Gut gedeckelt? -
Wie der Bund die Mieten bremsen will

In ihrem Koalitionsvertrag haben Union und Sozialdemokraten eine Reihe von Mietrechtsänderungen vereinbart. So will die Bundesregierung künftig eine Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen einführen, die Modernisierungsumlage kappen, den Mietspiegel gerechter machen und den Missbrauch mit falschen Wohnflächenangaben stoppen. Auch wenn manche Korrekturen vage formuliert sind oder auf halbem Weg stehen bleiben, sind sie nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes (DMB) Schritte in die richtige Richtung.

Schlechter als mit der letzten schwarz-gelben Bundesregierung, die ein Paket von Mietrechtsverschlechterungen durchgepaukt hat, konnte es für die Mieter in Deutschland kaum kommen. Nachdem die FDP bei der Bundestagswahl an der Fünf-Prozent-Hürde gescheitert ist, sitzen im neuen Bundestag nur Parteien, die im Wahlkampf eine Mietenbegrenzung versprochen hatten. Im Detail unterschieden sich die Mietpreisbremsen-Modelle von CDU/CSU, SPD, Bündnisgrünen und Linken jedoch deutlich. Im Ende November verkündeten und Mitte Dezember beschlossenen Koalitionsvertrag haben CDU/CSU und SPD die Schnittmenge ihrer Positionen als Kompromiss festgehalten.

Viele Ausnahmen von der Regel

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die Miete bei der Wiedervermietung einer freigewordenen Wohnung künftig nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Erstvermietungen in Neubauten und Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen soll diese Mietspiegel-Kappung aber ausdrücklich nicht gelten. Mieten, die schon mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Maß liegen, werden auch nicht gesenkt. Bei einer anschließenden Neuvermietung soll mindestens die vom Vormieter bezahlte Miete verlangt werden dürfen, auch wenn diese schon die Kappungsgrenze überschritten hatte. Die Festlegung, wo ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht, sollen die Bundesländer bestimmen.

„Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete ist richtig und notwendig“, sagt Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB). Bisher gibt es für die Miethöhe nach Mieterwechseln praktisch keine gesetzlichen Regelungen. Der Vermieter kann vom neuen Mieter eine beliebig hohe Miete fordern. Folge ist, dass derzeit vor allem in Groß- und Universitätsstädten die neu geforderten Mieten um 30 bis 40 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

„Wir haben die Mietpreisbegrenzung gefordert – gut, dass sie jetzt kommt“, sagt DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. „Dass sie aber nur regional und erst nach entsprechenden Entscheidungen der Länder gelten soll, ist ein Wermutstropfen.“ In Stadtstaaten wie Berlin ist das weniger ein Problem. In Flächenländern haben aber viele Städte schlechte Erfahrungen mit ihren Landesregierungen gemacht. So verweigern zum Beispiel Bayern und Hessen den Städten München und Frankfurt am Main seit Jahren, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten zu unterbinden. Die Landesregierungen lehnen die entsprechende Verordnung ab, weil sie wohnungspolitisch eine andere Ansicht haben, weil sie den Städten keine „Extrawurst“ braten möchten oder weil in den dortigen Rathäusern einfach nur die „falsche“ Partei regiert. Wegen solcher Befindlichkeiten könnte in Zukunft auch die Mietpreisbremse vielerorts nicht greifen.

Eine weitere Hürde: Eine Ausweisung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt soll mit der Erarbeitung eines „Maßnahmenplans zur Behebung des Wohnungsmangels“ gekoppelt werden. Was in einem solchen Plan stehen soll und wer ihn aufstellt, lässt der Koalitionsvertrag offen.

Mietspiegel auf breiterer Datengrundlage

In den Koalitionsverhandlungen hatten sich Union und SPD in der Arbeitsgruppe Verkehr, Bau und Infrastruktur zunächst noch darauf verständigt, dass die Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen weiter gedrosselt werden sollten. Die Miete sollte in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten nur noch um 15 Prozent innerhalb von vier Jahren erhöht werden. Nach heutiger Rechtslage sind Mieterhöhungen um 20 Prozent, bei einem angespannten Wohnungsmarkt um 15 Prozent in drei Jahren möglich. Dabei wird es auch bleiben, denn in der abschließenden Runde der Koalitionsgespräche wurde die weitergehende Empfehlung der Arbeitsgruppe wieder gekippt. „Es ist nicht nachvollziehbar, warum diese Mietrechtsverbesserung aus dem endgültigen Koalitionsvertrag herausgestrichen wurde“, kritisiert Lukas Siebenkotten.

