Zu Beginn eines Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter eine Sicherheitsleistung verlangen. Dies erfolgt zumeist mit der Mietkaution. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Die Mietkaution soll den Vermieter absichern, falls der Mieter seine Miete nicht bezahlt oder Schäden an der Wohnung anrichtet.
Folgende Fragen behandelt dieser Artikel:
- Was sind die gängigsten Formen der Mietsicherheit?
- Was versteht man unter einer
„insolvenzfesten Anlage der Mietsicherheit“? - Muss der Vermieter die Kaution verzinsen?
- Was bedeutet „Übersicherung“?
- Was passiert, wenn der Vermieter sich
im laufenden Mietverhältnis aus der Kaution bedient? - Was passiert bei einem Wechsel des Hauseigentümers?
- Darf die Mietkaution abgewohnt werden?
- Wann erfolgt die Rückzahlung der Kaution?
- Darf der Vermieter einen Teil der Kaution
für Betriebskosten einbehalten? - Wie erfolgt die Rückzahlung der Kaution?
1. Was sind die gängigsten Formen der Mietsicherheit?
Die Barkaution: Der Mieter überweist dem Vermieter den Geldbetrag auf ein Treuhandkonto. Er ist berechtigt, die Summe in drei aufeinander folgenden monatlichen Raten zu zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.
Verpfändung eines Sparguthabens: Der Mieter richtet ein Sparbuch mit der geforderten Kautionssumme ein und verpfändet dieses zugunsten des Vermieters. Kreditinstitute halten für die Verpfändungserklärung Vordrucke bereit. Das Formular sollte eine Klausel beinhalten, wonach das Kreditinstitut den Mieter unterrichtet, wenn der Vermieter eine Auszahlung des Kautionsgeldes verlangt. Das Sparbuch wird zusammen mit der Verpfändungserklärung an den Vermieter übergeben.
Sparbuch mit Sperrvermerk: Der Mieter übergibt das mit der Mietsicherheit eingerichtete Sparbuch direkt an den Vermieter. Das Sparbuch sollte vorher durch das Kreditinstitut mit einem Sperrvermerk versehen werden, wodurch sichergestellt wird, dass jede Vertragspartei nur mit Zustimmung der anderen über die Forderungen aus dem Sparbuch verfügen kann.
Die Bürgschaft durch einen Dritten: Der Bürge tritt für die Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis ein. Die Bürgschaft sollte auf die zulässigen drei Monatsmieten begrenzt werden. Sie ist schriftlich vorzunehmen und muss vom Bürgen eigenhändig unterschrieben werden. Das Bürgschaftsformular wird dem Vermieter übergeben. Steht kein Dritter zur Verfügung, kann auch eine Bank als Bürge fungieren. Ein Nachteil in diesem Fall ist, dass Banken für die Stellung einer Bürgschaft Gebühren fordern.
2. Was versteht man unter einer „insolvenzfesten Anlage der Mietsicherheit“?
Wird die Mietsicherheit als Barkaution gezahlt, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem Treuhandkonto anzulegen. Bei einer Insolvenz des Vermieters haben die Gläubiger in diesem Fall keinen Zugriff auf die Kaution des Mieters. Der Mieter kann vom Vermieter den Nachweis eines insolvenzfesten Kontos verlangen und die Zahlung der Kaution zurückhalten, bis der Nachweis erbracht ist (Bundesgerichtshof vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10).
3. Muss der Vermieter die Kaution verzinsen?
Ja. § 551 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass die Kaution zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen ist. Die anfallenden Zinsen erhöhen die Kautionssumme und stehen nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter zu. Wird die Kaution nicht gesetzeskonform angelegt, liegt eine Vertragsverletzung vor, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Der Schaden besteht in dem durch die unterlassene Anlage entstandenen Zinsverlust. Der Zinsverlust kann durch ein Kreditinstitut berechnet werden.
4. Was bedeutet „Übersicherung“?
Der Vermieter darf höchstens drei Monatsmieten (ohne Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten) als Mietsicherheit verlangen. Verlangt er mehr, liegt eine unzulässige Übersicherung vor. Der Mieter kann den überschüssigen Betrag dann zurückfordern. Unzulässig ist es auch, wenn der Vermieter neben einer Barkaution noch weitere Forderungen wie zum Beispiel nach einer Bürgschaft erhebt und dadurch insgesamt mehr als drei Monatsmieten Sicherheit erlangt. Aber Achtung: Die Beschränkung auf drei Monatsmieten gilt nicht, wenn ein Dritter (zum Beispiel die Mutter eines Studenten) dem Vermieter gegenüber freiwillig und unaufgefordert eine Bürgschaft für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag gibt (Bundesgerichtshof vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/90).
