Üblicherweise wird in Mietverträgen die Wohnungsgröße angegeben. Nicht immer stimmt diese Angabe mit der tatsächlichen Wohnfläche überein. Welche Konsequenzen sich aus einer Wohnflächenabweichung ergeben und was Mieter und Mieterinnen sonst noch wissen sollten, finden Sie hier.
Grundsätzlich gilt, dass es sowohl für eine Mieterhöhung als auch für eine Betriebskostenabrechnung auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, auch wenn diese von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnungsgröße abweicht. Ist in der Betriebskostenabrechnung die Wohnfläche nicht korrekt angegeben, stellt dies eine zulässige Einwendung dar, bei einer Mieterhöhung kann eine kleinere Wohnfläche zu einer geringeren Mieterhöhung führen, beziehungsweise diese sogar ausschließen.
Ist die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag vereinbart, stellt dies einen erheblichen Mangel dar, der zur (dauerhaften) Mietminderung berechtigt. In dem Fall besteht ein Mietminderungsrecht in Höhe der vollen prozentualen Abweichung.
Dabei ist unerheblich, ob die im Mietvertrag die Wohnungsgröße mit einer circa-Angabe versehen ist. Sie gilt dennoch als Bezugsgröße für den Vergleich mit der tatsächlichen Wohnfläche.
Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass die Angabe der Wohnungsgröße nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, scheidet zumindest das Recht zur Mietminderung aus, da dann bei der kleineren Wohnungsgröße nicht von einem Mangel ausgegangen werden kann.
Haben Mieter das Gefühl, dass ihre Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, empfehlen wir, die Wohnung erst einmal so genau wie möglich selbst auszumessen. Bestätigt sich eine deutliche Abweichung, sollte der Vermieter mit diesem Ergebnis konfrontiert und aufgefordert werden, die Miethöhe entsprechend anzupassen. Dann liegt es am Vermieter, die Wohnung gegebenenfalls professionell vermessen zu lassen, um den Einwand des Mieters zurückzuweisen.
In welcher Höhe Balkone bei der Wohnfläche mit zu berücksichtigen sind, hängt davon ab, wann der Mietvertrag geschlossen worden ist. Für Mietverträge bis zum 31.12.2003 sind die §§ 42 ff. Zweite Berechnungsverordnung maßgeblich, nach der Balkone nur zur Hälfte angerechnet werden. Für Mietverträge ab dem 1.1.2004 gilt die Wohnflächenverordnung (sofern nicht etwas anderes im Mietvertrag vereinbart ist). Hiernach werden Balkone grundsätzlich mit ¼ berücksichtigt, maximal zu 50 %, wenn dies besondere Umstände des Einzelfalls rechtfertigen.
08.10.2021
