Leitsätze:
1. Grundsätzlich hat der Mieter bei Vorliegen der Voraussetzungen nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung der unbefristeten Untervermietungserlaubnis.
2. Es entspricht nicht der Üblichkeit, dass der Vermieter am Untermietzins mit einem Betrag von etwa 20 Prozent partizipiert. Denn das Gesetz sieht keine automatische Beteiligung des Vermieters am Untermietzins vor, sondern regelt eine solche Beteiligung als Ausnahmefall, über den das Kriterium der Unzumutbarkeit entscheiden soll (§ 553 Abs. 2 BGB). Dies gilt jedenfalls, wenn der Hauptmieter durch Untervermietungen lediglich eigene Kosten reduziert.
LG Berlin vom 1.6.2018 – 66 S 293/17 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Gericht führt zunächst aus, dass die Befristung einer Untermietererlaubnis in § 553 BGB nicht vorgesehen sei. Das gesetzliche Leitbild sei stattdessen davon geprägt, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Ein Vermieter, der diesen Anspruch nur befristet erfülle, erfülle ihn (also jenseits der gewährten Frist) nicht. Die Folge davon sei – bei Vorliegen der weiteren gesetzlichen Voraussetzungen des § 553 BGB – die Verurteilung zu einer unbefristeten Erlaubnis.
Sodann setzt sich das Gericht mit der Ansicht des Vermieters auseinander, die Erlaubniserteilung von einem Untermietzuschlag in einer Größenordnung von 104 Euro pro Monat abhängig machen zu dürfen.
Die Kammer des Landgerichts folgt dabei nicht der vereinzelt vertretenen Ansicht (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 7. Juli 2016 – 18 T 65/16 –), es entspreche der Üblichkeit, dass der Vermieter am Untermietzins partizipiere, wobei im Regelfall ein Betrag von etwa 20 Prozent des Untermietzinses als angemessen anzusehen sei. Aus den Gesetzesmaterialien zu § 553 BGB oder der Vorgängernorm des § 549 BGB a.F. sei eine solche Annahme nicht abzuleiten. Zu welchem gesetzgeberischen Zweck oder aus welcher rechtspolitischen Erwägung die grundsätzliche Möglichkeit zu einer Erhöhung der Miete im Falle der Untervermietung in das Gesetz aufgenommen wurde, lasse sich belastbaren Quellen nicht entnehmen. Dies gelte auch für die These, dem Vermieter müsse als Eigentümer der Immobilie ein Recht eingeräumt sein, an einem vom Mieter erzielten Ertrag durch die Untervermietung zu partizipieren; im geltenden Recht finde sich kein Hinweis auf einen so lautenden allgemeinen Willen des Gesetzgebers.
Kennzeichen jeder Untervermietung sei die Vereinnahmung eines Untermietzinses zwischen dem Hauptmieter und seinem Untermieter. Gleichwohl sehe das Gesetz gerade keine automatische Beteiligung des Vermieters an dieser Einnahme vor, sondern regele eine solche Beteiligung als Ausnahmefall, über den das Kriterium der Unzumutbarkeit entscheiden soll (§ 553 Abs. 2 BGB).
Das vertraglich als angemessen akzeptierte Entgelt für die Überlassung der Wohnung hätten beide Parteien des Hauptmietvertrages einvernehmlich und rechtlich bindend in ihrem Mietvertrag festgelegt. An einer weitergehenden Wertschöpfung nehme das Eigentum des Vermieters im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zur Durchsatzung von Mieterhöhungen teil. Solange sich bei diesem System die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse innerhalb der Wohnung nur in den Grenzen des § 553 Abs. 1 BGB veränderten und solange dabei der Aufwand oder die Risiken für die Leistung des Vermieters nicht so signifikant stiegen, dass ein Fall des § 553 Abs. 2 BGB (Unzumutbarkeit der Gebrauchsüberlassung ohne Mieterhöhung) bejaht werden könne, liege ein korrekturbedürftiger Einfluss auf das laufende Dauerschuldverhältnis grundsätzlich eben gerade nicht vor.
Auf die Frage, ob und inwieweit anders zu entscheiden ist, wenn der Hauptmieter durch Untervermietungen nicht lediglich eigene Kosten reduziert, sondern seine eigenen Wohnkosten vollständig kompensiert oder sogar noch darüber hinaus reale Vermietungsgewinne mit fremdem Eigentum erwirtschaftet, musste das Gericht hier mangels Vorliegen einer solchen Konstellation nicht eingehen.
Urteilstext
Gründe:
1) Die Formalien hat die Kammer nach Maßgabe des§ 522 Abs. 1 ZPO geprüft. Das Rechtsmittel ist zulässig.
2) Die Berufung hat aber keine Aussicht auf Erfolg.
