Die schwarz-gelbe Bundesregierung macht ernst mit ihrem angekündigten Angriff auf das Mietrecht. Justizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger (FDP) hat einen Referentenentwurf für ein „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ – kurz: Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) – erarbeiten lassen, der vermutlich im September in den Bundestag eingebracht wird. „Falsch, unnötig und gefährlich“, lautet die vernichtende Kritik des Deutschen Mieterbundes (DMB) an dem Gesetzesvorhaben.
Die Regierungsfraktionen CDU/CSU und FDP haben schon 2009 in ihrem Koalitionsvertrag vermieterfreundliche Änderungen des Mietrechts beschlossen. Weite Teile davon will die Bundesregierung jetzt umsetzen.
Das Bundesjustizministerium hat sein lange angekündigtes Mietrechtsänderungsgesetz zwar immer noch nicht offiziell in den Bundestag eingebracht, es liegt nun aber ein Referentenentwurf vor, der sich zu Redaktionsschluss noch in der Ressortabstimmung befand. Mit dem Gesetz will Schwarz-Gelb einerseits Hindernisse für die Gebäudesanierung und mehr Energieeffizienz beseitigen, um die Klimaschutzziele zu erreichen, andererseits das „Mietnomadentum“ bekämpfen – beides mit erheblichen Einschnitten in die Rechte der Mieter.
Es ist ein Irrweg“, so der Präsident des DMB, Franz-Georg Rips. „Mit dem Abbau von Mieterrechten wird für den Klimaschutz und die Energieeffizienz nichts gewonnen.“
Was als energetische Modernisierung gilt und somit vom Mieter zu dulden ist, wird im Gesetzentwurf der Bundesregierung deutlich ausgeweitet: Modernisierungsmaßnahmen sind „Veränderungen zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile, insbesondere bauliche Maßnahmen, durch die nachhaltig der Wasserverbrauch reduziert oder durch die nachhaltig Primär- oder Endenergie eingespart oder Energie effizienter genutzt oder das Klima auf sonstige Weise geschützt wird“. Es soll also nicht mehr darauf ankommen, ob beim Mieter eine Heiz- oder Nebenkostenersparnis entsteht.
Lasten einseitig bei den Mietern
Auch die Umstellung der Heizung auf Fernwärme oder den Anschluss an eine Kraft-Wärme-Kopplungsanlage müssen Mieter dulden und über Mieterhöhungen bezahlen – selbst wenn sie nichts davon haben. Sogar Fotovoltaik-Anlagen oder Windkraftwerke könnten sich Eigentümer über die Modernisierungsumlage von den Mietern bezahlen lassen – und die Einspeisevergütung für den erzeugten Strom alleine einstreichen.
Die bisherige Regelung, dass elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen, bleibt unverändert. Je teurer eine Modernisierung ausfällt, desto höher steigt also die Miete.
„Richtiger wäre es, stattdessen zu sagen: Je besser und effizienter die Modernisierungsmaßnahme, je größer die Energieeffizienzverbesserungen sind, desto mehr kann auch die Miete steigen“, erklärt dazu Franz-Georg Rips. Daher plädiert der Mieterbund wie auch der Berliner Mieterverein (BMV) dafür, die Elf-Prozent-Umlage abzuschaffen und stattdessen Mieterhöhungen immer nur im System der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzulassen – wobei dem energetischen Zustand der Wohnung ein größeres Gewicht beizumessen ist.
Die Möglichkeiten, eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund einer unzumutbaren Härte abzulehnen, will der Bund drastisch einschränken. Die zu erwartende Mieterhöhung soll kein Härtegrund für die Duldung der Maßnahme mehr sein, sondern sich nur noch bei der Miethöhe nach Modernisierung auswirken. „Die bisherigen Härtegründe werden durch die Hintertür de facto abgeschafft“, kommentiert der DMB, weil bei Härte immer die Notwendigkeit des Klimaschutzes berücksichtigt werden soll.
Die Frist, in der Mieter eine Härte einwenden können, wird zudem verkürzt. Bereits in dem Monat nach der Modernisierungsankündigung müssen sie dem Vermieter die Gründe dafür mitteilen. Wenn der Mieter die Frist versäumt, kann er die Mieterhöhung nicht mehr abwenden. Für den BMV ist das „eine wahrhaftige Mieterfalle“. Für Mieter wird es ohnehin schwieriger, vor einer Modernisierung die künftigen Wohnkosten abzuschätzen. Bei Modernisierungsankündigungen soll es ausreichen, wenn der Vermieter auf „anerkannte Pauschalwerte“ Bezug nimmt, um über die Energieeinsparung zu informieren. Dadurch wird auch im Nachhinein die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Modernisierung für den Mieter nicht mehr überprüfbar.
