Die Bündnis-Blase -
Warum Politiker mit den Akteuren des Wohnungsmarkts Kooperationen suchen und diese meistens scheitern

Bündnisse zu schließen hat Hochkonjunktur, besonders in der Wohnungspolitik. Ob im Bund, auf Landes- oder Bezirksebene lautet das Versprechen: Wenn sich Mieter- und Vermieterverbände, Bauindustrie und Gewerkschaften, Umwelt- und Sozialverbände, Politik und Verwaltung mit gutem Willen an einen Tisch setzen, können sie in einer gemeinsamen Kraftanstrengung die Wohnungskrise beenden. Die Absicht, Kompromisse zu schließen und zusammen Probleme zu lösen, ist im Grundsatz zu begrüßen. Bei Politiker:innen sind Bündnisse besonders beliebt: Wenn man als ehrlicher Vermittler auftritt, wirkt man sympathischer, als wenn man von oben herab Gesetze und Verordnungen erlässt. Der Wohnungswirtschaft dienen wiederum solche Bündnisse dazu, sich ein kooperatives, soziales Image zu geben. Doch in der Praxis sind die Ergebnisse ernüchternd. Die vereinbarten Ziele sind oft unverbindlich formuliert, Verstöße bleiben in der Regel folgenlos. Bündnisse werden wie schillernde Seifenblasen aufgepustet, schweben einige Zeit durch die Luft und platzen auf dem Boden der Tatsachen.

Im bundesweiten „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ rumort es gewaltig. Das Bündnis wurde 2022 von der Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) ins Leben gerufen. 35 Partner aus Politik, Bau- und Wohnungswirtschaft, von Förderbanken, Mieterverbänden und Gewerkschaften sind hier vertreten. Doch schon zum zweiten Treffen am 25. September dieses Jahres brachten mehrere von ihnen die vorgesehene Choreografie durcheinander. In einer gemeinsamen Erklärung sagten der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW und der Eigentümerverband Haus & Grund ihre Teilnahme ab: „Angesichts der dramatischen Situation kann es nicht sein, dass in aller Eile bei einem – in erster Linie öffentlichkeitswirksamen – Termin im Kanzleramt wieder nur ein Paket mit kleinteiligen Maßnahmen präsentiert wird.“ Der GdW will weiter im Bündnis mitarbeiten. „Aber Deutschland braucht jetzt ein neues wahrhaftiges Versprechen von bezahlbarem Wohnen für die Mitte der Gesellschaft“, sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko.

Seine Forderungen: Einführung eines neuen Mietsegments zwischen rund 9 und 12 Euro pro Quadratmeter, eine Senkung der Mehrwertsteuer und billige staatliche Förderdarlehen. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke beschwert sich über das Gebäudeenergiegesetz, angeblich drohende Zwangssanierungen und eine realitätsfremde Förderpolitik. Obendrauf setzt er: „Das Mietrecht wird seit Jahren ausschließlich zulasten der Vermieter verschärft“ – eine recht exklusive Wahrnehmung.

Haus & Grund sieht Mietrecht zulasten der Vermieter verschärft

Auch die Deutsche Umwelthilfe (DUH) geht mit dem Bündnis hart ins Gericht. „Die fachliche Arbeit zu den drängenden sozialen und ökologischen Herausforderungen im Wohnsektor liegt im Bündnis komplett brach“, sagt Bundesgeschäftsführerin Barbara Metz. „Über Monate wurde jeder noch so absurden Forderung aus der Immobilienwirtschaft der rote Teppich ausgerollt, während der wiederholte Bruch der Klimaziele im Gebäudesektor kaum ein Schulterzucken wert war.“ Dass die Bauministerin kurzerhand den Effizienzhaus-40-Standard gestrichen hat, sei „ein Schlag ins Gesicht für die beteiligten Akteure“, so Metz. Das Ziel, den Menschen bezahlbares und zukunftsfähiges Wohnen zu ermöglichen, sei „nur mit einem kompletten sozial-ökologischen Neustart der Bündnisarbeit erreichbar“.

