Info 84: Mietrechtsänderungsgesetz 2013

Stand: 9/13

Noch vor der Bundestagswahl 2013 hat die damalige Bundesregierung das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in Kraft gesetzt. Das Mietrechtsänderungsgesetz sieht unter anderem bei der Modernisierung Einschnitte zu Lasten der Mieter vor. Das Gesetz trat am 1.5.2013 in Kraft (Punkt 10 (Contracting) zum 1.7.2013).

Der Berliner Mieterverein e.V. (BMV) stellt im Folgenden die wesentlichen Änderungen dar und nimmt Stellung dazu.

1. Mietminderung:

Das Mietminderungsrecht wird bei energetischen Modernisierungen für drei Monate völlig abgeschafft.

BMV: Kommt es im Zuge der Sanierungsarbeiten zu einem Ausfall von Heizung und Warmwasser, ist das Haus komplett eingerüstet, gibt es keine Lüftungsmöglichkeiten mehr und leben Mieter wochenlang mit Dreck und Lärm auf einer Großbaustelle, müssen sie künftig trotzdem die volle Miete, also 100 Prozent, zahlen. Eine vergleichbare Regelung gibt es im Zivilrecht nicht noch einmal. Niemand muss 100 Prozent zahlen, wenn die Gegenleistung nicht zu 100 Prozent in Ordnung ist. Wir bezweifeln außerdem, dass für die Investitionsentscheidung eines Eigentümers das Mietminderungsrecht irgendeine Rolle spielt: Wenn in einem zu modernisierenden Zehnfamilienhaus tatsächlich zwei Mietparteien die Miete um 20 Prozent kürzen sollten, wäre das bei einer durchschnittlichen Miete von 600 Euro ein Betrag von 240 Euro im Monat. Davon macht kein vernünftig denkender Eigentümer Investitionen in Höhe von 100.000 Euro oder mehr abhängig.

2. Energetische Modernisierung:

Der Begriff wird neu gefasst und erweitert: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung) oder durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt.

BMV: Primärenergie einsparende Modernisierungen brauchen keine (Heizkosten-)Ersparnisse bei Mietern bewirken. Umstellungen beispielsweise auf Fernwärme durch den Anschluss an eine Kraft-Wärme-Koppelungs-Anlage müssen Mieter dulden (siehe aber Punkt 9.). Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter bisher veraltete Regelungstechnik eingesetzt, Wartungsarbeiten nicht durchgeführt hat und die Heizungsanlage in einem hohen Maße unwirtschaftlich arbeitet. Werden jetzt Investitionen notwendig und kann die Energie dann „effizienter“ genutzt werden, müssen Mieter dulden und bezahlen.

3. Ankündigung der Modernisierung:

Künftig soll es ausreichen, wenn der Vermieter auf „anerkannte Pauschalwerte“ Bezug nimmt, um über die Energieeinsparung zu informieren.

BMV: Die Sinnhaftigkeit oder die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Modernisierung ist für den Mieter nicht mehr nachvollziehbar, vor allem auch nicht mehr überprüfbar. Streng genommen muss der Vermieter aber noch nicht einmal derartige pauschale Hinweise geben. Kündigt der Vermieter die Maßnahme nicht an, wird die mögliche Mieterhöhung sechs Monate später wirksam. Weitere Sanktionen gibt es nicht.

4. Duldung der Modernisierungsmaßnahme:

Grundsätzlich müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters immer dulden, schon heute. Lediglich in Ausnahmesituationen, wenn sie sich auf Härtegründe berufen können, muss eine Interessenabwägung stattfinden. Jetzt müssen Mieterinteressen nicht nur verglichen werden mit Vermieterinteressen, sondern auch mit den Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes.

BMV: Die bisherigen Härtegründe werden durch die Hintertür de facto abgeschafft. Es ist nur schwer vorstellbar, dass das individuelle Interesse eines Mieters den Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes vorgehen kann.

5. Finanzielle Härte:

Der Härtegrund „zu erwartende Mieterhöhung“ entfällt, wenn es um die Duldung der Modernisierung geht. Bei der Mieterhöhung kann die finanzielle Härte aber Berücksichtigung finden, wenn der Mieter die Härte innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung gegenüber seinem Vermieter anmeldet. Wichtig: Sämtliche Härtegründe müssen dem Vermieter grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitgeteilt werden

Hat der Vermieter den Mieter allerdings nicht auf die Möglichkeit des Härteeinwandes hingewiesen oder ist die Modernisierungsankündigung nicht vorschriftsmäßig erfolgt, kann der Mieter Härtegründe auch noch später formlos einwenden.