Wird der Gesetzentwurf verabschiedet, könnten sich viele Eigentümer die Modernisierungsankündigungen gleich ganz sparen. Wenn ein Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nicht pflichtgemäß ankündigt, soll künftig die mögliche Mieterhöhung sechs Monate später wirksam werden. Weitere Sanktionen gibt es nicht. Für Eigentümer, die häufig Schwierigkeiten haben, korrekte Ankündigungen zu verfassen, ist das eine kalkulierbare Mindereinnahme: Wenn sie für sechs Monate auf den Mieterhöhungsbetrag verzichten, können sie einfach losbauen, ohne den Mietern auch nur irgendetwas mitzuteilen.
Im Zivilrecht ohne Beispiel
Außerdem soll bei energetischen Modernisierungen das Mietminderungsrecht für drei Monate völlig abgeschafft werden. Das bedeutet: Fallen im Zuge der Sanierungsarbeiten Heizung und Warmwasser aus, ist das Haus komplett eingerüstet, gibt es keine Lüftungsmöglichkeiten mehr und leben Mieter wochenlang im Baustellendreck und -lärm, müssen sie künftig trotzdem die volle Miete zahlen. Erst wenn die Beeinträchtigungen nach einem Vierteljahr immer noch bestehen, können sie ab diesem Zeitpunkt die Miete mindern. Damit will der Gesetzgeber die Eigentümer zum zügigen Bauen animieren. Eine solche Regelung wäre im Zivilrecht beispiellos. „Niemand muss 100 Prozent zahlen, wenn die Gegenleistung nicht zu 100 Prozent in Ordnung ist“, sagt DMB-Präsident Rips. Im Vergleich mit den Baukosten sind die Minderungsbeträge schließlich auch so gering, dass sie kein Investitionshindernis darstellen können. „Davon macht kein vernünftig denkender Eigentümer Investitionen abhängig“, so Rips. Die Neuregelung würde auch für Streit sorgen, wenn gleichzeitig mit einer energetischen Modernisierung andere Baumaßnahmen ausgeführt werden, die ebenfalls den Gebrauchswert der Wohnung beeinträchtigen und somit zu einer Mietminderung berechtigen.
Die Bundesregierung will offensichtlich energetische Modernisierungen um jeden Preis durchsetzen – gleichgültig, wie belastend die Baumaßnahmen für die Betroffenen sind, ob die Modernisierung sinnvoll oder wirtschaftlich ist oder nicht, ob Energie oder Heizkosten in nennenswertem Umfang eingespart werden, ob die Miete nach Abschluss der Baumaßnahme noch bezahlbar bleibt oder nicht“, erklärt der DMB-Präsident. „Mietrechtliche Vorschriften haben in der Vergangenheit energetische Modernisierungen weder verhindert noch erschwert. Deshalb werden die geplanten Mietrechtsverschlechterungen auch keine Klimaschutz- oder Energieeffizienzeffekte bewirken können.“
Notwendiger Klimaschutz und Energieeffizienz werden missbraucht, um Mieterrechte zu beschneiden und Vermietern ungerechtfertigte Vorteile zu verschaffen“, erklärt auch Heidrun Bluhm, wohnungspolitische Sprecherin der Linksfraktion im Bundestag. „Schon das gültige Mietrecht kann Wohnungsnot, Mietenexplosion, Sanierungsstau und Verdrängungsprozesse nicht verhindern“, meint Bluhm und fordert, das Mietrechtssystem dringend zugunsten der Mieter zu reformieren. Ihre Fraktion hat deshalb den Gesetzentwurf der Berliner Bundesratsinitiative wortgleich übernommen und ihn auf diese Weise im Juli erstmals in die Bundestagsdebatte geworfen.
Der vom Berliner Senat im November 2010 in den Bundesrat eingebrachte Entwurf für ein „Gesetz zur Sicherung bezahlbarer Mieten und zur Begrenzung von Energieverbrauch und Energiekosten“ ist nach der Überweisung an die zuständigen Ausschüsse auf keiner Tagesordnung wieder aufgetaucht und droht auf dem Müllhaufen der gescheiterten Gesetzesinitiativen zu enden. Um dem Vorhaben neuen Schwung zu geben, hat die Linksfraktion diesen Entwurf als Antrag in die Plenardebatte gebracht. „Auch wenn die darin gemachten Forderungen noch hinter unseren eigenen Vorstellungen zurückbleiben, geht der Berliner Antrag einen großen Schritt in die richtige Richtung“, begründet die Linken-Abgeordnete Ingrid Remmers die Übernahme des Entwurfs.
