Ein Paar bewohnt gemeinsam eine Wohnung. Es kommt zur Trennung und damit zur Frage, was mit dem Mietverhältnis über die gemeinsam bewohnte Wohnung passiert. Zu unterscheiden sind die folgenden Konstellationen, wobei es meist eine Rolle spielt, ob die Partner miteinander verheiratet sind oder nicht.
Folgende Fragen behandelt dieser Artikel:
- Beide Partner wollen den Mietvertrag kündigen
- Beide haben den Vertrag unterschrieben,
einer soll den Vertrag fortsetzen - Beide haben den Mietvertrag unterschrieben
und sind sich nicht einig, wer den Vertrag fortsetzen soll - Einer hat den Vertrag unterschrieben
und dieser möchte den Mietvertrag auch fortsetzen - Einer hat den Vertrag unterschrieben,
der Andere soll den Mietvertrag fortsetzen - Einer hat den Vertrag unterschrieben und möchte ihn kündigen
- Gerichtliche Zuweisung der Wohnung im Trennungsjahr
beziehungsweise nach der Scheidung
Beide Partner wollen den Mietvertrag kündigen
Diese Konstellation ist unproblematisch, da Einigkeit über die Beendigung besteht – insofern spielt auch keine Rolle, ob die beiden Partner verheiratet sind oder nicht. Haben beide den Mietvertrag unterschrieben, müssen auch beide die Kündigung handschriftlich unterschreiben. Hat nur einer den Mietvertrag unterschrieben, ist für eine wirksame Kündigung nur dessen Unterschrift erforderlich.
Beide haben den Vertrag unterschrieben, einer soll den Vertrag fortsetzen
Selbst wenn die Partner im Innenverhältnis eine Vereinbarung getroffen haben, dass der ausziehende Partner von der Mietzinszahlung befreit ist, kann der Vermieter die volle Miete erforderlichenfalls auch von dem ausgezogenen Mieter fordern. Um dies zu vermeiden, ist eine Änderung des Mietvertrags über den Mieterwechsel erforderlich. Sind die Partner nicht verheiratet, geht das nur mit Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch auf die Zustimmung besteht dabei nicht. Stimmt der Vermieter zu, kann der Mieterwechsel als dreiseitige Vereinbarung geschlossen werden. Verweigert der Vermieter die Genehmigung, bleibt entweder alles beim Alten (mit dem Haftungsrisiko des ausziehenden Mieters) oder beide Mieter müssen den Mietvertrag gemeinsam kündigen.
Anders verhält es sich bei verheirateten Paaren oder solchen mit eingetragener Lebenspartnerschaft. Sind sich beide Eheleute einig, dass das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten als alleinigen Mieter fortgesetzt werden soll, ist zwar ebenfalls eine Vertragsänderung über den Mieterwechsel erforderlich, die der Zustimmung des Vermieters bedarf. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, haben Ehegatten im Gegensatz zu nicht verheirateten Paaren jedoch anlässlich der Scheidung gemäß § 1568 a Abs. 3 BGB einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf die Umschreibung des Mietvertrages.
Die Mieter müssen gegenüber dem Vermieter erklären, dass der Mietvertrag mit einem von ihnen allein fortgesetzt werden soll. Der Zugang der Mitteilung hat die Vertragsänderung zur Folge: Das Mietverhältnis wird dann mit dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten alleine fortgesetzt, der andere Ehegatte scheidet aus dem Mietverhältnis aus.
Beide haben den Mietvertrag unterschrieben und sind sich nicht einig, wer den Vertrag fortsetzen soll
Können sich zwei nicht miteinander verheiratete Partner nicht über die Fortsetzung des Mietverhältnisses einigen, bleibt nur die Kündigung des Mietvertrages. Da beide Partner den Mietvertrag unterschrieben haben, ist für die Kündigung auch die Unterschrift beider erforderlich. Dabei sind beide Partner bei Beendigung der Lebensgemeinschaft wechselseitig verpflichtet, an der Kündigung mitzuwirken (OLG Düsseldorf vom 2. Mai 2007 – I-10 W 29/07). Weigert sich ein Mieter, die Kündigung mit zu erklären, kann ihn der andere auf Abgabe dieser Willenserklärung verklagen.
Im Gegensatz zu unverheirateten Paaren kann im Falle ehelicher oder eingetragener Lebenspartnerschaft ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt. Voraussetzung ist, dass die Überlassung der Wohnung notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Notfalls kann die vorläufige Regelung der Wohnungsnutzung beim Familiengericht geklärt werden. Im Scheidungsfolgeverfahren kann dann die endgültige Zuweisung der Ehewohnung erfolgen.