BMV: Entfallen Modernisierungskosten in Höhe von 20.000 Euro auf die Mietwohnung, führt dies zu einer Mieterhöhung von 183 Euro im Monat. Mieter sollen die Duldung künftig nicht mehr mit dem Argument verweigern können, diese Mieterhöhung sei für sie unbezahlbar.

Die Maßnahme kann also mit Hinweis auf die finanzielle Härte nicht mehr verhindert werden, lediglich die Mieterhöhung kann dadurch insoweit ausgeschlossen werden.

Mit dieser Regelung sinken die Chancen für Mieter auf eine einvernehmliche Modernisierungsvereinbarung.

6. Mieterhöhung nach Modernisierung:

Die bisherige Regelung, dass elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen, bleibt unverändert.

BMV: Entfallen 10.000 Euro Modernisierungskosten auf die Mieterwohnung, kann der Vermieter 1.100 Euro mehr Miete im Jahr fordern oder 91,67 Euro im Monat. Eine 20.000 Euro teure Investition führt sogar zu einer Vermieterforderung von 183,33 Euro mehr Miete im Monat. Derartige Mieterhöhungen sind für viele Mieter nicht bezahlbar. Konsequenz dieser gesetzlichen Regelung ist: Je teurer die Modernisierung ausfällt, desto höher steigt die Miete. Besser wäre es, stattdessen zu sagen: Je besser und effizienter die Modernisierungsmaßnahme, je größer die Energieeffizienzverbesserungen sind, desto mehr kann auch die Miete steigen. Dazu müsste die bisherige Mieterhöhungsvorschrift, die 11-%-Regelung, abgeschafft werden. Stattdessen sollten auch nach einer energetischen Modernisierung Mieterhöhungen immer nur im System der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sein. Im Ergebnis müssen die Kosten für Klimaschutz und mehr Energieeffizienz aufgeteilt werden zwischen Staat, Vermieter und Mieter.

7. Fristlose Kündigung:

Nunmehr darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt oder mit der Kautionszahlung in Höhe von zwei Monatsmieten (Teilzahlungen) in Verzug ist.

BMV: Ein neuer Kündigungstatbestand ist überflüssig. Hierdurch wird kein sogenannter „Mietnomadenfall“ verhindert. Schon heute gilt: Wer nicht zahlt, kann fristlos gekündigt werden. Das gilt für den, der an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Miete in Verzug ist, genauso wie für den, der insgesamt zwei Monatsmieten schuldet. Hier gibt es keinen Handlungsbedarf.

8. Räumung per einstweiliger Verfügung:

Das Gesetz sieht vor, dass Gerichte künftig mit Beginn des Räumungsprozesses wegen Zahlungsverzuges anordnen können, dass Mieter ihre Miete hinterlegen müssen (Sicherungsanordnung).

Außerdem soll die Räumung per einstweiliger Verfügung angeordnet werden können, wenn der Vermieter Räumungsklage wegen Zahlungsverzug erhoben und der Mieter einer Sicherungsanordnung nicht Folge geleistet hat.

BMV: Hier besteht die große Gefahr, dass der Rechtsweg für betroffene Mieter verkürzt wird. Es darf nicht sein, dass ein Räumungstitel ergeht, nur weil der Mieter die Sicherheit nicht oder nicht vollständig erbracht hat. Es darf auch keine Räumungstitel geben, ohne dass die vom Vermieter behaupteten Zahlungsansprüche geprüft und von einem Gericht für begründet erklärt worden sind.

Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

 

Vier Punkte des Mietrechtsänderungsgesetzes sind aus Mietersicht grundsätzlich positiv zu beurteilen:

9. Maßnahmen zur Einsparung von Primärenergie,

die nicht auch eine Einsparung von Endenergie beim Mieter bewirken, müssen zwar nach wie vor geduldet werden, erlauben aber keine Mieterhöhung.

10. Contracting:

Eine Klarstellung enthält das Gesetz beim Thema Contracting. Die Umstellung von der klassischen Energieversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferung durch einen Dritten (Wärmelieferanten) setzt nach der neuen gesetzlichen Regelung Heizkostenneutralität für den Mieter voraus. Zudem muss die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert werden. Der Vermieter muss den Effizienzgewinn nachweisen. Eine von der Bundesregierung erlassene Rechtsverordnung regelt die Einzelheiten der Umstellung auf das Wärmecontracting.

BMV: Endlich gibt es eine gesetzliche Regelung. Die ist schon lange überfällig und schafft Rechtssicherheit. Aber: Auf bereits geschlossene Wärmelieferungsverträge ist die Regelung nicht mehr anwendbar. Außerdem soll sie nur in bestehenden Mietverhältnissen gelten. Bei Neuvermietungen nicht. Damit hilft die neue Contracting-Regelung bei Weitem nicht allen Mietern.