Ein Neustart ist allerdings nicht zu erkennen. Die von Klara Geywitz beim Bündnistreffen präsentierten 14 Maßnahmen setzen vor allem auf Baubeschleunigung, Bauvereinfachung und Bauförderung ohne soziale Auflagen sowie auf Eigentumsförderung (siehe „14 Punkte und nichts zur Mietenfrage“).

Der Deutsche Mieterbund hat sich als Bündnis-Mitglied intensiv bemüht, mietrechtliche Reformen auf die Agenda des Treffens zu setzen – vergeblich. „Einen ‚Bündnis-Tag bezahlbarer Wohnraum‘ zu veranstalten, ohne dabei das Thema Mietrecht auch nur ansatzweise mitzudenken, ist absolut unverständlich und nicht nachvollziehbar“, kritisiert DMB-Präsident Lukas Siebenkotten.

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Ein noch größerer Fehlschlag ist Berlins „Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“. Das im Juni 2022 von der damaligen Regierenden Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) geschmiedete Abkommen kann nur noch als gescheitert angesehen werden. Private und öffentliche Wohnungsunternehmen, Immobilienverbände und die Senats- und Bezirkspolitik hatten sich auf Wohnungsbauziele und Mieterschutzregeln verständigt.

Die nach einem Jahr vorgelegte Zwischenbilanz ist ein Desaster. Vor allem die privaten Wohnungsunternehmen haben 2022 nur einen Bruchteil der Wohnungen gebaut, die für das Erreichen des verabredeten Fünfjahresziels von 60.000 Neubauwohnungen nötig wären. Die Sozialwohnungsquote beim Neubau wurde noch deutlicher missachtet. Der Vonovia-Konzern hat zudem ein halbes Jahr nach Unterzeichnung des Bündnisses alle Neubauplanungen auf Eis gelegt.

Die Vereinbarung, 30 Prozent der freiwerdenden Wohnungen an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins (WBS) zu vermieten, wurde nur von den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und der Vonovia/Deutsche Wohnen eingehalten. Dasselbe gilt für die vereinbarte Zurückhaltung bei Mieterhöhungen: Gleich nach dem Erscheinen des Berliner Mietspiegels 2023 haben mehrere private Unternehmen wieder Mieterhöhungen verschickt.

Der Senat sieht über die Verstöße großzügig hinweg. Der Regierende Bürgermeister Kai Wegner (CDU) lobte das Bündnis sogar noch: Es habe sich als „unverzichtbares Instrument der Wohnungs- und Mietenpolitik“ bewährt. Als die kriselnde Adler Group für ihre knapp 17.000 Berliner Wohnungen Mieterhöhungen um bis zu 15 Prozent ankündigte, obwohl laut Bündnis höchstens 11 Prozent erlaubt sind, hat Bausenator Christian Gaebler (SPD) immerhin Kritik angemeldet. Den darauf folgenden Rückzug von Adler aus dem Bündnis nahm der Senat schulterzuckend hin. „Der Austritt der Adler Group schmälert nicht die bisherigen Erfolge des Bündnisses“, meint Gaebler.

Derweil demontiert der Senat das Bündnis höchstselbst. Zumindest bis Ende 2023 sollte gelten, dass die Mieten bei WBS-Berechtigten um höchstens zwei Prozent erhöht werden dürfen. Durch die neue Kooperationsvereinbarung, die der Senat mit den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen geschlossen hat, erlaubt er ihnen, ab 2024 die Bestandsmieten in Summe bis zu 2,9 Prozent im Jahr anzuheben, was im Einzelfall sogar zu höheren Mieterhöhungen führen könnte.

Der Misserfolg des Bündnisses war ein Scheitern mit Ansage. Auch Mitte 2022 war schon deutlich, dass angesichts der steigenden Baukosten und Zinsen die angestrebten Neubauzahlen kaum zu schaffen sind.