Das Amtsgericht hat die entscheidungserheblichen Fragen zu den Voraussetzungen und den lnhalten der streitgegenständlichen Erlaubnis für eine Untervermietung im Ergebnis zutreffend gestellt und beantwortet. Die Verurteilung der Beklagten ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Berufungsbegründung nicht zu beanstanden.
a) Der Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung ist in dem erstinstanzlich titulierten Maß begründet. Die Berufungsbegründung führt dagegen die Einschätzung an, die erstmals 2011 erteilte Erlaubnis zur Untervermietung sei (wirksam) befristet gewesen. Heute lägen die Voraussetzungen des § 553 BGB schon insoweit nicht vor, als das etwaige berechtigte Interesse des Klägers an einer Untervermietung nicht nach Abschluss des Mietvertrages entstanden, sondern die entsprechende Absicht von vornherein vorhanden gewesen sei. Auch nach § 242 BGB könne der Berufungsklägerin die Verweigerung der Erlaubnis nicht versagt werden.
Diese Prämissen sind unzutreffend und nicht tauglich, das Urteil des Amtsgerichts erfolgreich anzugreifen. Wollte man – wie die Berufungsklägerin – rein formal auf das erstmalige Auftreten „eines“ Interesses an einer Untervermietung im Jahr 2011 abstellen, so bliebe sogar insoweit festzustellen, dass der Mietvertrag am 30.11.2011 unterschrieben wurde, dass das Mietverhältnis am 15.12.2011 begann, und dass – formal danach – nämlich am 16.12.2011 die Genehmigung erteilt worden ist.
b) Der streng formale Ansatz der Berufungsklägerin mit dem Abstellen darauf, wann in der Vergangenheit überhaupt „erstmalig“ ein berechtigtes Interesse entstanden ist, geht aber ohnehin fehl. Jedem konkreten Begehren nach Erlaubnis einer konkreten Untervermietung muss, damit das Begehren Erfolg haben kann, ein ausreichendes berechtigtes Interesse an der Erteilung zugrunde liegen. Das hier zu beurteilende Interesse ist zwar strukturell gleich gelagert wie dasjenige aus dem Jahr 2011, es ist aber konkret damit nicht identisch und schon gar nicht ist es „seinerzeit“ (also im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB vor Abschluss des Mietvertrages) entstanden. Die jetzt zu beurteilenden Absichten des Klägers hat dieser mit dem Schreiben vom 3. März 2017 dargelegt. Der Wunsch, mit den dort genannten Personen zusammen wohnen, sowie das wirtschaftliche Interesse, ab 2017 und für eine gewisse Zukunft die Reduzierung eigener Wohnkosten für die gemietete Wohnung zu erreichen, sind ausreichend.
Die Voraussetzungen für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an einer Untervermietung beschränken sich nämlich darauf, dass ein Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht vorliegen muss, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung vereinbar ist (vgl. nur m.w.N. Schmidt-Futterer, Rz. 4 zu § 553 BGB). Es kann sich um ein persönliches aber auch um ein wirtschaftliches Interesse handeln (BGH, Beschluss vom 3. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84; hier zitiert nach beck-online).
Dem Gesetz ist keine weitergehende Hürde dahingehend zu entnehmen, dass der Mieter die Genehmigung zur Untervermietung etwa erst dann beanspruchen könnte, wenn ihm andernfalls Vermögensverfall, Wohnungsverlust oder sonstige Fälle schwerer eigener Not drohen.
c) Unzutreffend ist auch die Einschätzung der Berufungsklägerin, zu einer Erlaubniserteilung deshalb nicht verpflichtet zu sein, weil die 2011 für die erste Erlaubnis ausgesprochene Befristung wirksam gewesen sei. Die Befristung einer Untermietererlaubnis ist weder in § 12 des Mietvertrages der Parteien, noch in § 553 BGB vorgesehen. Das gesetzliche Leitbild ist stattdessen davon geprägt, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Wer – wie die Berufungsklägerin – diesen Anspruch nur befristet erfüllt, erfüllt ihn im Übrigen (also jenseits der gewählten Frist) nicht. Die Folge davon ist – bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen – die Verurteilung zu einer unbefristeten Erlaubnis. Ob und gegebenenfalls unter welchen tatsächlichen Umständen eine unbefristete Erlaubnis einer Widerrufsmöglichkeit unterliegt, ist für die vorstehend erörterte Frage unbeachtlich.
d) Ebenso verfehlt ist die in der Berufungsbegründung anklingende Einschätzung, der Mieter werde im gegebenen Fall in den Genuss besonderer „Privilegien des § 553 BGB“ gesetzt, für deren Zuerkennung es auch darauf ankommen könne, welche vertraglichen Vereinbarungen die Parteien anstelle des tatsächlich geschlossenen Mietvertrages noch anders „hätten treffen können“. Es kommt nicht darauf an, welche andere vertragliche Gestaltung der Mieter zur Zeit der Verhandlungen über einen Mietvertrag hätte verlangen können, oder wie gegebenenfalls der Vermieter auf solche abweichenden Gestaltungswünsche hätte reagieren wollen oder dürfen. Maßgeblich ist stattdessen die Tatsache, dass die Parteien sich auf den konkret geschlossenen Mietvertrag geeinigt haben, und dass sie an dessen Regelungen ergänzt durch die Regelungen des Gesetzes gebunden sind. Dieser von beiden Seiten akzeptierten Rechtslage entspricht es, dass der Kläger einen Rechtsanspruch auf Erteilung der begehrten Erlaubnis hat.