Die große Koalition will dafür sorgen, „dass im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt wird.“ Bisher werden die ortsüblichen Vergleichsmieten aus den Vertragsabschlüssen und Mietänderungen der vorangegangenen vier Jahre ermittelt. Dadurch wirken sich die derzeitigen hohen Neuvermietungsmieten stark auf den Mietspiegel aus und schrauben damit auch das allgemeine Mietpreisniveau in die Höhe. Der DMB hält deshalb eine Korrektur für notwendig. Was eine „breitere Basis“ sein wird, wird im Koalitionsvertrag jedoch nicht erläutert. DMB-Präsident Rips: „Künftig sollten meiner Meinung nach alle Mieten bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden, zumindest die der letzten zehn Jahre und nicht nur die teuren Vertragsabschlüsse der letzten vier Jahre.“

Last und Nutzen sollten übereinstimmen

Eine kleine Erleichterung für Mieter dürfte die Begrenzung der Modernisierungsumlage bringen. Die Regierung möchte, dass nicht mehr elf, sondern nur noch zehn Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden dürfen, und dass dieser Modernisierungszuschlag nicht mehr unbefristet, sondern nur noch so lange erhoben wird, bis sich die Investition wieder ausgezahlt hat – also in der Regel zehn Jahre lang. Außerdem soll die Härtefallklausel verbessert werden, um Mieter wirksam vor finanziellen Überforderungen zu schützen. „Das ist für Mieter eine Verbesserung, löst aber aus unserer Sicht noch nicht das grundsätzliche Problem der sozial gerechten Verteilung der Modernisierungskosten“, so DMB-Direktor Siebenkotten. Der Mieterbund fordert eine generelle Abschaffung der Modernisierungsumlage, weil sie nicht in das Vergleichsmietensystem passt. Stattdessen soll der energetische Zustand der Wohnung einen stärkeren Einfluss auf die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete bekommen. Damit wäre dann die Miethöhe vom praktischen Nutzen der Sanierung abhängig und nicht von den bloßen Bau- und Materialkosten.

Die Pläne der Koalition „werfen eine Reihe von Fragen auf“, sagt Lukas Siebenkotten. So ist beispielsweise unklar, auf welchem Wege die Miete nach der Amortisation der Kosten gesenkt wird oder wie ein Mieter, der innerhalb der zehn Jahre nach der Modernisierung neu eingezogen ist, vom Auslaufen des Mietzuschlags erfährt. Welchen Inhalt die im Koalitionsvertrag angesprochene „Anpassung der Härtefallklausel“ haben soll, bleibt ebenfalls offen.

Auch eine längst überfällige Mietrechtsänderung hat sich die neue Koalition vorgenommen: Künftig soll nur die tatsächliche Wohngröße Grundlage für Mietfestsetzungen, Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen sein. In der Rechtsprechung der letzten Jahre hatte sich durchgesetzt, dass die im Mietvertrag genannte Quadratmeterzahl maßgeblich ist – vorausgesetzt, sie weicht nicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Das führte dazu, dass Mieter für Wohnraum, den es nur auf dem Papier gibt, bis zu einem Zehntel mehr Miete und Betriebskosten zahlen müssen.

„Die grobe Richtung stimmt“, fasst DMB-Direktor Siebenkotten zusammen. Der Koalitionsvertrag sei eine solide Grundlage für die neue Legislaturperiode. „In einer Reihe von Punkten muss aber nachgearbeitet und konkretisiert werden.“ Der Mieterbund bemängelt vor allem, dass die Mietrechtsverschlechterungen, die im Mai 2013 in Kraft getreten sind, nicht angetastet werden. Außerdem müssten die nicht mehr nachvollziehbaren Lücken im Kündigungsschutz geschlossen werden, die durch die Rechtsprechung der letzten Monate und Jahre aufklafften.