Der Berliner Mieterverein (BMV) hat schon vor der Unterzeichnung des Bündnisses gewarnt, dass die sozialen Ziele zu unpräzise benannt sind und die Einhaltung nicht durchgesetzt werden kann. „Freiwillige Vereinbarungen können gesetzliche Regelungen nicht ersetzen“, erkannte der damalige BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Auch aus diesem Grund ist der BMV dem Bündnis nicht beigetreten.

Für viele Marktakteure bleibt es bei der „Ermunterung zur Mitwirkung“

Neben den landeseigenen Gesellschaften und den Genossenschaften ist mit Vonovia lediglich ein privates Unternehmen noch direktes Mitglied des Bündnisses. Die übrige Wohnungswirtschaft ist nur über ihre Verbände vertreten. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), der Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen (BFW) und der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) sicherten mit ihrer Unterschrift aber lediglich zu, ihre Mitgliedsunternehmen zur Mitwirkung zu ermuntern. Doch damit ist es nicht weit her. So hat der ZIA zur Bündnis-Zwischenbilanz überhaupt keine Zahlen gemeldet. Der BMV sieht sich nach einem Jahr in seiner Einschätzung bestätigt: „Es wird deutlich, dass der Berliner Senat keine Handhabe hat, die im Bündnis getroffenen Vereinbarungen durchzusetzen“, stellt BMV-Geschäftsführerin Wibke Werner fest.

„Das Bündnis war und bleibt eine politische Luftnummer“, sagt Katrin Schmidberger, Wohnungspolitikerin der Grünen. Vonovia habe mit den Mieterhöhungen im Sommer „endgültig den Sargnagel in das Wohnungsbündnis“ geschlagen. Auch die Linken sehen das Abkommen im Sterben: „Das Wohnungsbündnis ist faktisch tot und die damit verbundene Politiksimulation krachend gescheitert“, erklären die für Bauen und Wohnen zuständigen Abgeordneten Katalin Gennburg und Niklas Schenker. Es sei von Anfang an der falsche Weg gewesen und habe selbst die ohnehin niedrigen Erwartungen nicht erfüllt. „Statt den Mieterschutz zu verbessern, dient es eher zur Imagepflege der großen Immobilienkonzerne“, so Gennburg und Schenker, die fordern, das Bündnis abzuwickeln.

Der Senat hält jedoch daran fest. Im Doppelhaushalt 2024/25 sind insgesamt 500.000 Euro für „Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Wohnungsbündnis“ vorgesehen. Die Wohnungswirtschaft freut’s. Sich als Teil eines Bündnisses zu präsentieren, das unter der Parole „Kooperation statt Konfrontation“ scheinbar einvernehmlich nach Lösungen sucht, ist gut für das Erscheinungsbild der Branche – insbesondere wenn sie weiterwirtschaften kann wie bisher.

Auf der Geschichte der Berliner Bündnisse liegt kein Ruhm

Das Bündnis von 2022 reiht sich ein in eine unübersichtliche Abfolge von Bündnissen mit fast identischen Namen. Vorbild für den vor rund zehn Jahren einsetzenden Bündnis-Aktionismus in Berlin war das Hamburger „Bündnis für das Wohnen“. 2011 vereinbarte der damalige SPD-CDU-Senat mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen das „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“. Im Jahr 2014 schloss der Senat mit den Bezirksämtern und Verbänden der Wohnungs- und Bauwirtschaft das „Bündnis für Wohnungsneubau in Berlin“. Die vereinbarten Neubauziele der ersten beiden Bündnisse sind bis Ende 2016 nicht erreicht worden. Insbesondere die angepeilte Zahl neuer Sozialwohnungen wurde krass verfehlt.

