Corona und Mietrecht

Grundsätzlich muss eine Corona-Infektion dem Vermieter nicht gemeldet werden, da eine verordnete Quarantäne in der Wohnung in der Regel eine Beeinträchtigung von Nachbarn ausschließt. Kann aber wegen des Corona-Falles eine Gefährdung anderer Nutzer, Dienstleister oder Besucher des Gebäudes nicht ausgeschlossen werden, müssen Mieterinnen und Mieter den Vermieter und dieser eventuell andere Mieterinnen und Mieter entsprechend informieren.

Darüber hinausgehende Schutzpflichten wie etwa Desinfektion von Gemeinschaftsflächen bestehen höchstens im Einzelfall. Treppenhäuser, Kellerzugänge und Eingangsbereiche sind in der Regel sehr eng. Auf bauliche und organisatorische Maßnahmen des Vermieters zur Sicherstellung des Mindestabstands von 1,50 bis 2,00 m werden Mieterinnen und Mieter in der Regel keinen Anspruch haben, weil sie schlicht undurchführbar sind. Das allgemeine Infektionsrisiko ist somit als allgemeines Lebensrisiko hinzunehmen und reicht nicht aus, um besondere Schutzpflichten der Mietvertragsparteien zu begründen. Handhygiene, Umsicht und Vorsicht bleiben zentral.

Nein, dass der Mieter zum Beispiel zur Freizeitgestaltung seine Wohnung nicht mehr verlassen darf, ist kein Mangel der Mietsache. Kontaktsperren unterliegen nicht dem Risikobereich des Vermieters. Das Gleiche gilt für die behördliche Anordnung, sich nur noch mit einer bestimmten Anzahl weiterer Personen zum Beispiel im Garten des Mietobjektes treffen zu dürfen. Damit liegt ein Mangel der Mietsache nicht vor und eine Mietminderung kommt nicht in Betracht.

Persönliche Nutzungshindernisse wie im Fall der Quarantäneanordnung begründen keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache. Eine Mietminderung scheidet daher aus.

Grundsätzlich ist im Mietverhältnis der Schutz des Mieters auf körperliche Unversehrtheit zu beachten und maßgeblich. Dies gilt auch bei der COVID 19-Pandemie. In Folge der „Lockerungen“ (Abschaffung der Eindämmungsverordnungen) werden Besichtigungen der Wohnung durch den Vermieter oder Kaufinteressenten und Handwerkerbesuche wegen Reparaturen mit dem Einwand der Corona-Pandemie nicht mehr zu verhindern sein, sofern der Mindestabstand eingehalten und ggf. bei Nichteinhaltung des Mindestabstands eine Mund-Nasenschutzmaske getragen wird. Etwas anderes kann gelten, wenn Mieter oder Mieterin zu einer gesundheitlich klar gefährdeten Risikogruppe gehören. Allein der Hinweis auf ein Lebensalter über 60 Jahren wird aber nicht ausreichen. Aufgrund der Bedeutung des Einzelfalls empfiehlt sich hierzu eine persönliche Rechtsberatung.

Die Verpflichtung zur Duldung der Ablesungen von Heizkostenverteilern oder Strom- und Gaszählern können Mieterinnen und Mieter grundsätzlich durch Selbstablesung und Ankleben des Ergebnisses an die Wohnungstür, beziehungsweise Zusendung des Ergebnisses an die betreffenden Unternehmen erfüllen. Das gilt jedoch nicht für den Austausch von Verdunsterröhrchen, da dieser nur fachmännisch erfolgen kann. Auch hier wird man den Zugang des Handwerkers mit dem Hinweis auf die Corona-Pandemie nicht verweigern können, sofern der Mindestabstand eingehalten und ggf. bei Nichteinhaltung des Mindestabstands ein Mund-Nasenschutz getragen wird. Auch können Mieterinnen und Mieter nun in Folge der „Lockerungen“ (Abschaffung der Eindämmungsverordnungen) und aufgrund der am 31.12.2020 ablaufenden Einbaufrist die Verschiebung des Rauchmeldereinbaus ohne besonderen Grund nicht mehr verlangen.