Wohnungswirtschaft vereint in Abwehrstellung

Die Wohnungswirtschaft äußert sich indessen nahezu entsetzt über die Koalitionsvereinbarung. „Der Koalitionsvertrag sorgt für eine negative Zukunftsperspektive in der Wohnungswirtschaft“, erklärt Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Maren Kern, Vorstand des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), nennt den Koalitionsvertrag „bittersüß“. „Die Immobilienwirtschaft scheint für die Politik die Melkkuh der Nation zu werden“, kritisiert Walter Rasch, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).

Trotz ihrer voraussichtlich nur geringen Auswirkungen schlägt die Mietpreisbremse den Vermietern schwer auf den Magen. „Mietpreisbremsen sind ohnehin völlig kontraproduktiv. Sie führen grundsätzlich nicht dazu, dass Wohnen bezahlbarer wird“, behauptet Axel Gedaschko. „Mietpreisbremsen verschrecken Bauherren und sorgen somit für ein knapp bleibendes Immobilienangebot“, pflichtet ihm Walter Rasch bei. „Es muss Schluss sein mit der Diskussion um Mietpreisbremsen: Dies ist kein effizientes Mittel, um sozialverträgliche Mieten zu generieren.“ Der BFW-Präsident prophezeit: „Der Wohnungsbau wird erschwert, die Märkte bleiben weiter angespannt.“ Auch Maren Kern kritisiert die Kappungsgrenze: „Als Instrument gegen Auswüchse am Mietwohnungsmarkt halten wir sie für völlig überzogen und ungeeignet.“

Für Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV), ist das „Panikmache“. Er erwartet, dass die Mieten langsamer steigen als bisher und dass die „Renditejäger“ aus dem Markt gedrängt werden. „Durch Einführung der Kappungsgrenze bei Wiedervermietungen werden sich die Eigentümer auf das Wesentliche konzentrieren, nämlich auf langfristige Investitionen in die Erhaltung der Immobilie“, so Wild.

Die Preisbremse verhindert nur Übertreibungen

„Die Kritik von Wohnungswirtschaft, Maklern und Banken ist oft unsachlich und von wenig Sachkenntnis getrübt“, meint auch Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips. „Ziel der sogenannten Mietpreisbremse ist es, Auswüchse und Übertreibungen auf Wohnungsmärkten zu verhindern, auf denen die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.“ Die Mietpreisbremse könne und werde nicht alle Wohnungsmarktprobleme lösen. Sie werde weder den Neubau ankurbeln, noch Investitionen in den Neubau verhindern. „Nutznießer der Begrenzung werden in erster Linie die Mieter sein, die aus beruflichen Gründen oder zur Ausbildung in die Stadt ziehen, oder junge Familien, die eine gemeinsame Wohnung beziehen wollen“, erklärt Rips.

Gereizt reagieren die Vermieterverbände auch auf die Beschränkung der Modernisierungsumlage. „Hier wird eine neue Regulierung aufgebaut, die Modernisierungen behindert“, sagt Maren Kern. GdW-Chef Gedaschko spricht von einer „massiven Konjunkturbremse“ und zeichnet ein düsteres Bild: „Die geplanten Maßnahmen werden wie ein bundesweit unbefristetes Investitionsverhinderungsprogramm wirken.“ Die Folgen seien sinkende Steuereinnahmen und steigende Arbeitslosigkeit. Die Begrenzung der Umlage führe nicht zu bezahlbaren Mieten, sondern bewirke sogar das Gegenteil, meint Axel Gedaschko: „Schon heute legen viele Wohnungsunternehmen nicht die volle Modernisierungsumlage auf ihre Mieter um, da diese sich das in vielen Fällen gar nicht leisten können. Mit der nun geplanten zeitlichen Befristung der Modernisierungsumlage werden die Vermieter künftig gezwungen sein, von Anfang an die volle Modernisierungsumlage zu erheben, um ihre Kosten überhaupt refinanzieren zu können. Das bedeutet: Die Mieten steigen.“ Dem Koalitionsvertrag zu-folge werden sozial denkende Vermieter aber keineswegs daran gehindert, statt zehn Prozent beispielsweise nur fünf Prozent der Baukosten umzulegen und diesen Zuschlag dann nicht zehn, sondern 20 Jahre lang bis zur Amortisation zu erheben.