2016 handelte der Senat mit den landeseigenen Unternehmen eine „Roadmap“ aus, um deren Bestände auf 400.000 Wohneinheiten zu erhöhen. Im folgenden Jahr ging die Roadmap zusammen mit dem Mietenbündnis von 2012 in der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ auf, die seither mehrmals fortgeschrieben wurde – zuletzt im September 2023. Dazu kam 2018 noch das „Bündnis für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin“, in dem der Senat mit den Bezirken Neubauziele und Baugenehmigungsmodalitäten festgelegt sowie die Finanzierung der offenen Mieterberatung geregelt hat. Eigentlich ist das eine bloße Zuständigkeitsabsprache zwischen der Senats- und Bezirksebene, der man dennoch das Etikett „Bündnis“ angeheftet hat. Daran hält auch der neue Senat fest, der im Oktober eine Fortschreibung dieses Bündnisses mit einer feierlichen Unterzeichnung durch die Bezirksoberhäupter der Stadtentwicklungsressorts zelebrierte.

Klassischer Fall nicht eingehaltener Absprachen: das „Geschützte Marktsegment“

Beim „Geschützten Marktsegment“ ducken sich die privaten Wohnungsunternehmen schon seit vielen Jahren weg, namentlich die Deutsche Wohnen. In einer Kooperationsvereinbarung wurde 1993 festgelegt, dass die Wohnungsbaugesellschaften eine bestimmte Anzahl an Wohnungen für Menschen bereitstellen, die auf dem Wohnungsmarkt keine Chance haben. So sollen etwa Zwangsgeräumte oder Haftentlassene vor der Wohnungslosigkeit bewahrt werden. Die Deutsche Wohnen hat ihre Verpflichtung, jährlich 230 Wohnungen dafür zur Verfügung zu stellen, mit der Übernahme der ehemals landeseigenen Gesellschaft GSW widerwillig geerbt. 2022 stellte sie nur 57 Wohnungen für Notfälle bereit, 2021 sogar nur 33.

Diese skandalöse Minderleistung wird nicht geahndet: „Der Kooperationsvertrag zum Geschützten Marktsegment enthält keine Regelungen, die rechtliche Konsequenzen oder Sanktionierungen bei Nichterfüllung der Quote begründen“, erklärte im Januar die damalige Sozialstaatssekretärin Wenke Christoph auf eine Anfrage des Linken-Abgeordneten Niklas Schenker. Die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen haben hingegen – mit Ausnahme der Howoge – im Jahr 2022 ihre Quoten erfüllt und zusammen 1140 Wohnungen eingebracht. Im Rahmen des Wohnungsbündnisses soll das Geschützte Marktsegment von 1372 auf 2500 Wohnungen aufgestockt werden. Konkrete Zusagen wurden aber noch nicht gemacht. „Der Senat wird weiterhin in engem Austausch mit den Bündnispartner:innen sein, um gemeinsam mit diesen an einer Ausweitung des Angebots der Wohnungen für das Geschützte Marktsegment zu arbeiten“, sagt Sozialstaatssekretär Aziz Bozkurt.

Mit einem allzu großen Vertrauen auf freiwillige Selbstverpflichtungen der Wohnungsunternehmen macht sich die Politik abhängig vom Wohlwollen der Immobilienwirtschaft. Bündnisse bleiben eine Politikblase, wenn die Einhaltung der Vereinbarungen nicht von der Verwaltung kontrolliert und gegebenenfalls mit Sanktionen durchgesetzt wird. Und die getroffenen Festlegungen müssen auch für Mieter:innen einklagbar sein. Wenn sich die Bündnispartner darauf nicht einlassen wollen, muss die Politik die Bündnisziele eben doch in Gesetze und Verordnungen gießen – klingt bürokratisch und unmodern, ist aber wirkungsvoll.

