Immer wieder werden Mieter von der Insolvenz ihres Vermieters überrascht und bangen dann um ihre Mietkaution und die Betriebskostenvorauszahlungen. Mit ein bisschen Vorsorge und Achtsamkeit lässt sich das Verlustrisiko jedoch stark begrenzen.
Illustration: Julia Gandras
In den meisten Fällen deuten gewisse Anzeichen schon auf Zahlungsschwierigkeiten des Hauseigentümers hin. Wenn die Hausreinigung ausbleibt, an der Instandhaltung gespart wird und Schäden nicht mehr behoben werden oder für den Winter nicht genug Heizöl eingekauft wird, ist das ein Alarmsignal.
Spätestens dann sollte man sich unverzüglich um die Sicherung der Kaution kümmern. Oft legen Vermieter die Kautionen nicht wie vorgeschrieben getrennt von ihrem sonstigen Vermögen an. Im Fall einer Insolvenz gehören dann die Kautionen zur Insolvenzmasse. Die Mieter bekämen ihr Geld also voraussichtlich nicht zurück. Mieter sollten deshalb grundsätzlich vom Vermieter einen Nachweis verlangen, dass die bar gezahlte oder überwiesene Kaution insolvenzsicher angelegt ist. Bekommt der Mieter diesen Nachweis nicht, so kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Kautionsbetrages an den laufenden Mietzahlungen geltend machen. Er sollte jedoch in jedem Fall diesen Betrag zugunsten des Vermieters zur Verfügung halten, für den Fall, dass dieser später doch noch die insolvenzfeste Anlage nachweisen kann.
Vorsicht ist auch geboten, wenn man hohe Betriebskostenvorauszahlungen leistet und deshalb nach der Abrechnung Rückzahlungen erwartet. Wenn der Vermieter pleite geht, können die Vorauszahlungen verloren sein. Mieter haben das Recht, anlässlich einer aktuellen Betriebskostenabrechnung die künftigen Betriebskostenvorschüsse auf ein angemessenes Maß zu senken. Gerade bei drohender Insolvenz des Vermieters sollte dieser Anspruch besonders gründlich geprüft werden, um zu vermeiden, dass man von den überhöhten Vorauszahlungen nichts mehr wiedersieht.
Äußerst unangenehm kann es werden, wenn der Vermieter die von den Mietern geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für Wasser, Gas, Strom und Fernwärme nicht an die entsprechenden Versorgungsunternehmen weiterleitet. Dann sitzen die Mieter ohne eigenes Verschulden unversehens auf dem Trockenen, im Kalten und im Dunkeln.
Mieter können das abwenden, indem sie eine so genannte Notgemeinschaft bilden: Alle Mietparteien eines Hauses zahlen die Betriebskostenvorschüsse auf ein Sonderkonto oder in eine Kasse ein, um sie dann regelmäßig direkt an die Versorger zu überweisen.
Wohnungsaufsicht einschalten!
Gleichzeitig sollte man auch die Wohnungsaufsicht des Bezirks einschalten. Das Amt kann die laufenden Kosten als Ersatzvornahme übernehmen und sich später mit einer Vollstreckungsmaßnahme das Geld vom Vermieter zurückholen. Oft nützt es auch schon, wenn das Wohnungsaufsichtsamt gegenüber dem Vermieter anordnet, die Versorgung der Wohnungen aufrecht zu erhalten.
Mit der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens sind die meisten Unwägbarkeiten für die Mieter beendet. Ein Insolvenzverwalter tritt an die Stelle des Vermieters. An ihn muss nun die Miete überwiesen werden. Insolvenzverwalter betreiben zwar nur eine Notverwaltung und erfüllen keine Sonderwünsche, bewirtschaften das Haus aber ordnungsgemäß, halten die Versorgung aufrecht und lassen auch dringende Reparaturen meist prompt erledigen.
Jens Sethmann
Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung: Nicht bluffen lassen
Ist der Ruin des Vermieters einmal eingetreten und wird ein Haus oder eine Wohnung dann zwangsversteigert, hat der Erwerber ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Ganz so schlimm, wie es für Mieter klingt, ist das nicht: Will ein Neueigentümer die Mieter loswerden, so muss er die Kündigung einerseits zum nächst zulässigen Termin aussprechen und sie andererseits genauso begründen wie jede andere ordentliche Kündigung auch. Für ein berechtigtes Interesse kommen nur Eigenbedarf oder die Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung in Frage. Das muss er im Kündigungsschreiben nachvollziehbar darlegen. Oft begründen die neuen Besitzer die verlangte Beendigung des Mietverhältnisses aber allein mit dem Sonderkündigungsrecht. Das reicht nicht aus. Der Mieter sollte sich davon also nicht verunsichern lassen.
js
BMV-Infoblätter zum das Thema Vermieterinsolvenz:
Nr. 163 „Wasser-, Gas-, Strom- und Fernwärmesperre wegen Zahlungsverzugs des Vermieters, Kautionssicherung“: www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-163-sperre-von-wasser-gas-strom-und-fernwaerme-wegen-zahlungsverzugs-des-vermieters-und-sicherung-der-kaution-mit-musterschreiben.htm
Nr. 46 „Kündigungsschutz bei Zwangsversteigerung“: www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-46-kuendigungsschutz-bei-zwangsversteigerung-der-bluff-mit-§57a-zwangsversteigerungsgesetz-zvg.htm
11.06.2018
