Bis in die 1980er Jahre war es eher selten, eine Kaution zu vereinbaren – obwohl Vermietern schon damals erlaubt war, bei Vertragsschluss eine sogenannte Mietsicherheit in Höhe des Dreifachen der Nettokaltmiete zu fordern. Heute ist ein Mietverhältnis ohne Kaution fast undenkbar. Hingegen ist die Bürgschaft wegen strenger Voraussetzungen in den Hintergrund getreten. Verbreitet ist nach wie vor die Barkaution, das heißt die Überweisung eines Geldbetrages in drei aufeinanderfolgenden Raten auf ein Treuhandkonto des Vermieters.
Folgende Fragen behandelt dieser Artikel:
- Hat der Mieter das Recht, Details über die Kautionsanlage zu erfahren,
und kann er sich gegen ein missbräuchliches Verhalten
des Vermieters absichern? - Darf der Vermieter auch lange Zeit nach Vertragsschluss
noch die Kaution einfordern? - Was bedeutet Übersicherung?
- Darf der Vermieter sich im laufenden Mietverhältnis
aus der Kaution bedienen? - Was passiert bei einem Wechsel des Hauseigentümers?
- Darf die Mietkaution abgewohnt werden?
- Wann ist die Kaution zurückzuzahlen?
- Wie erfolgt die Rückzahlung der Kaution?
Darf der Vermieter die Kaution für ausstehende
Nebenkostenabrechnungen einbehalten? - Welche Vor- und Nachteile hat die Bürgschaft anstelle einer Kaution?
- Hat der Bürge ein Kündigungsrecht?
Illustration: Lisa Smith
1. Hat der Mieter das Recht, Details über die Kautionsanlage zu erfahren, und kann er sich gegen ein missbräuchliches Verhalten des Vermieters absichern?
Ja. Der Mieter kann vom Vermieter den Nachweis eines insolvenzfesten Kontos verlangen und die Zahlung der Kaution zurückhalten, bis dieser Nachweis erbracht ist (Bundesgerichtshof vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10). Zudem muss der Vermieter nachweisen, dass er die Kaution zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt hat. Die anfallenden Zinsen erhöhen die Kautionssumme und stehen nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter zu. Wird die Kaution nicht gesetzeskonform angelegt, ist der Vermieter verpflichtet, Zinsverluste zu ersetzen, die durch die unterlassene Anlage entstanden sind. Weil die Zinsen seit Jahren extrem niedrig sind, hat dies zurzeit aber kaum praktische Bedeutung.
Wer auf der ganz sicheren Seite sein will, kann anstatt eine Barkaution zu leisten, ein Sparbuch mit der Kautionssumme einrichten und dieses zugunsten des Vermieters verpfänden. Kreditinstitute halten hierfür Vordrucke bereit und unterrichten den Mieter, wenn der Vermieter eine Auszahlung des Kautionsgeldes verlangt. Das Sparbuch wird dem Vermieter zusammen mit der Verpfändungserklärung ausgehändigt. Eine andere Variante ist ein Sparbuch mit Sperrvermerk. Der Sperrvermerk gewährleistet, dass keine Vertragspartei ohne Zustimmung der jeweils anderen über die Einlage verfügen kann.
2. Darf der Vermieter auch lange Zeit nach Vertragsschluss noch die Kaution einfordern?
Ja, zumindest sofern die Kaution vertraglich vereinbart ist. Die Forderung unterliegt aber einer dreijährigen Verjährung. Fristbeginn ist der Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. Beispiel: Das Mietverhältnis begann im Juni 2019. Erst im November 2022 verlangt der Vermieter die vereinbarte Kaution. Bis zum 31. Dezember 2022 müsste der Vermieter die Klage auf Kaution eingereicht haben. Tritt er erst im Januar 2023 an den Mieter heran, wäre die Forderung verjährt.
3. Was bedeutet Übersicherung?
Fordert der Vermieter mehr als die zulässigen drei Nettokaltmieten (also ohne Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten), kann der Mieter den überschüssigen Betrag zurückfordern. Unzulässig ist es auch, wenn der Vermieter neben einer Barkaution noch weitere Absicherungen wie zum Beispiel eine Bürgschaft verlangt und dadurch über insgesamt mehr als drei Monatsmieten Sicherheit verfügt. Die Beschränkung auf drei Monatsmieten gilt allerdings nicht, wenn ein Dritter (zum Beispiel die Mutter des Mieters) dem Vermieter gegenüber freiwillig und unaufgefordert eine Bürgschaft für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag gibt (Bundesgerichtshof vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/90).
Illustration: Lisa Smith
4. Darf der Vermieter sich im laufenden Mietverhältnis aus der Kaution bedienen?
Ja, aber nur eingeschränkt. Hat der Vermieter Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter und rechnet sie mit der Kaution auf, wird diese geschmälert und der Vermieter kann verlangen, dass sie wieder auf die Höhe von drei Monatsmieten aufgestockt wird. Allerdings darf während der Mietzeit nur wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger oder offensichtlich begründeter Forderungen auf die Kaution zugegriffen werden. Strittige Forderungen berechtigen nicht zu einem Zugriff. Daran ändert auch nichts, wenn ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Vermieter sich wegen fälliger Ansprüche auch während des Mietverhältnisses aus der Kaution bedienen kann. Eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam (Bundesgerichtshof vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13).