Einer hat den Vertrag unterschrieben und dieser möchte den Mietvertrag auch fortsetzen
Der unverheiratete Mieter kann von seinem ehemaligen Lebensgefährten den Auszug aus der Wohnung und die Herausgabe der Wohnungsschlüssel verlangen. Mangels besonderer vertraglicher Beziehungen ist der nicht in den Mietvertrag aufgenommene Partner schutzlos dem Räumungsverlangen des anderen ausgeliefert, Kündigungsschutzvorschriften sind zwischen den Partnern nicht anwendbar.
Anders ist das bei Verheirateten oder solchen mit eingetragener Partnerschaft. Besteht Einigkeit darüber, dass der Ehepartner in der Wohnung bleibt, der den Mietvertrag unterschrieben hat, ist keine Änderung des Mietvertrages erforderlich und der andere Ehegatte kann einfach aus der Wohnung ausziehen.
Im Gegensatz zu unverheirateten Paaren kann der Ehegatte, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, allerdings auch verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung überlässt, wenn dies erforderlich ist, um unbillige Härten zu vermeiden. Dies gilt bei Eheleuten unabhängig davon, wer den Mietvertrag unterschrieben hat. Notfalls kann die vorläufige Regelung der Wohnungsnutzung über das Familiengericht herbeigeführt werden.
Einer hat den Vertrag unterschrieben, der Andere soll den Mietvertrag fortsetzen
Ist das Paar nicht miteinander verheiratet und der Partner des Mieters möchte den Mietvertrag fortsetzen, geht dies nur mit Zustimmung des Vermieters. In diesem Fall vereinbart der Vermieter einen Aufhebungsvertrag mit dem alten Mieter und einen neuen Mietvertrag mit dem (Ex-)Partner des Mieters. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, die Wohnung dem Partner zum alleinigen Gebrauch zu überlassen. Auch hat er keinen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters. Vorsicht: Eine unerlaubte Vertragsüberlassung ist vertragswidrig und berechtigt den Vermieter nach Abmahnung zur Kündigung.
Anders liegt der Fall bei Verheirateten und solchen mit eingetragener Lebenspartnerschaft. Soll das Mietverhältnis mit dem Ehegatten des Mieters – also demjenigen, der den Mietvertrag nicht unterschrieben hat – fortgesetzt werden, ist eine entsprechende Änderung des Mietvertrags erforderlich.
Ist der Vermieter mit dem Mieterwechsel nicht einverstanden, so hat der Mieter nach Ehescheidung gemäß § 1568 a Abs. 3 BGB einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf die Umschreibung des Mietvertrages. Die Eheleute müssen dazu gegenüber dem Vermieter erklären, dass das Mietverhältnis mit dem anderen Ehegatten fortgesetzt werden soll. Mit dem Zugang der Mitteilung tritt der Ehegatte in das von dem anderen Ehegatten begründete Mietverhältnis ein.
Einer hat den Vertrag unterschrieben und möchte ihn kündigen
Sind die Partner nicht miteinander verheiratet, kann der Mieter, der den Vertrag unterschrieben hat, ohne Zutun des Partners kündigen. Sowohl der Mieter als auch dessen Partner sind dann zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet. Verweigert der Partner die Herausgabe der Wohnung, kann der Vermieter gegen den Dritten Räumungsklage erheben, da er als Vermieter gemäß § 546 Abs. 2 BGB auch gegen den nicht durch Mietvertrag legitimierten Dritten einen Herausgabeanspruch hat.
Sind die Partner durch Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft verbunden, kann der Ehepartner des Mieters verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung überlässt, wenn dies erforderlich ist, um unbillige Härten zu vermeiden. Eine Klärung kann notfalls über das Familiengericht herbeigeführt werden.
Wibke Werner
Gerichtliche Zuweisung der Wohnung im Trennungsjahr beziehungsweise nach der Scheidung
Gemäß § 1361 b BGB kann ein Ehepartner während des Trennungsjahres verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt. Voraussetzung ist, dass die Überlassung der Wohnung erforderlich ist, um unbillige Härten zu vermeiden – wenn zum Beispiel das Wohl der gemeinsamen Kinder gefährdet ist. Dieses Zuweisungsrecht gilt unabhängig davon, wer den Mietvertrag unterschrieben hat. Notfalls kann die vorläufige Regelung der Wohnungsnutzung beim Familiengericht geklärt werden. Die endgültige Zuweisung der Wohnung durch das Familiengericht erfolgt dann im sogenannten Scheidungsfolgeverfahren.
Gemäß § 1568 a BGB muss der Antrag auf Zuweisung der Wohnung innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft des Scheidungsurteils gestellt werden (deshalb „Scheidungsfolgeverfahren“). Wird der Antrag nicht gestellt beziehungsweise die Frist versäumt, bleibt es bei der allgemeinen Regelung, wonach derjenige, der den Mietvertrag unterschrieben hat, auch in der Wohnung verbleiben kann.
ww
26.09.2017