Inzwischen wird aufgrund der „Lockerungen“ (Abschaffung der Eindämmungsverordnungen) ein Anspruch auf Übersendung der Belege zum Beispiel per E-Mail oder in Kopie gegen Übernahme der Kopierkosten nicht mehr bestehen, wenn sich das Büro der Verwaltung oder des Vermieters in Berlin befindet. Demnach müssen Hausverwaltungen oder Vermieter auch für die Belegprüfung nun Zugang für Mieterinnen und Mieter oder deren Bevollmächtigte wieder ermöglichen, allerdings unter Wahrung der Abstandsregeln und mittels Tragen einer Mund-Nasenschutzmaske

Ja. Mieterinnen und Mieter sind grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet. Entsteht ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete, darf der Vermieter eigentlich fristlos kündigen. Auf den Grund, warum die Miete nicht gezahlt werden konnte, kommt es dann nicht mehr an. Mit einer anlässlich der Corona-Pandemie zum 1.4.2020 in Kraft getretenen Mieterschutzregelung wurde aber der Kündigungsschutz befristet verbessert (siehe unten), indem die Kündigung wegen Zahlungsverzuges aufgrund der Corona-Pandemie für einen begrenzten Zeitraum ausgeschlossen wurde.

Um sich vor dem Verlust der Wohnung zu schützen, sollten Mieterinnen und Mieter bei drohenden Mietzahlungsschwierigkeiten sofort mit ihrem Vermieter Kontakt aufnehmen und versuchen, sich auf Schuldenerlass oder die Stundung der Mietzahlung – nach Möglichkeit ohne Verzugszinsen – zu einigen. In Betracht kommt ebenfalls eine Ratenzahlung oder der Verzicht des Vermieters auf Miete, wenn dies wirtschaftlich für ihn vertretbar wäre. All dies ist natürlich nur auf freiwilliger Basis möglich. Eine entsprechende Vereinbarung sollte dann aus Beweisgründen schriftlich erfolgen. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins haben schon von sich aus einen weitgehenden Kündigungsverzicht zugesichert.

Das Recht der Vermieter, Miet- und Pachtverhältnissee über Räume oder über Grundstücke wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wurde ab 1.4.20 für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Für andere Kündigungsgründe als den Zahlungsverzug aufgrund von Corona-bedingter Nichtzahlungsfähigkeit gilt diese Regelung nicht. Die Beschränkung der Kündigungen bezieht sich ausdrücklich nur auf Fälle, in denen die Mietrückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen.

Die Vorschrift erfasst nur Zahlungsrückstände, die vom 1. April bis 30. Juni 2020 entstanden sind. Leider hat die Bundesregierung bislang trotz eindringlicher Forderungen der Mietervereine keinen Gebrauch von der Möglichkeit gemacht, durch Rechtsverordnung diesen Zeitraum zu verlängern. Zahlungsrückstände, die ab 1. Juli 2020 neu eintreten, können somit wieder zur außerordentlichen fristlosen oder zur ordentlichen Kündigung führen. Mieter, bei denen sich Mietzahlungsschwierigkeiten abzeichnen, sollten trotzdem umgehend den Kontakt mit ihrem Vermieter aufnehmen und versuchen, einen Schuldenerlass, eine einvernehmliche Ratenzahlung oder eine Stundung der Miete zu verhandeln. Außerdem sollte geprüft werden, ob ein Wohngeldanspruch besteht. Bei Jobverlust sollte umgehend Arbeitslosengeld beantragt werden. Die Angemessenheitsprüfung der Miete ist bei ALG II vorübergehend ausgesetzt.

Im Streitfall müssen Mieterinnen und Mieter dem Vermieter den Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtleistung der Miete glaubhaft machen. Es sind Tatsachen darzulegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass die Nichtleistung der Miete auf der Corona-Pandemie beruht.

Zur Glaubhaftmachung können sich Mieterinnen und Mieter entsprechender Nachweise bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein. Mieterinnen und Mieter von Gewerbeimmobilien können dies dadurch glaubhaft machen, dass der Betrieb durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.

Damit kein Missverständnis aufkommt: Ausschließlich die Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen für einen begrenzten Zeitraum nicht zur Kündigung. Die Pflicht der Mieterinnen und Mieter zur Zahlung bleibt weiterhin bestehen. Die zwischen dem 1. April und 30. Juni 2020 aufgelaufenen Mietschulden müssen bis zum 30.6.2022 an den Vermieter gezahlt werden.

Damit haben Mieterinnen und Mieter vom 30. Juni 2020 an bis zu zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand aus den Monaten April bis Juni 2020 auszugleichen. Werden die Mietschulden bis 30.6.2022 nicht getilgt, kann ab 1. Juli 2022 die Kündigung wegen Zahlungsverzugs für die Mietschulden aus dem Zeitraum 1.4. – 30.6.20 nachgeholt werden. Ob sie durchsetzbar ist, sei im Moment dahingestellt. Der Mieterverein verlangt daher für die Fälle nicht tilgbarer Schulden einen Hilfsfonds.

