschaft endet, müssten Sie eigentlich auf Wunsch des Eigentümers entweder sofort aus der Wohnung ausziehen oder der Eigentümer könnte versuchen, Ihnen einen neuen Mietvertrag zu seinen Bedingungen zu diktieren! Eine solche Härte verhindert die Vorschrift des § 565 BGB: Wird das Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenvermieter beendet, tritt der Eigentümer in das Mietverhältnis ein. Neuer Vermieter ist also dann der Eigentümer.

Die Einzelheiten zu § 565 BGB können Sie unserem Info Nr. 110 („Zwischenvermietung und Mieterschutz“) entnehmen.

Staffelmietverträge

Staffelmieten sind vertragliche Vereinbarungen, mit denen im Voraus jährliche Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum betragsmäßig genau (also nicht nur in Prozenten) vereinbart werden. Eine Kündigung durch den Mieter kann dabei für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden. Die Miete erhöht sich somit automatisch jedes Jahr, ohne dass es einer Mitteilung bedarf!

Die Einzelheiten zur Staffelmiete können Sie unserem Info Nr. 54 („Staffelmiete“) entnehmen.

Indexmietverträge

Es können auch Mietanpassungsvereinbarungen als sogenannte Indexmiete vereinbart werden. Damit wird die weitere Entwicklung des Mietzinses an den Verbraucherpreisindex geknüpft (vgl. 557 b BGB).

Die Einzelheiten zur Indexmiete können Sie unserem Info Nr. 55 entnehmen.

Rechtsschutzversicherung

Viele Mietverträge enthalten Bestimmungen, durch die ein Streit schon vorprogrammiert ist, der letztendlich vor Gericht ausgetragen werden muss. Wenn Sie sich deshalb Prozesskostenrechtsschutz sichern wollen, dann sollten Sie dies unbedingt rechtzeitig (mindestens 3 Monate) vor Abschluss eines Mietvertrages tun – denn nur dann sind alle Streitigkeiten versichert, die bereits aus dem Mietvertrag erwachsen können! Durch die Mitgliedschaft im Berliner Mieterverein können Sie einen solchen Rechtsschutz erhalten – er hat eine Wartefrist von drei Monaten.

Neuer Mietvertrag im Schnelldurchgang

Vor Unterschrift unter den neuen Mietvertrag sollten Sie vor allem die nachfolgenden Punkte genau überprüfen. Am besten, Sie gehen unsere Checkliste durch, vergleichen sie mit Ihrem Mietvertragsformular und wenden sich bei Zweifeln und Bedenken direkt an den Berliner Mieterverein e.V.

• Wie hoch ist die Miete tatsächlich? Vorsicht: Vorauszahlungen für „kalte“ Betriebskosten sowie für Heizung und Warmwasser kommen in der Regel zur Miete hinzu.
• Ist die „Mietpreisbremse“ eingehalten?
• Welche Betriebskosten werden zusätzlich zur Miete verlangt?
• Achten Sie besonders auf „kostspielige“ Betriebskosten, zum Beispiel Fahrstuhl, Garten, Schwimmbad, Fernsehen.
• Sind die Vorauszahlungen für die Betriebskosten realistisch? Vorsicht vor „Lockangeboten„. Sind die Betriebskosten zu gering veranschlagt, gibt es oft drastische Nachforderungen. Lassen Sie sich Abrechnungen des Vormieters zeigen.
• Wie werden die Betriebskosten verteilt, nach Quadratmetern Wohnfläche oder nach der Personenzahl?
• Wie hoch sind normalerweise die Heizkosten? Gibt es einen Energieausweis, in dem der Wärmeverbrauch oder Wärmebedarf festgehalten ist? Fragen Sie nach dem Baujahr der Heizungsanlage. Lassen Sie sich vom Vermieter alte Heizkostenabrechnungen für die Wohnung zeigen oder fragen Sie ihren Vormieter.
• Wie ist der Verteilerschlüssel: verbrauchsabhängiger/verbrauchsunabhängiger Heizkostenanteil?
• Von wann bis wann wird geheizt? Reicht die Heizleistung der Anlage auch in einem strengen Winter aus? (Nachbarn fragen)
• Wer ist Ihr Vertragspartner? Ist die volle Adresse angegeben?
• Ist Ihre Wohnung eine „Einliegerwohnung„? Zur Verbesserung der Wohnsicherheit muss der gesetzliche Kündigungsschutz extra vereinbart werden.
• Wird der Mietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen?
• Steht in Ihrem Zeitmietvertrag, dass der Vermieter die Wohnung später selbst nutzen will, oder das Haus abreißen bzw. die Wohnung umbauen will?
  Vorsicht: Dann gibt es keinen Kündigungsschutz!
• Enthält der Vertrag eine Nachmieterklausel?
• Ist demnächst mit einer Mieterhöhung zu rechnen oder ist sie sogar schon im Vertrag festgelegt (Staffelmietvertrag oder Indexmiete)?
• Sind Modernisierungsmaßnahmen geplant?
  Vorsicht: Heizungsmodernisierungen oder neue Fenster zum Beispiel berechtigen zur Mieterhöhung.
• Ist Tierhaltung erlaubt?
• Was sagt der Mietvertrag zu Klein- und Schönheitsreparaturen?
• Wird eine Mietkaution verlangt? Können Mieter und Vermieter über die Kaution nur gemeinschaftlich verfügen?
• Was sagt die Hausordnung zu Ruhezeiten, Treppenhaus-, Keller- oder Dachbodenreinigung und Schneefegen?
• Eine mitgemietete Garage bzw. ein Stellplatz sollte im Wohnungsmietvertrag mit aufgeführt sein, dasselbe gilt für Dachboden- und Kellerräume.

Berliner Mieterverein
02.12.2020