5. Was passiert bei einem Wechsel des Hauseigentümers?
Bei einer Veräußerung des Wohnhauses tritt der neue Eigentümer in die Rechtsstellung des alten ein und kann die Übertragung der Kaution beanspruchen. Im Gegensatz zur Barkaution ist bei der Übertragung eines verpfändeten Sparbuchs die Mitwirkung des Mieters erforderlich. Verweigert der Mieter die Mitwirkung, wird der alte Eigentümer die Mietsicherheit gegenüber dem Mieter freigeben, um sich vor einer zukünftigen Haftung zu schützen. In diesem Fall hat der neue Vermieter Anspruch auf Erneuerung der Mietsicherheit (Landgericht Berlin vom 6. Juli 2010 – 63 S 319/09).
Anders ist es, wenn der alte Eigentümer bereits vor der Veräußerung des Hauses oder der Wohnung die Kaution an den Mieter zurückgezahlt oder die Freigabe des verpfändeten Sparbuches erklärt hat. Damit wird einvernehmlich auf die hinterlegte Sicherheit verzichtet und der Mietvertrag geändert. Der neue Eigentümer kann dann nach der Veräußerung keine Erneuerung der Kaution vom Mieter verlangen, da es an einer vertraglichen Grundlage fehlt (Landgericht Berlin vom 15. März 2011 – 65 S 283/10).
6. Darf die Mietkaution abgewohnt werden?
Nein. Der Mieter darf nicht einfach drei Monate vor Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlung mit der Begründung einstellen, dass der Vermieter sich aus der hinterlegten Mietsicherheit bedienen kann. Das würde den Sicherungszweck der Kaution unterlaufen. Zwar muss der Mieter wohl keine Kündigung des ohnehin endenden Mietverhältnisses befürchten. Jedoch drohen Anwaltskosten, wenn der Vermieter den rückständigen Mietzins durch einen Rechtsanwalt einfordern lässt.
Illustration: Lisa Smith
7. Wann ist die Kaution zurückzuzahlen?
Eine Vereinbarung im Mietvertrag fehlt leider meist. Das Gesetz nennt keine Frist, auch Gerichte ziehen keine feste Grenze. Jedenfalls muss der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung innerhalb einer angemessenen Frist über die Mietkaution abrechnen. Da Schadenersatzansprüche des Vermieters sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung verjähren, wird in der Rechtsprechung die Ansicht vertreten, dass der Vermieter mindestens so lange Zeit damit hat.
8. Wie erfolgt die Rückzahlung der Kaution? Darf der Vermieter die Kaution für ausstehende Nebenkostenabrechnungen einbehalten?
Bestehen keine Ansprüche gegen den Mieter, wird die Barkaution zuzüglich der angefallenen Zinsen an den Mieter zurücküberwiesen. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus und ist mit einer Nachforderung gegen den Mieter zu rechnen, darf der Vermieter allerdings einen angemessenen Anteil der Kaution solange einbehalten, bis über die Betriebskosten abgerechnet ist. Maßstab ist die letzte Abrechnung. Weist diese allerdings ein Guthaben auf Mieterseite aus, ist kein Einbehalt zulässig. Bei einer Bürgschaft nimmt der Vermieter für seine Forderungen den Bürgen in Anspruch und reicht die Bürgschaftsurkunde zurück, sobald seine Ansprüche befriedigt sind. Beim verpfändeten Sparbuch zeigt der Vermieter seine Ansprüche dem Kreditinstitut an und bittet um Freigabe der Forderung. Das Kreditinstitut unterrichtet den Mieter und kehrt die geforderte Summe nach vier Wochen an den Vermieter aus, sofern keine Einwände durch den Mieter erfolgen.
9. Welche Vor- und Nachteile hat die Bürgschaft anstelle einer Kaution?
Vorteilhaft ist, dass der Mieter weder aus eigenen Mitteln drei Nettomonatsmieten als Kaution aufbringen noch dafür einen Kredit aufnehmen muss. Zudem bleibt er von etwaigen Forderungen des Vermieters unbehelligt, wenn es sich, wie zumeist, um eine sogenannte selbstschuldnerische Bürgschaft handelt, denn dann haftet im Streitfall der Bürge anstelle seiner Person. Allerdings hat der Bürge aus § 774 Bürgerliches Gesetzbuch einen gesetzlichen Regressanspruch gegen den Mieter. Nur wenn dies vereinbart ist, muss der Vermieter zunächst versuchen, seinen Anspruch gegenüber dem Mieter durchzusetzen, bevor er sich an den Bürgen halten darf („Einrede der Vorausklage“).
Tipp: Wegen dieser Risiken für den Bürgen ist es vorteilhaft, die Haftung des Bürgen zeitlich zu beschränken – zum Beispiel dadurch, dass er nur für die innerhalb einer bestimmten Zeit begründeten Verbindlichkeiten – für diese aber bis zur Verjährung unbefristet – einzustehen hat.
10. Hat der Bürge ein Kündigungsrecht?
Diese Frage ist bei Wohnraummietverhältnissen umstritten. Teilweise wird es abgelehnt mit der Begründung, der Bürge sei schon durch die Begrenzung auf drei Monatsmieten ausreichend geschützt. Andere Gerichte räumen dem Bürgen eine Kündigungsmöglichkeit ein, wenn der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich hätte kündigen können (Landgericht Berlin vom 11. Oktober 2000 – 32 O 858/99). Unstrittig ist: Der Vermieter kann den Bürgschaftsvertrag nicht kündigen, weil er diesen gar nicht abgeschlossen hat und daher keine Vertragspartei ist. Der Vermieter kann aber auf die Bürgschaft nachträglich verzichten.
Sebastian Bartels
Musterschreiben zum Thema Kaution:
29.09.2022