Grundsätzlich ja. Denn die Mieten bleiben weiter regulär fällig. Bezahlen Mieterinnen und Mieter die fällige Miete nicht fristgerecht, dann kommen sie grundsätzlich in Verzug. Der Vermieter kann dann – bis der Betrag beglichen ist – hierfür Verzugszinsen verlangen. Diese belaufen sich derzeit auf circa 4 bis 6 %. Der Mieterverein verlangt, dass diese Verzugszinsenabwälzung noch gesetzlich ausgeschlossen wird.

Zum Nachweis des Mietrückstands wird bei der Beantragung staatlicher Hilfen eine Bestätigung des Vermieters beizubringen sein. Der Vermieter ist verpflichtet, Mieterinnen und Mieter auf Anfrage eine Bestätigung über die eingetretenen Mietrückstände vorzulegen. Verweigert der Vermieter die Aushändigung, kann Mieterinnen und Mietern ein Zurückbehaltungsrecht von Mietzahlungen zustehen, wodurch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen ist.

Nein. Der Vermieter kann in dieser Situation nicht von Mieterinnen und Mietern verlangen, dass sie die Wohnung räumen. Auch jetzt gilt schon im Vollstreckungsrecht: Das Recht der Mieterinnen und Mieter auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Eigentümers.

Grundsätzlich sollten während eines strengen „Lockdowns“ keine Modernisierungsmaßnahmen stattfinden, durch die die Gesundheit der Mieterinnen und Mieter in den Wohnungen gefährdet werden könnte. Inzwischen wird wegen der „Lockerungen“ (Abschaffung der Eindämmungsverordnungen) dem Vermieter ein Aufschieben von Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr zugemutet werden können. Falls Mieterin oder Mieter zu einer gesundheitlich klar gefährdeten Risikogruppe gehören, kann jedoch grundsätzlich bei umfangreichen Maßnahmen in der Wohnung der vorübergehende Umzug in eine Ersatzwohnung oder ein Hotel erforderlich sein. Allein der Hinweis auf ein Lebensalter über 60 Jahren als Zuordnung zu Risikogruppe wird aber nicht ausreichen.

Solange nur eine Kontaktsperre verhängt war und auch infolge der „Lockerungen“ (Abschaffung der Eindämmungsverordnungen) musste bzw. muss der Umzug nicht verschoben werden. Inzwischen darf auch der privat organisierte Umzug wieder mit Freunden stattfinden, die nicht zum Haushalt gehören. Bei einer Ausgangssperre darf der Umzug jedoch nur durch professionelle Umzugsunternehmen erfolgen.

Ja, prinzipiell fängt der Mietvertrag auch in der aktuellen Situation wie vertraglich festgelegt an. Es ist aber ratsam, sich mit dem zukünftigen Vermieter in Verbindung zu setzen und telefonisch abzustimmen, ob alles wie geplant ablaufen kann und die bisherigen Mieterinnen bzw. Mieter die Wohnung auch verlassen konnten. Ist ein Einzug nicht möglich, weil die Vormieter die Wohnung noch nicht verlassen konnten, verzögert sich die Pflicht zur Mietzahlung. Mieterinnen und Mieter müssen dann erst ab dem Tag Miete bezahlen, an dem sie die Wohnung tatsächlich beziehen können.

Sind zum Grundstück gehörende Spiel- und/oder Bolzplätze gesperrt, wird damit der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt. Damit liegt ein Mangel der Mietsache vor, weil Mieterinnen und Mieter nicht mehr wie vorher alle zur Verfügung stehenden Gemeinschaftsflächen nutzen können. Insoweit ist es unerheblich, dass die Einschränkung durch eine behördliche Maßnahme erfolgt ist. Denn der Mangel ist objektiv zu ermitteln. Bei Wegfall eines Spielplatzes wird in der Regel eine Minderungsquote von bis zu 5 Prozent zuerkannt. Allerdings sind auch die privaten Spielplätze inzwischen zumeist wieder für alle Bewohner zugänglich, seit die Bezirksämter die Sperrung der öffentlichen Spielflächen aufgehoben haben.

Gegen Gerüste vor dem Fenster können Mieterinnen und Mieter vorgehen, wenn diese überlange dort hängen, die Bauarbeiten eingestellt sind oder das Gerüst lediglich eine Plane für Werbezwecke halten soll. Die Corona-Pandemie ändert hier aber nichts an der mietrechtlichen Lage. Auch hier gilt: Persönliche Nutzungshindernisse begründen keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache.

Nein. Die Erkrankung von Mitbewohnern oder Nachbarn stellt keinen Mangel der Mietsache und damit keinen Grund zur Mietminderung dar.