11. Kündigungssperrfrist nach Umwandlung:

Die dreijährige (in Berlin zehnjährige) Kündigungssperrfrist nach Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung soll künftig auch dann gelten, wenn das Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworben wird und die jeweiligen Gesellschafter an den einzelnen Wohnungen Eigenbedarf geltend machen (sog. Münchener Modell).

BMV: Diese Neuerung ist gut, aber auch nicht ausreichend, weil es nach der Rechtsprechung des BGH (WuM 2009, 294 – au-pair-Mädchen) eine weitere bedenkliche Lücke im Kündigungsschutz gibt. Nach diesem Urteil greift die Kündigungssperrfrist nur ein, wenn der Vermieter Eigenbedarf oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung geltend macht, nicht aber bei einem sonstigen berechtigten Interesse wie z.B. bei einer Kündigung für ein au-pair-Mädchen. Es ist nicht nachvollziehbar, dass Kündigungsgründe, die für den Vermieter weniger gewichtig sind als z.B. Eigenbedarf, die Sperrfrist nicht auslösen. § 577a BGB muss daher dahingehend geändert werden, dass die Sperrfrist für alle ordentlichen Kündigungen des vertragstreuen Mieters gilt.

12. Kappungsgrenze für Mieterhöhungen:

Die Bundesländer erhalten die Möglichkeit, in Gebieten, in denen ein Wohnungsengpass herrscht, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von derzeit 20 Prozent in 3 Jahren auf 15 Prozent in drei Jahren zu senken. Gebiete, in denen dies gelten soll, können die Länder per Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren bestimmen. Der Berliner Senat hat eine solche Rechtsverordnung für Berlin inzwischen erlassen.

Fazit:

Die geplanten Änderungen des Mietrechts sind überwiegend überflüssig. Die Vorstellung der Bundesregierung, mit dem Abbau von Mieterrechten, zum Beispiel dem Mietminderungsrecht, könnten Investitionen ausgelöst und energetische Modernisierungen vorangetrieben werden, ist falsch und nicht nachvollziehbar.

In weiten Teilen sind die geplanten Mietrechtsänderungen ungerecht und sozial unausgewogen. Sie beschneiden Mieterrechte oder schaffen sie ab und erweitern gleichzeitig die Rechte der Vermieter. Sachliche Gründe für diese Rechtsänderungen sind nicht erkennbar

Wenn die Bundesregierung tatsächlich ihre Klimaschutzziele erreichen und den Wohnungsbestand insgesamt energetisch sanieren will, muss sie Lösungen für die Frage finden, wer die Modernisierungen letztlich zahlen soll. Hier aber passiert nichts.

Was schlägt der Berliner Mieterverein (BMV) stattdessen vor?

Das deutsche Mietrecht bietet nach Einschätzung des Berliner Mietervereins für dynamische oder angespannte Wohnungsmärkte nicht hinreichend Schutz vor Mietsteigerungen und Verdrängungen aus den angestammten Wohnquartieren. Deshalb müssen hier Anpassungen vorgenommen werden, vor allem durch eine zivilrechtliche Begrenzung der Mieten bei Neuvermietung.

Insgesamt muss der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmieten verringert werden, durch Einbeziehung aller – auch der niedrigeren älteren – Mieten in den Mietspiegel, durch Reduzierung der Mieterhöhung nach Modernisierung und durch Senkung der Kappungsgrenze.

Durch die energetische Gebäudesanierung sind vor allem die niedrigen Haushaltseinkommen betroffen. Hier müssen verstärkt Fördermittel eingesetzt werden und die Energieeffizienz im Sinne eines verbindlichen Sanierungsfahrplanes langfristig und in kleinen, sozial vertretbaren Stufen verbessert werden.

Auf Landesebene geht es um eine Angebotsausweitung, aber auch um die Sicherung preiswerten Wohnens im Bestand. Ohne öffentliche Fördermittel und ordnungsrechtliche Vorgaben wird dies nicht möglich sein. Der BMV setzt sich daher über die bestehenden Regelungen hinaus zunächst für eine Erklärung des Senats ein, dass Berlin wieder ein Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf ist. In der Folge sollte ein landesweites Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen und ein Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten ausgesprochen werden.

Unsere Forderungen:

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Die neuen bzw. geänderten Paragrafen des MietRÄndG 2013

Neue bzw. geänderte Paragrafen sind kursiv hervorgehoben.

§ 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten Absatz 1 und Absatz 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

 

§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 554 BGB – Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
[aufgehoben]

§ 555 a BGB – Erhaltungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 555 b BGB – Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

 

§ 555 c BGB – Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über:

1. die Art und den geplanten Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,

2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,

3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d Abs. 3 Satz 1 hinweisen.