5. Was passiert, wenn der Vermieter sich im laufenden Mietverhältnis aus der Kaution bedient?
Hat der Vermieter Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter und rechnet sie mit der Kaution auf, wird diese geschmälert und der Vermieter kann verlangen, dass sie wieder auf die Höhe von drei Monatsmieten aufgestockt wird. Allerdings darf während der Mietzeit nur wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger oder offensichtlich begründeter Forderungen auf die Kaution zugegriffen werden. Streitige Forderungen berechtigen nicht zu einem Zugriff. Daran ändert auch nichts, wenn ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Vermieter sich wegen fälliger Ansprüche auch während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen kann. Eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam (Bundesgerichtshof vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13).
6. Was passiert bei einem Wechsel des Hauseigentümers?
Bei einer Veräußerung des Wohnhauses tritt der neue Eigentümer in die Rechtsstellung des alten ein und kann die Übertragung der Kaution beanspruchen. Im Gegensatz zur Barkaution ist bei der Übertragung eines verpfändeten Sparbuchs die Mitwirkung des Mieters erforderlich. Verweigert der Mieter die Mitwirkung, wird der alte Eigentümer die Mietsicherheit gegenüber dem Mieter freigeben, um sich vor einer zukünftigen Haftung zu schützen. In diesem Fall hat der neue Vermieter Anspruch auf Erneuerung der Mietsicherheit (Landgericht Berlin vom 6. Juli 2010 – 63 S 319/09).
Anders ist es, wenn der alte Eigentümer bereits vor der Veräußerung des Hauses oder der Wohnung die Kaution an den Mieter zurückgezahlt oder die Freigabe des verpfändeten Sparbuches erklärt hat. Damit wird einvernehmlich auf die hinterlegte Sicherheit verzichtet und der Mietvertrag geändert. Der neue Eigentümer kann dann nach der Veräußerung keine Erneuerung der Kaution vom Mieter verlangen, da es an einer vertraglichen Grundlage fehlt (Landgericht Berlin vom 15. März 2011 – 65 S 283/10).
7. Darf die Mietkaution abgewohnt werden?
Nein: Der Mieter darf nicht einfach drei Monate vor Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlung mit der Begründung einstellen, dass der Vermieter sich aus der hinterlegten Mietsicherheit bedienen kann. Das würde den Sicherungszweck der Kaution unterlaufen. Zwar muss der Mieter wohl keine Kündigung des ohnehin endenden Mietverhältnisses befürchten. Jedoch drohen Anwaltskosten, wenn der Vermieter den rückständigen Mietzins durch einen Rechtsanwalt einfordern lässt.
8. Wann erfolgt die Rückzahlung der Kaution?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist über die Mietkaution abrechnen. Gesetzlich geregelt ist die Abrechnungsfrist nicht. Da Schadensersatzansprüche des Vermieters sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung verjähren, wird in der Rechtsprechung die Ansicht vertreten, dass der Vermieter auch so lange Zeit hat, über die Kaution abzurechnen. Die Abrechnungsfrist kann aber auch wesentlich kürzer sein, etwa wenn der Vermieter alsbald ohne Probleme feststellen kann, welche Ansprüche ihm gegen den Mieter zustehen.
9. Darf der Vermieter einen Teil der Kaution für Betriebskosten einbehalten?
Ja. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus und ist mit einer Nachforderung gegen den Mieter zur rechnen, darf der Vermieter einen angemessenen Anteil der Kaution solange einbehalten, bis über die Betriebskosten abgerechnet ist.
10. Wie erfolgt die Rückzahlung der Kaution?
Bestehen keine Ansprüche gegen den Mieter, wird die Barkaution zuzüglich der angefallenen Zinsen an den Mieter zurücküberwiesen. Bei einer Bürgschaft wird die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen ausgehändigt. Im Fall der verpfändeten Sparbuchforderung erklärt der Vermieter gegenüber dem Kreditinstitut die Freigabe der Verpfändung und gibt das Sparkassenbuch an den Mieter zurück. Bestehen Ansprüche gegen den Mieter, kann der Vermieter diese mit der Barkaution verrechnen und den Restbetrag an den Mieter überweisen. Bei einer Bürgschaft nimmt er den Bürgen in Anspruch und reicht die Bürgschaftsurkunde zurück, sobald seine Ansprüche befriedigt sind. Beim verpfändeten Sparbuch zeigt der Vermieter seine Ansprüche dem Kreditinstitut an und bittet um Freigabe der Forderung. Das Kreditinstitut unterrichtet den Mieter und kehrt die geforderte Summe nach vier Wochen an den Vermieter aus, sofern keine Einwände durch den Mieter in dieser Zeit erfolgen.
Wibke Werner
Musterschreiben an Ihren Vermieter:
MieterMagazin 6/14
Illustrationen: Julia Gandras
Vor ungerechtfertigten Zugriffen des Vermieters kann man Kautionen schützen
Eine gute Mietsicherheit hat die Interessen beider Vertragsparteien im Blick
Bestehen nach Vertragsende keine Ansprüche mehr, hat der Mieter das Recht, die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist zurückzuerhalten
25.10.2017