e) Auch mit dem Vorbringen zur Befugnis, die Erlaubniserteilung von einem Untermietzuschlag in einer Größenordnung von 104 € pro Monat abhängig machen zu dürfen, hat die Berufungsklägerin keinen Erfolg. Sofern bisweilen in der Rechtsprechung oder in der Literatur (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 7. Juli 2016 – 18 T 65/16; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 553 Rn. 20 m.w.N. – zitiert nach beck-online) die Ansicht vertreten wird, es entspreche der Üblichkeit, dass der Vermieter am Untermietzins partizipiert, wobei im Regelfall ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses als angemessen anzusehen sei, folgt die Kammer dem nicht. Aus den Gesetzesmaterialien zu § 553 BGB oder der Vorgängernorm des § 549 BGB a.F. ist eine solche Annahme nicht abzuleiten. Zu welchem gesetzgeberischen Zweck oder aus welcher rechtspolitischen Erwägung die grundsätzliche Möglichkeit zu einer Erhöhung der Miete im Falle der Untervermietung in das Gesetz aufgenommen wurde, lässt sich belastbaren Quellen nicht entnehmen. Dies gilt auch für die These, dem Vermieter müsse als Eigentümer der Immobilie ein Recht eingeräumt sein, an einem vom Mieter erzielten Ertrag durch die Untervermietung zu partizipieren; im geltenden Recht findet sich kein Hinweis auf einen so lautenden allgemeinen Willen des Gesetzgebers.
Kennzeichen jeder Untervermietung ist die Vereinnahmung eines Untermietzinses zwischen dem Hauptmieter und seinem Untermieter. Gleichwohl sieht das Gesetz gerade keine automatische Beteiligung des Vermieters an dieser Einnahme vor, sondern regelt eine solche Beteiligung als Ausnahmefall, über den das Kriterium der Unzumutbarkeit entscheiden soll (§ 553 Abs. 2 BGB). Konkrete Umstände, derentwegen die Vorstellungen der Berufungsklägerin sich als begründet darstellen könnten, hat schon das Amtsgericht mit Recht nicht gesehen, und solche sind auch in der Berufungsbegründung nicht dargestellt.
Auch Argumente der allgemeinen Billigkeit zwingen nicht zu einer derartigen Annahme. Das vertraglich als angemessen akzeptierte Entgelt für die Überlassung der Wohnung haben beide Parteien des Hauptmietvertrages einvernehmlich und rechtlich bindend in ihrem Mietvertrag festgelegt. An einer weitergehenden Wertschöpfung nimmt das Eigentum des Vermieters im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zur Durchsatzung von Mieterhöhungen teil. Solange sich bei diesem System die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse innerhalb der Wohnung nur in den Grenzen des § 553 Abs. 1 BGB verändern, und solange dabei der Aufwand oder die Risiken für die Leistung des Vermieters nicht so signifikant steigen, dass ein Fall des § 553 Abs. 2 BGB bejaht werden kann, liegt ein korrekturbedürftiger Einfluss auf das laufende Dauerschuldverhältnis grundsätzlich eben gerade nicht vor.
Welche weitergehenden Grenzen der Zumutbarkeit einer Erlaubnis ohne Erhebung eines deutlichen Zuschlags bestehen können, wenn der Hauptmieter durch Untervermietungen nicht lediglich eigene Kosten reduziert, sondern seine eigenen Wohnkosten vollständig kompensiert oder sogar noch darüber hinaus reale Vermietungsgewinne mit fremdem Eigentum erwirtschaftet, bedarf hier keiner Entscheidung. Das Vorliegen einer solchen Konstellation hat keine der Parteien im vorliegenden Verfahren auch nur andeutungsweise dargelegt.
3) Neben dem danach offensichtlichen Fehlen der Erfolgsaussicht stellen sich der Kammer keine weiteren schwierigen Rechtsfragen. Die Rechtssache ist auch maßgeblich anhand der Umstände des konkreten Einzelfalls zu entscheiden; sie hat keine darüber hinausgehende grundsätzliche Bedeutung. Eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich. Eine Abweichung von höchstrichterlicher Rechtsprechung liegt nicht vor. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
4) Gelegenheit zur Stellungnahme besteht binnen zwei Wochen. In dieser Frist müsste auch eine etwa aus Kostengründen beabsichtigte Rücknahme der Berufung bei Gericht eingegangen sein.
25.02.2020