Zur Erinnerung: Der Berliner Senat hat vorgeschlagen, die Mieterhöhungsmöglichkeiten in bestehenden Mietverhältnissen von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent in vier Jahren zu begrenzen. Von den Modernisierungskosten sollen nur noch neun statt elf Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden. Außerdem sollen die Kommunen in die Lage versetzt werden, den sogenannten Mietwucherparagrafen im Wirtschaftsstrafrecht auch in einzelnen Stadtteilen anzuwenden. Damit Mieter den energetischen Zustand eines Hauses einschätzen können, soll der Energieausweis Bestandteil des Mietvertrages werden. Zudem soll die Umstellung auf Contracting nur zulässig sein, wenn die Mehrheit der Mieterschaft zustimmt.
An die SPD und die Grünen im Bundestag gerichtet, fragte Remmers: „Es kann doch zumindest für die Oppositionsfraktionen hier im Hause eigentlich keine unüberwindliche Hürde sein, einem Antrag wohlwollend zuzustimmen, der von der in Berlin regierenden SPD verfasst worden ist, oder?“
Daniela Wagner, wohnungspolitische Sprecherin der Bundestags-Grünen, ist der Meinung, dass man dem Gesetzentwurf „seine Zustimmung, jedenfalls über weite Strecken, nicht verweigern kann“. Insbesondere in Metropolregionen mit angespannten Wohnungsmärkten bestehe die Gefahr, dass einkommensschwächere Mieter „unter dem Deckmantel der energetischen Sanierung aus ihren Wohnungen heraussaniert werden“, so Wagner.
Standpunkte weit auseinander
Die Sozialdemokraten äußerten sich vorsichtiger zustimmend. Der Hamburger SPD-Abgeordnete Ingo Egloff: „Die Mietentwicklung in bestimmten Teilgebieten steuern zu können, ist zumindest für große Städte wie Hamburg, Berlin, München und Köln wichtig. Ich finde, angesichts dessen lohnt es sich, über diesen Gesetzentwurf zu reden.“ Über eine Senkung der Modernisierungsumlage von elf auf neun Prozent müsse man tatsächlich nachdenken, so Egloff. „Auch die Sache mit dem Energiepass ist sinnvoll.“
Entrüstung hingegen bei den Koalitionsfraktionen. Sie stören sich vor allem an der Reduzierung der Modernisierungsumlage. „Wenn wir diese Möglichkeiten beschneiden, dann riskieren wir, dass immer weniger Eigentümer bereit sind, in Wohnraum zu investieren“, erklärte der FDP-Abgeordnete Stephan Thomae. Die Union stößt ins gleiche Horn: „Wie wollen Sie die Eigentümer zu den notwendigen, aber teuren Modernisierungsmaßnahmen motivieren, wenn Sie ihnen Steine in den Weg legen?“, meinte der Berliner CDU-Abgeordnete Jan-Marco Luczak.
Eine Annäherung der gegensätzlichen Standpunkte zeichnet sich noch nicht ab. Doch für die Entscheidungsträger ist es nun Zeit, öffentlich Farbe zu bekennen. Die Mietrechtsdebatte ist eröffnet.
Jens Sethmann
Gesetzentwurf contra „Mietnomaden“: Ein Phantom wird aufgeblasen
Die übertriebene Angst vor dem äußerst seltenen Phänomen der „Mietnomaden“ wird im Gesetzentwurf der Bundesregierung lang und breit aufgegriffen. In der 37-seitigen Begründung geht es auf 15 Seiten allein um das Vorgehen gegen Mietnomaden. In sieben Gesetzen sollen 13 Vorschriften geändert werden – für ein Delikt, das von Eigentümerverbänden zwar ausdauernd beklagt und vom Privatfernsehen immer wieder in effekthascherischen Doku-Soaps ausgeschlachtet wird, aber in der Realität laut einer von der Bundesregierung beauftragten wissenschaftlichen Studie kaum vorkommt.
Geplant ist, dass der Vermieter künftig fristlos kündigen darf, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt oder mit zwei Monatsmieten in Verzug ist. Außerdem soll die Räumung per einstweiliger Verfügung angeordnet werden können, wenn der Vermieter eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzuges erhoben hat und der Mieter einer Hinterlegungsanordnung nicht nachkommt.