SPD-Minister in den relevanten Ressorts

Der Koalitionsvertrag ist erst einmal nur eine Absichtserklärung der Parteien. Jetzt kommt es in den kommenden vier Jahren darauf an, das Programm umzusetzen. Das liegt weitestgehend in den Händen von SPD-Ministern. Die Bereiche Bau und Stadtentwicklung sind aus dem nach wie vor CSU-geführten Verkehrsministerium herausgelöst und ins Umweltministerium verlegt worden. Die neue Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit ist Barbara Hendricks (SPD). Vom Wirtschafts- und Energieminister Sigmar Gabriel (SPD) wird erwartet, dass für die Kostenverteilung der energetischen Gebäudesanierung eine gerechte Lösung gefunden wird. Für die beabsichtigten Mietrechtsänderungen ist der Justiz- und Verbraucherschutzminister Heiko Maas (SPD) verantwortlich. „Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit der neuen Bundesregierung“, sagt DMB-Direktor Siebenkotten. „Die neuen Minister und die geänderten Ressortzuschnitte bieten gute Chancen für einen grundlegenden politischen Neuanfang – jetzt kann die neue Bundesregierung den Stillstand der letzten Jahre in der Wohnungs- und Mietenpolitik überwinden.“

Jens Sethmann

Neben den mietrechtlichen Änderungen hat die große Koalition weitere wohnungspolitische Beschlüsse gefasst. Sie bleiben aber zum Teil hinter der vorherigen Übereinkunft aus der Arbeitsgruppe zurück, über die das MieterMagazin in seiner letzten Ausgabe berichtet hat (MieterMagazin 12/2013, Seite 19, „Die Richtung stimmt“).

Das Vorhaben, den Wohnungsneubau durch Steuerabschreibungsmöglichkeiten voranzutreiben, taucht in der Endfassung des Koalitionsvertrages nicht mehr auf. Die Bundesmittel für den Sozialen Wohnungsbau bleiben bis Ende 2019 bei der jetzigen Höhe von 518 Millionen Euro pro Jahr – eine Summe, die BMV-Geschäftsführer Reiner Wild für „völlig unzureichend“ hält. DMB-Direktor Lukas Siebenkotten mahnt: „Die Bundesregierung wird uns erklären müssen, wie sie ohne zusätzliche Anreize den Wohnungsneubau ankurbeln und die energetischen Gebäudesanierungen voranbringen will.“

Um den generationengerechten Umbau des Wohnungsbestandes zu fördern, ist ein neues Programm „Altersgerecht Umbauen“ vorgesehen. Über die Höhe der geplanten Investitionszuschüsse steht im Koalitionsvertrag nichts.

Ebenfalls vage sind die Aussagen zur Städtebauförderung. Die Arbeitsgruppe hatte 700 Millionen Euro eingeplant, die auch die neue Bauministerin Hendricks vorsieht, im Vertrag heißt es aber nur, dass man die Bundesmittel „jährlich erhöhen“ wolle. Das Teilprogramm „Soziale Stadt“, mit dem vor allem die Quartiersmanagements in benachteiligten Stadtteilen arbeiten, möchte man zum „Leitprogramm der sozialen Integration“ aufwerten. Die Mittel dafür sollen zudem flexibler eingesetzt werden können. Damit wird die unter der schwarz-gelben Regierung eingeführte Beschränkung auf bauliche Investitionen wieder aufgehoben. „Wir begrüßen das, aber wir brauchen konkrete Zahlen“, mahnt DMB-Direktor Siebenkotten. Er fordert 150 Millionen Euro für die „Soziale Stadt“.

Das Wohngeld will die Koalition an die Mieten- und Einkommensentwicklung anpassen. „Gut und richtig – zusätzlich muss aber auch die Heizkostenkomponente realisiert werden“, so Siebenkotten. Von der ursprünglich angekündigten Wiedereinführung des Heizkostenzuschusses ist im Koalitionsvertrag keine Rede mehr.

Voll und ganz erfüllt wurden die Mieterbund-Forderungen zur Maklerprovision. Hier will die Bundesregierung das Bestellerprinzip einführen. Es soll Eigentümern und Hausverwaltungen nicht mehr möglich sein, die Kosten für einen Makler grundsätzlich auf die Mieter abzuwälzen. Künftig gilt: Wer einen Makler engagiert, muss ihn auch bezahlen.

js

 

MieterMagazin 1+2/14

 

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