Baulandmobilisierung -
Löchrig wie ein Schweizer Käse

Mit einer Änderung des Baugesetzbuches will die Bundesregierung den Wohnungsbau vorantreiben. Die CDU/CSU hat den Schutz der Mieter vor Umwandlung in Eigentumswohnungen am Ende durch Ausnahmeregeln aufgeweicht.

Die Städte und Gemeinden sollten mehr Handlungsspielraum für die Schaffung von bezahlbaren Wohnungen bekommen, leichter Vorkaufsrechte ausüben und Baugebote aussprechen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begrenzen können. Die Anfang Mai beschlossene Gesetzesänderung zur Baulandmobilisierung kann diese Versprechen nur teilweise einlösen.

In Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Kommunen das Vorkaufsrecht künftig stärker preislimitiert wahrnehmen: Sie zahlen nicht mehr als den Verkehrswert und müssen so auch nicht mehr in Kaufverträge mit spekulationsgetriebenen Mondpreisen eintreten. „Das ist echter Fortschritt – gerade in den hochpreisigen Städten“, lobt Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes. In Berlin ist durch die Marktentwicklung der letzten Jahre aber auch der Verkehrswert schon über das wirtschaftlich vernünftige Maß hinausgewachsen. Die Frist, in der das Vorkaufsrecht ausgeübt werden muss, wurde von zwei auf drei Monate verlängert.

Auf angespannten Wohnungsmärkten dürfen Mietwohnungen nur noch mit behördlicher Genehmigung in Einzeleigentum umgewandelt werden. Es gelten aber eine Reihe von Ausnahmen: „Kleineigentümer“ mit mit bis zu 5 Wohnungen, durch Länderverordnung variabel zwischen 3 und 15 Wohnungen, sind davon befreit. Und auch, wenn das Haus zu einem Nachlass gehört und die Wohnungen an Familienmitglieder verkauft werden sollen, wird eine Ausnahme gemacht. Gleiches gilt, wenn der Eigentümer verspricht, die Wohnungen an mindestens zwei Drittel der Mieter verkaufen zu wollen. „Das Umwandlungsverbot ist löchrig wie ein Schweizer Käse“, sagt Linken-Baupolitikerin Caren Lay. „Es kommt nun darauf an, dass die Behörden diese Verkaufsabsichten nur bei notariell abgesicherten Erklärungen akzeptieren“, ergänzt BMV-Geschäftsführer Wild.

Die Regelungen sind bis 2025 beziehungsweise 2026 befristet. Berlin hat als Stadtstaat glücklicherweise nicht das Problem anderer Städte, die davon abhängig sind, dass die Landesregierung für ihre Kommune einen angespannten Wohnungsmarkt erkennt. Stellt sich das Land quer, haben die Städte nichts von den Gesetzesverbesserungen. 

Neu eingeführt wurde ein „sektoraler Bebauungplan“, mit dem die Gemeinden festlegen können, dass in bestimmten Gebieten auch Sozialwohnungen gebaut werden müssen. Mit diesem Instrument können sie auch Abweichungen von den Gebäudehöhengrenzen und Mindestabständen zulassen. Damit sollen Baulückenschließungen und Aufstockungen erleichtert werden.

Eine zweifelhafte Mobilisierung von Bauland bringt der Paragraf 13 b. Er erlaubt den Kommunen, an Ortsrändern beschleunigt Wohnbauland auszuweisen, indem auf Umweltverträglichkeitsprüfungen verzichtet und die Bürgerbeteiligung beschnitten wird. Die Grünen sprechen von einem „Flächenfraß-Paragrafen“, der die Zersiedelung des Landes noch weiter anheizt.

Jens Sethmann

Hartmut Lindenberg
28.05.2021