10 Fragen zum Thema Untermiete -
Wann darf ich untervermieten?

Der Wohnraum in den Innenstadtbezirken ist begehrt. Die Mieten steigen und es wird immer schwieriger, eine passende Wohnung zu finden. Da mag die Möglichkeit, ein Zimmer oder einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, für einige Menschen eine attraktive Lösung sein, um ihre Mietkosten zu begrenzen.

Worauf es dabei zu achten gilt und was man wissen sollte, beantworten wir in den folgenden zehn Punkten.

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1. Ist die Untervermietung genehmigungspflichtig?

Ja. Wer ohne Genehmigung untervermietet, begeht eine Pflichtverletzung und kann gekündigt werden. Ist die Genehmigung nicht bereits im Mietvertrag enthalten, sollte sie schriftlich vom Vermieter eingeholt werden. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, das nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, kann der Vermieter die Genehmigung grundsätzlich nicht verweigern. Ein berechtigtes Interesse besteht zum Beispiel dann, wenn der Mieter seine monatlichen Lebenshaltungskosten senken muss. Der Weitervermietung der gesamten Wohnung muss der Vermieter hingegen nicht zustimmen. Das Gesetz gestattet nur die teilweise Überlassung der Wohnung. Der Mieter muss also mindestens ein Zimmer zurückbehalten, um Einrichtungsgegenstände zu lagern oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

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2. Wer ist Untermieter?

Untervermietung ist Gebrauchsüberlassung an Dritte. Enge Familienangehörige sind keine Dritten im Sinne des Gesetzes. Ihre Aufnahme ist keine Untervermietung. Eine Genehmigung des Vermieters ist nicht erforderlich. Jedoch sollte der Vermieter informiert werden. Enge Familienangehörige sind Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Eltern. Lebensgefährten sind nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) keine Familienangehörigen, jedoch dürfte meist ein berechtigtes Interesse an der Genehmigung gegeben sein (BGH vom 5. November 2003 – VIII ZR 371/02). Besucher sind keine Untermieter, solange sie sich nicht länger als vier bis sechs Wochen pro Jahr in der Wohnung aufhalten.

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3. Kann der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Ein Untermietzuschlag nach Abschluss des Mietvertrages ist dann zulässig, wenn ohne die angemessene Erhöhung der Miete eine Untervermietung nicht zumutbar wäre. Das Amtsgericht Hamburg hatte einen Untermietzuschlag zwar anerkannt, wenn eine Wohnung durch Untervermietung statt bisher von zwei nunmehr von drei Menschen genutzt werden soll und damit eine Mehrleistung des Vermieters gegeben ist (AG Hamburg vom 12. September 2007 – 49 C 95/ 07). Eine tatsächliche Mehrleistung würde sich jedoch nur bei einer Inklusivmiete erklären, also wenn die Betriebskosten fest vereinbart sind und nicht separat abgerechnet werden. Ist die separate Abrechnung von Betriebskosten vereinbart, können die auf Grund höheren Verbrauchs auch höheren Betriebskosten an die Mieter weitergegeben werden, so dass ein Untermietzuschlag nicht berechtigt wäre – eine Mehrleistung des Vermieters ist nicht gegeben.

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4. Bedarf die Genehmigung der Untervermietung einer bestimmten Form, und welche Angaben kann der Vermieter fordern?

Grundsätzlich ist auch eine formlose Genehmigung wirksam. Zu empfehlen ist dennoch immer die Schriftform, damit der Mieter auch im Fall eines Eigentümerwechsels nachweisen kann, dass eine Untervermietung genehmigt ist. Erfragen darf der Vermieter Name, Anschrift, Geburtsdatum und Beruf des Untermieters sowie die Höhe des Untermietzinses und die Laufzeit des Untermietvertrages. Die Einkommensverhältnisse des Untermieters gehen den Vermieter hingegen nichts an. Die Genehmigung bezieht sich in der Regel auf eine bestimmte Person und muss bei einem Wechsel des Untermieters neu eingeholt werden. Etwas anderes gilt, wenn der Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft geschlossen worden ist. In diesem Fall bedarf es nicht bei jedem Wechsel einer neuen Genehmigung durch den Vermieter (Landgericht Berlin vom 28. August 2013 – 65 S 78/13). Erforderlich ist aber, den Vermieter vorab über den Austausch der Personen zu informieren.

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5. Kann der Vermieter die einmal erteilte Untermieterlaubnis einfach widerrufen?

Nicht ohne Weiteres. Durch die Genehmigung der Untervermietung wurde der Mietvertrag verändert. Ein Widerruf durch den Vermieter ist somit nur möglich, wenn nach Vertragsschluss Umstände eintreten, die die Fortdauer des Untermietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen (Bundesgerichtshof vom 11. Januar 1984 – VIII ZR 237/82). Ohne wichtigen Grund kann der Widerruf nur in Einvernehmen mit dem Mieter erfolgen oder wenn ein Widerrufsvorbehalt vereinbart wurde.

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6. Wie stehen Haupt- und Untermietverhältnis zueinander?

