Die Ansprüche der Arbeitswelt an die Mobilität und Flexibilität des Menschen wachsen. Da bleibt es nicht aus, dass man seinen Wohnort gelegentlich für einige Zeit verlässt. Eine zentrale Frage stellt sich dabei allen Mietern: Was mache ich in der Zwischenzeit mit meiner Wohnung?
Die Wohnung im Fall längerer Abwesenheit unterzuvermieten, hat mehrere Vorteile: Es erspart doppelte Mietzahlungen. Außerdem ist jemand vorhanden, falls etwas geregelt werden muss. Doch es gibt auch einiges zu beachten, bevor man jemanden in seine Wohnung lässt – auch gegenüber dem Vermieter. Der muss auf jeden Fall informiert werden, in den meisten Fällen ist auch seine Genehmigung vonnöten. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der gemieteten Wohnung einem Dritten zu überlassen.
Auf der anderen Seite besteht ein durchsetzbarer Rechtsanspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis, der auch nicht durch einen Formularmietvertrag ausgeschlossen werden kann. Dieser hat allerdings ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters zur Voraussetzung. Hierunter verstehen Juristen einleuchtende wirtschaftliche oder persönliche Gründe.
Rechtsanspruch auf Untervermietung
Als solcher wird beispielsweise angesehen, wenn der Mieter einen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen will. Im Übrigen zählt generell die Aufnahme eines Dritten, zu dem keine freundschaftliche Beziehung bestehen muss, als einleuchtender wirtschaftlicher Grund, wenn damit der Mieter eine finanzielle Entlastung erreicht. „Ein Anspruch auf teilweise Untervermietung der Wohnung besteht auch, wenn Mieter aus beruflichen oder anderen wichtigen Gründen vorübergehend von ihrem eigentlichen Wohnort abwesend sind“, so Frank Maciejewski, Mietrechtsexperte beim Berliner Mieterverein.
Wer seine Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder für sich alleine haben möchte, muss beachten: Mieterschutzbestimmungen gelten auch für Untermietverhältnisse. Bei Untervermietung der ganzen oder auch nur eines Teils der Wohnung gelten die Kündigungsfristen gemäß § 573 c BGB – genau wie bei Hauptmietern. Demnach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig – die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Für den kündigenden Hauptmieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des untervermieteten Wohnraumes um jeweils drei Monate.
Werden ein oder mehrere Leerzimmer in einer vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung gekündigt, ohne dass dieser ein berechtigtes Interesse (zum Beispiel in Form von Eigenbedarf) nachweist, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um weitere drei Monate (Paragraph 573 a Absatz 1 Satz 2 BGB). Der gekündigte Untermieter kann sich auf die sogenannte Sozialklausel des Paragraphen 574 BGB berufen.
Wer als Einzelperson ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters bewohnt, muss auf eine Kündigung ohne Kündigungsgrund jeweils bis zum 15. eines Monats für den Ablauf dieses Monats gefasst sein. Die Berufung auf eine Härte nach der sogenannten Sozialklausel kommt hier nicht in Frage. Ausnahme: Wird ein möbliertes Zimmer an eine Familie zum dauerhaften Gebrauch vermietet, so gilt der gesetzliche Kündigungsschutz wie oben beschrieben.
„Der Hauptmieter ist dem Vermieter gegenüber für die Wohnung verantwortlich“, betont Maciejewski. „Das heißt, er hat auch Schäden, die der Untermieter beim Gebrauch der Wohnung verschuldet, dem Vermieter gegenüber zu vertreten.“ Auch aus diesen Gründen ist es für den Hauptmieter wichtig, sich durch einen schriftlichen Untermietvertrag rechtlich abzusichern.
Lars Klaaßen
MieterMagazin 3/10
Wer für einen längeren Zeitraum seinen Wohnort verlassen muss, kann über die Untervermietung seiner Wohnung nachdenken.
Foto: Sabine Münch
Weitere Informationen im BMV-Infoblatt 8 („Untermiete und Untervermietung“): herunterzuladen unter www.berliner- mieterverein.de.
Rat und Tat
Von Vorteil: eine Vertrauensperson vor Ort
Wer seine Wohnung für längere Zeit verlässt, sollte einige Dinge rechtzeitig regeln: Miete und Nebenkosten müssen selbstverständlich weiter pünktlich bezahlt werden. Das gleiche gilt für Telefon, Gas, Strom, Versicherungen. Das kann über Daueraufträge geregelt werden, durch Überweisungen aus der Ferne oder veranlasst von einer Vertrauensperson. Dieser sollte man auch einen Schlüssel zur Wohnung übergeben. Im Fall eines Wasserschadens oder ähnlichem kann es notwendig werden, Dritten den Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen. Der Hauseigentümer hat während der Zeit der Abwesenheit eines Mieters keinen Rechtsanspruch auf die Aushändigung der Wohnungsschlüssel.
Für Mieter besteht zwar keine Heizpflicht, doch damit keine Schäden durch Einfrieren oder Schimmel entstehen können, sollte dafür gesorgt sein, dass die Raumtemperatur 15 Grad Celsius nicht unterschreitet.
lk
05.01.2018
