Mietkaution -
Keine Sparbüchse für Vermietende

Um die Kaution gibt es immer wieder Streit. Meist geht es dabei um Verwendung und Rückzahlung. Fest steht: Die Kaution ist kein Topf, aus dem sich Vermietende einfach bedienen können. Das Geld muss sicher angelegt werden – und auch mögliche Erträge stehen den Mietenden am Ende zu.

Sie steht am Beginn eines jeden Mietverhältnisses – und sorgt am Ende nicht selten für Streit. Dabei sind sowohl die Höhe, die Verwendung als auch die Rückerstattung einer Mietkaution gesetzlich geregelt und bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH) bereits in unzähligen Urteilen bewertet worden. So übernimmt beispielsweise, wer eine Wohnung kauft, die Rechte und Pflichten, die durch Zahlung einer Kaution an den ursprünglich Vermietenden begründet worden sind – selbst dann, wenn im Laufe einer Kette von Verkäufen die Kaution einmal nicht weitergegeben wurde (BGH vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 304/10). Das heißt: Die Mietsicherheit muss bei Beendigung eines Mietverhältnisses in jedem Fall zurückgezahlt werden – abzüglich der Kosten, die die Vermieterseite geltend machen darf.

Auch um diese Kosten drehen sich immer wieder Rechtsstreitigkeiten. So hatte eine Mieterin in ihrem Mietvertrag folgende Zusatzvereinbarungen unterschrieben: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. […]“ Als es dann eine Auseinandersetzung um eine Mieterhöhung gab, griff der Vermieter tatsächlich auf die Kaution zurück. Dazu war er allerdings nicht berechtigt, befand die oberste Gerichtsinstanz: Stimme ein Mieter den Forderungen eines Vermieters nicht zu, dürfe der sich nicht einfach an der Kaution „bedienen“: Die Kaution musste vom Vermieter wieder aufgefüllt werden (BGH vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13).

Grundsätzlich besteht auch die Pflicht, eine Kaution ordnungsgemäß und insolvenzsicher anzulegen. Ein Mieter, der gerade seinen Mietvertrag abgeschlossen und die Kaution gezahlt hatte, erfuhr von der hohen Verschuldung und den Vorstrafen seines Vermieters. Er focht den Vertrag an und die Richter entschieden zu seinen Gunsten (LG Konstanz vom 1. Dezember 2016 – C 61 S 58/15): Der Vermieter wurde verurteilt, sowohl die bereits gezahlte Miete als auch die Kaution zurückzuzahlen. Dabei spielte eine Rolle, dass das Finanzamt wegen Steuerschulden von 180.000 Euro bereits die Miete gepfändet hatte und der Vermieter sich gegenüber dem Mieter weigerte nachzuweisen, dass er die gezahlte Kaution getrennt von seinem Vermögen verwahrte.

Von unsicherer Aufbewahrung einer Kaution konnte in einem anderen Fall ganz und gar nicht die Rede sein – und dennoch kam es zu einem Rechtsstreit. Geklagt hatte eine Mieterin, deren Eltern im Jahr 1960 eine Wohnung angemietet und eine Kaution in Höhe von 800 DM bei einer Wohnungsgesellschaft in Köln hinterlegt hatten. Der Mietvertrag sah vor, dass die Vermieterin das Geld in Aktien anlegen darf und bei Beendigung des Mietvertrages entscheiden könne, entweder die Aktien herauszugeben oder stattdessen den Nominalbetrag von 800 DM auszuzahlen.

2018 wurde der Mietvertrag schließlich beendet, die Wohnungsgesellschaft zahlte der Tochter als Erbin die Kaution von nun umgerechneten 409 Euro zurück. Die aber verlangte das Aktienpaket, das inzwischen einen stattlichen Kurswert von 115.000 Euro hatte, klagte und bekam Recht (AG Köln vom 19. Juli 2022 – 203 C 199/21). Das Gericht befand: Das im alten Mietvertrag vorgesehene Wahlrecht der Wohnungsgesellschaft sei laut § 551 BGB unwirksam.

Rosemarie Mieder

Kautionsanlage: Pflicht zur ergiebigen Auskunft

Die Höhe der geforderten Mietkaution darf das Dreifache der zu zahlenden Nettokaltmiete nicht übersteigen. Mieterinnen und Mieter haben während eines laufenden Mietvertrags das Recht, Auskunft darüber zu verlangen, ob eine von ihnen bar gezahlte beziehungsweise überwiesene Kaution ordnungsgemäß angelegt ist. Zur Information gehört dann: Bei welchem Bankinstitut und auf welche Weise ist das Geld angelegt, seit wann, und wie hoch ist der Zinssatz.

Eine gesetzliche Rückzahlungsfrist bei Mietvertragsende gibt es nicht. Die Kaution soll innerhalb einer „angemessenen Frist“ gegenüber der Mieterin oder dem Mieter abgerechnet werden. Was als „angemessen“ gilt, ist jedoch nicht festgelegt. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung oder ähnliches aus, dann kann der Vermietende bis zur entsprechenden Abrechnung einen angemessenen Teil als Sicherheit für möglicherweise noch kommende Forderungen zurückbehalten.

rm

Hartmut Lindenberg
24.03.2023