Endet das Hauptmietverhältnis, muss in der Regel auch der Untermieter die Wohnung räumen. Der Vermieter hat einen eigenen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter, falls eine Kündigung durch den Hauptmieter nicht möglich ist, da es zum Beispiel an einem Kündigungsgrund mangelt.

Umgekehrt droht die Kündigung des Hauptmietverhältnisses, wenn unerlaubt untervermietet wird oder eine erteilte Genehmigung vom Vermieter rechtmäßig widerrufen wird. Dann muss der Mieter unverzüglich das Untermietverhältnis beenden. Jedoch kann nichts Unmögliches vom Mieter verlangt werden. Wehrt sich der Untermieter gegen die Kündigung und kommt es zur Verzögerung durch einen Räumungsprozess, berechtigt dies den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses mit seinem Hauptmieter (Bundesgerichtshof vom 4. Dezember 2013 – VIII ZR 5/13).

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7. Darf der Mieter mit Genehmigung des Vermieters an Feriengäste untervermieten oder greift das Verbot der Zweckentfremdung?

Seit dem 1. Mai 2014 muss in Berlin die Zweckentfremdung von Wohnraum, worunter auch die Nutzung einer Miet- als Ferienwohnung fällt, vom Bezirksamt genehmigt werden. Zukünftig benötigen Mieter, die ihre Wohnung an Feriengäste überlassen wollen, neben der Genehmigung des Vermieters auch die Genehmigung des Bezirksamtes. Eine Genehmigung durch das Bezirksamt ist nur dann entbehrlich, wenn der überwiegende Teil der Wohnung vom Mieter weiter bewohnt wird. Da die Nutzung durch wechselnde Feriengäste über den vertraglich vereinbarten Zweck als Wohnraumnutzung hinausgeht, muss sich die erforderliche Genehmigung des Vermieters ausdrücklich auf die Nutzung durch Feriengäste beziehen (Bundesgerichtshof vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13).

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8. Kann der Mieter Schadensersatz beanspruchen, wenn der Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung pflichtwidrig verweigert?

Im Einzelfall kann der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet sein, wie der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschied. Zwei Mieter wollten zwei Räume ihrer Dreizimmerwohnung untervermieten, um einer beruflichen Tätigkeit im Ausland nachzugehen. Das dritte Zimmer wurde weiterhin durch die Mieter genutzt. Der Vermieter wurde durch das Gericht verurteilt, die Untervermietung zu gestatten. Die Mieter forderten in der Folge Schadensersatz in Höhe des in der Vergangenheit entgangenen Untermietzinses und bekamen vom BGH nun recht (Bundesgerichtshof vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13).

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9. Welche Kündigungsfristen gelten im Untermietverhältnis?

Grundsätzlich gilt auch im Untermietverhältnis das allgemeine Mietrecht. Bei Untervermietung der gesamten Wohnung greifen die herkömmlichen Kündigungsfristen: Während der Untermieter mit dreimonatiger Frist kündigen kann, staffeln sich die Kündigungsfristen des Hauptmieters nach der Dauer des Untermietverhältnisses.

Für die Kündigung des Untermieters muss der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse angeben können.

Wird nur ein leeres Zimmer in der vom Hauptmieter bewohnten Wohnung untervermietet, kann ohne Kündigungsgrund mit einer mindestens sechsmonatigen Kündigungsfrist dem Untermieter gekündigt werden. Der Widerspruch mit Hinweis auf die Sozialklausel ist aber möglich. Es kann auch ein Zeitmietvertrag geschlossen werden. Ein an eine Einzelperson untervermietetes möbliertes Zimmer kann von beiden Vertragsparteien bis zum 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats gekündigt werden. Wird das möblierte Zimmer an eine Familie untervermietet, greift wiederum die sechsmonatige Kündigungsfrist ohne Kündigungsgrund (§ 573 a Abs. 2 BGB).

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10. Kann der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig kündigen, wenn der Vermieter die beantragte Genehmigung verweigert?

Wenn der Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung verweigert, ohne dass Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen beziehungsweise durch die beabsichtigte Nutzung eine Überbelegung der Wohnung eintreten wird, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Dies ist in der Praxis nur relevant, wenn das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen oder ein Zeitmietvertrag vereinbart worden ist, da die Kündigungsfrist des Mieters in der Regel ohnehin drei Monate beträgt.

Eine Kündigung des Mieters ist hingegen rechtsmissbräuchlich, wenn er weiß, dass der von ihm benannte Untermieter in Wirklichkeit die Wohnung gar nicht nutzen will (Bundesgerichtshof vom 11. November 2009 – VIII ZR 294/08).

Wibke Werner

MieterMagazin 7+8/14

 

Illustrationen: Susanne Nöllgen

 

Wird ein möbliertes Zimmer an eine ganze Familie vermietet, besteht eine Kündigungsfrist von sechs Monaten – bei Einzelpersonen lediglich zwei Wochen bis zum Monatsende

Arbeitet ein Mieter zeitweilig an einem anderen Ort, hat er ein Recht auf Untervermietung – allerdings nicht der gesamten Wohnung

Bei Wohngemein-schaften, wo die Mitglieder üblicherweise wechseln, ist die Untervermietungserlaubnis nicht an eine bestimmte Person gebunden