„Ein neuer Kündigungstatbestand ist überflüssig“, erklärt DMB-Präsident Franz-Georg Rips. „Schon heute gilt: Wer nicht zahlt, kann fristlos gekündigt werden.“ Bei der Räumung per einstweiliger Verfügung besteht die große Gefahr, dass der Rechtsweg für betroffene Mieter verkürzt wird.
„Es darf nicht sein, dass ein Räumungstitel ergeht, nur weil der Mieter die Sicherheit nicht oder nicht vollständig erbracht hat“, erklärt Rips. „Es darf auch keine Räumungstitel geben, ohne dass die vom Vermieter behaupteten Zahlungsansprüche geprüft und von einem Gericht für begründet erklärt worden sind.“
Dass Wohnungsbetrüger strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden, stellt Rips in keiner Weise in Frage. Zu diesem Zweck jedoch zahlreiche zivilrechtliche Vorschriften zu ändern, hält der Deutsche Mieterbund für unnötig und überflüssig. „Hierdurch wird das behauptete Mietnomadenproblem nicht gelöst und kein Betrugsfall verhindert“, so Rips. „Das ist gefährlich, lädt zum Missbrauch ein und ist der falsche Weg.“
Auch der Vorsitzende des Deutschen Mietgerichtstages, Amtsrichter Ulf Börstinghaus, hält das Mietnomadenproblem für aufgebauscht. „Viel interessanter ist inzwischen das neu aufgetretene Phänomen der Vermieternomaden“, sagt Börstinghaus im Interview mit dem Internetportal „Der Westen“. Immer mehr Wohnungen werden an ausländische Investoren verkauft, die für Mieter kaum zu erreichen sind. „Die sitzen dann weiß Gott wo und wechseln die Verwalter wie andere die Unterhosen“, so Börstinghaus. „Schicken Sie mal eine Mängelanzeige auf die Caymaninseln … oder auf die Isle of Man.“
js
Gesetzesnovelle der Bundesregierung:
Zwei Regelungen sind mieterfreundlich
In der Gesetzesnovelle der Bundesregierung gibt es zwei Punkte, die aus Mietersicht positiv zu bewerten sind.
Überraschend mieterfreundlich ist die vorgeschlagene Regelung zum sogenannten Contracting ausgefallen: Wenn die Energieversorgung eines Hauses auf die Wärmelieferung durch einen externen Dienstleister (Contractor) umgestellt werden soll, muss eine effizientere Energienutzung und die Warmmietenneutralität für den Mieter gewährleistet sein. Diese gesetzliche Regelung ist für den DMB „schon lange überfällig“. Allerdings soll dieser Passus nicht auf bereits bestehende Wärmelieferungsverträge anwendbar sein. „Damit hilft die neue Contracting-Regelung bei weitem nicht allen Mietern“, merkt DMB-Präsident Franz-Georg Rips an.
Einen besseren Schutz vor Eigenbedarfskündigungen verspricht das Vorgehen gegen das sogenannte Münchener Modell. Mit dem können nach bisheriger Gesetzeslage die Kündigungssperrfristen umgangen werden, wenn eine Personengemeinschaft ein Haus erwirbt und dann für deren Mitglieder Wohnbedarf geltend macht. Dieses Schlupfloch soll geschlossen werden. Allerdings fehlt weiterhin ein Schutz für die Mieter von Reihenhäusern, deren Grundstücke real geteilt werden.
Verzichten will die Bundesregierung offenbar auf die Angleichung der Kündigungsfristen. Im Koalitionsvertrag hatten CDU/CSU und FDP noch vereinbart, die Fristen für Mieter und Vermieter zu vereinheitlichen und damit die für Mieter erfreuliche Mietrechtsänderung von 2001 zurückzudrehen. Seit damals beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate, für Vermieter drei bis neun Monate – je nach Wohndauer des Mieters. Die Angleichung sei „endgültig vom Tisch“, sagte der FDP-Bundestagsabgeordnete Stephan Thomae Anfang Juli zur „Bild“-Zeitung. Die Nachrichtenagentur dpa zitierte gleichzeitig einen namentlich nicht genannten Unionssprecher: „Wir sehen im Moment nicht wirklich Handlungsbedarf.“ Zumindest im vorliegenden Referentenentwurf bleiben die Kündigungsfristen unangetastet. „Wir begrüßen es, wenn die Bundesregierung auf die Angleichung verzichtet“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Die zuvor angekündigte Änderung hielt der BMV für unsinnig.
js
MieterMagazin 9/11
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29.03.2022