(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 555 d BGB – Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung außer Betracht; sie sind nur im Rahmen des § 559 Absatz 4 und 5 zu berücksichtigen.

(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht.

(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.

(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.

(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.

(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 555 e BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

(2) § 555c Absatz 4 gilt entsprechend.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 555 f BGB – Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die

1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,

2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,

3. künftige Höhe der Miete.“

 

§ 556c BGB – Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung

(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme und Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn

1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und

2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen.

Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.

(2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung).

(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als zwanzig vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und

2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559 a abzuziehen, im Falle des § 559 a Abs. 1 mit elf vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist oder

2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 559 a – Anrechnung von Drittmitteln

(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.

(2) Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.

(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.

(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 559 b BGB – Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559 a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn

1. der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder

2. die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2 a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

(3) …

 

§ 577 a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder

2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 562 bis 562 d, 566 bis 567 b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, § 555b, § 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556 c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556 c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

 

Artikel 229 EGBGB
§ 29 Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013

(1) Auf ein bis zum 1. mai 2013 entstandenes Mietverhältnis sind die §§ 536, 554, 559 bis 559b, 578 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn

1. bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 554 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dem Mieter vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist oder

2. bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die § 554 Absatz 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme vor dem 1. Mai 2013 begonnen hat.

(2) § 569 Absatz 2a des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auf ein vor dem 1. Mai 2013 entstandenes Mietverhältnis nicht anzuwenden.

 

§ 272 ZPO – Bestimmung der Verfahrensweise

(1) Der Rechtsstreit ist in der Regel in einem umfassend vorbereiteten Termin zur mündlichen Verhandlung (Haupttermin) zu erledigen.

(2) Der Vorsitzende bestimmt entweder einen frühen ersten Termin zur mündlichen Verhandlung (§ 275) oder veranlasst ein schriftliches Vorverfahren (§ 276).

(3) Die Güteverhandlung und die mündliche Verhandlung sollen so früh wie möglich stattfinden.

(4) Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen.

 

 

§ 283 a ZPO – Sicherungsanordnung

(1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit

1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und

2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung.

Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt.

(2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen. Befolgt der Beklagte die Sicherungsanordnung nicht, setzt das Gericht gegen ihn auf Antrag des Klägers ein Ordnungsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft fest. Verspricht die Anordnung des Ordnungsgeldes keinen Erfolg, kann das Gericht Ordnungshaft anordnen.

(3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen den Rechtsstreit beendenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen.

(4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. § 717 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend.

 

§ 760 ZPO – Akteneinsicht; Aktenabschrift

Jeder Person, die bei dem Vollstreckungsverfahren beteiligt ist, muss auf Begehren Einsicht der Akten des Gerichtsvollziehers gestattet und Abschrift einzelner Aktenstücke erteilt werden. Werden die Akten des Gerichtsvollziehers elektronisch geführt, erfolgt die Gewährung von Akteneinsicht durch Erteilung von Ausdrucken, durch Übermittlung von elektronischen Dokumenten oder durch Wiedergabe auf einem Bildschirm; dies gilt auch für die nach § 885a Absatz 2 Satz 2 elektronisch gespeicherten Dateien.

 

§ 885 ZPO – Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen

(1) Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache oder ein eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen, so hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner aufzufordern, eine Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder einen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen.

(2) Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, werden von dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners, einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung gestellt.

(3) Ist weder der Schuldner noch eine der bezeichneten Personen anwesend oder wird die Entgegennahme verweigert, hat der Gerichtsvollzieher die in Absatz 2 bezeichneten Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden.

(4) Fordert der Schuldner die Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Räumung ab, veräußert der Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt den Erlös.

Der Gerichtsvollzieher veräußert die Sachen und hinterlegt den Erlös auch dann, wenn der Schuldner die Sachen binnen einer Frist von einem Monat abfordert, ohne binnen einer Frist von zwei Monaten nach der Räumung die Kosten zu zahlen. Die §§ 806, 814 und 817 sind entsprechend anzuwenden. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden.

(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben.

 

§ 885 a ZPO – Beschränkter Vollstreckungsauftrag

(1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.

(2) Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§ 762) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen.

(3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

(4) Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.

(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben.

(6) Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hin.

(7) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.

 

§ 940 a ZPO – Räumung von Wohnraum

(1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.

(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

(3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.

(4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.

 

Artikel 9 MietRÄndG – Inkrafttreten

(1) Soweit in Absatz 2 nichts anderes bestimmt ist, tritt dieses Gesetz am 1. Mai 2013 in Kraft.

(2) In Artikel 1 Nummer 6 tritt § 556c Absatz 3 am Tag nach der Verkündung in Kraft. Im übrigen tritt Artikel 1 Nummer 6 am 1. Juli 2013 in Kraft.
Berliner Mieterverein
03.03.2018