Jens Sethmann

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Lichtenberg: Bündnis under cover

Wie es nicht geht, macht der Bezirk Lichtenberg vor. Im Juli hat das Bezirksamt mit einigen Wohnungsunternehmen und Bauakteuren ein „Bündnis für das Wohnen und Mieter:innenschutz“ geschlossen. Was darin im einzelnen geregelt ist, erfährt die Öffentlichkeit allerdings nicht. Das Bündnispapier wurde nicht veröffentlicht. Auch welche Unternehmen das Abkommen unterzeichnet haben, bringt man nur in Erfahrung, wenn man weiß, dass man in der Antwort auf die Kleine Anfrage KA/0435/IX in der Bezirksverordnetenversammlung danach suchen muss. Es sind lediglich die städtische Howoge, die Genossenschaften „Humboldt-Universität“ und „Neues Berlin“ sowie zwei Bauentwickler. Die Geheimniskrämerei des Bezirks erscheint seltsam, wo doch Information und Beteiligung der Öffentlichkeit wichtige Bestandteile eines Bündnisses sind. Der Baustadtrat Kevin Hönicke (SPD) hat MieterMagazin-Fragen nach den Gründen für dieses Vorgehen nicht beantwortet – auch nicht, warum er behauptet, der Berliner Mieterverein gehöre dem Bündnis an. Der BMV hat an den Beratungen zum Bündnis zwar teilgenommen, das Ergebnis aber nicht unterschrieben. „Das Bündnis verdient zum Thema Mieterschutz nicht seinen Namen“, sagt BMV-Bezirksleiterin Birgit Stenzel. Die Maßnahmen zum Schutz der Mietenden bleiben hinter den Vereinbarungen im Land Berlin zurück. „Daher haben wir als BMV nicht mit unterzeichnet“, so Birgit Stenzel.

js

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Hamburg: Erfolg dank guter Baukonjunktur

Vorbild für die Bündnisse auf Berliner und Bundesebene ist das Hamburger „Bündnis für das Wohnen“, das 2011 erstmals zwischen dem rot-grünen Senat, der Wohnungswirtschaft und den Bezirken der Hansestadt geschlossen wurde. 2015 und 2021 wurde es für die jeweilige Legislaturperiode erneuert. Bündnispartner sind in Hamburg keine einzelnen Wohnungsunternehmen – mit Ausnahme der städtischen SAGA – sondern nur die wohnungswirtschaftlichen Verbände. Der Mieterverein zu Hamburg ist als „partnerschaftlicher Berater“ an der Vereinbarung beteiligt.

Kern der Vereinbarung ist die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen: Jährlich soll der Bau von 10.000 Wohnungen beantragt und genehmigt werden, davon 4000 geförderte Wohnungen mit 30-jähriger Mietpreis- und Belegungsbindung. Größere Bauvorhaben sind in einem Drittelmix aus geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen sowie Eigentumswohnungen zu errichten. Mieterhöhungsbegrenzungen für den Wohnungsbestand fehlen im Hamburger Bündnis ganz.

Der Mieterverein zu Hamburg bewertet das Abkommen grundsätzlich positiv: „Das Bündnis für das Wohnen hat von 2011 bis 2021 gute Arbeit und gute Ergebnisse geliefert“, sagt der Vorsitzende Rolf Bosse. „Ohne den Impuls, den der Senat mit dem Bündnis für das Wohnen in Richtung Neubau gegeben hat, hätte es sicherlich nicht so viele Neubauwohnungen in der vergangenen Dekade gegeben.“

Die angepeilten Genehmigungszahlen hat Hamburg meist erreicht. Die Baufertigstellungen bleiben in der Regel leicht dahinter zurück. 2022 waren es immerhin noch 9234 Wohnungen. Aber der Trend ist seit 2021 stark rückläufig. Die Sozialwohnungsziele wurden deutlich verfehlt: 2022 wurden nur 2430 geförderte Wohnungen fertig. „Es scheint jetzt ein anderer Impuls notwendig zu sein, um den Neubau wieder auf die erforderlichen Zahlen zu bringen“, sagt Rolf Bosse. „Wie dieser Impuls aussehen kann, muss im Rahmen der Treffen des Bündnisses, denen der Mieterverein beiwohnt, besprochen werden.“

js

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Hartmut Lindenberg
01.11.2023