Zur genauen Ermittlung eines Mietspiegelwertes müssen auch bestimmte Ausstattungsmerkmale berücksichtigt werden.
Folgende 20 Fragen behandelt dieser Artikel:
- Wieso die Einschränkung: „nur wenn das Sondermerkmal nicht zutrifft“?
- Was bedeutet „keine Duschmöglichkeit“?
- ‚Modernes Bad‚ und ‚moderne Küchenausstattung‚: müssen alle aufgezählte Ausstattungsmerkmale vorhanden sein?
- Was ist eine moderne, gesteuerte Entlüftung im Bad?
- „Einhebelmischbatterie“ bei Waschbecken, nicht in Badewanne/Dusche
- Fallen Doppelkastenfenster unter „Einfachverglasung“?
- Ist eine Speisekammer ein Abstellraum mit Sichtschutz?
- „Be- und Entwässerungsleitungen auf Putz“: auch die Heizungsrohre?
- Was ist ein gefangenes Zimmer?
- Was ist ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss?
- „Balkon aus baulichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder zulässig.“ Was überprüfen?
- Wann ist Parkett hochwertig?
- „Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar“?
- Treppenhaus/Eingangsbereich in „überwiegend schlechtem Zustand“?
- Was gilt, wenn abschließbarer Fahrradabstellraum immer überfüllt ist?
- Was bedeutet Fahrradabstellmöglichkeit?
- „Wohnung ab fünftem Obergeschoss ohne Personenaufzug“:
Negativmerkmal nicht für Mieter im ersten bis vierten Obergeschoss? - Gilt „Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung“ auch, wenn die Wohnung im Seitenflügel liegt?
- „Sichtbegrenzende Gestaltung der gepflegten Müllstandsflächen“?
- Wann sind Müllstandsflächen nur den Mietern zugänglich?
Merkmalgruppe Bad:
1. Wieso steht vor einigen Wohnwertmerkmalen die Einschränkung „nur wenn das Sondermerkmal nicht zutrifft“?
Dadurch soll vermieden werden, dass Merkmale doppelt zu Buche schlagen. Beispielsweise ist das Merkmal „Strukturheizkörper als Handtuchwärmer“ einerseits ein wohnwerterhöhendes Merkmal in der Merkmalsgruppe Bad, andererseits aber Bestandteil des Sondermerkmals „Modernes Bad“ und würde ohne die Einschränkung doppelt positiv zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.
2. Was bedeutet „keine Duschmöglichkeit“?
… dass weder eine gesonderte Dusche noch eine Duschbrause über der Badewanne existiert – der Mieter also nur baden kann.
3. Müssen bei den Sondermerkmalen „modernes Bad“ und „moderne Küchenausstattung“ alle in den Klammern aufgezählte Ausstattungsmerkmale vorhanden sein?
Ja, die Sondermerkmale sind nur anwendbar, wenn sie alle in den Klammern aufgezählten Einrichtungen aufweisen.
4. Was ist eine moderne, gesteuerte Entlüftung im Bad?
Erforderlich ist eine elektrische Steuerung beispielsweise über einen Feuchtigkeitssensor, die automatisch kontrolliert, wann die verbrauchte Luft durch frische Luft ersetzt werden muss. Die mit dem Lichtschalter gekoppelte Lüftung fällt nicht unter eine gesteuerte Entlüftung (AG Charlottenburg vom 22. August 2012 – 212 C 56/12).
5. Greift das wohnwerterhöhende Merkmal „Einhebelmischbatterie“ auch, wenn nur das Waschbecken und nicht die Badewanne oder Dusche eine solche hat?
Hintergrund der positiven Bewertung einer Einhebelmischbatterie ist die Möglichkeit der energiesparenden Verwendung von Warmwasser. Daher dürfte das Merkmal nur zutreffend sein, wenn Einhebelmischbatterien in der überwiegenden Anzahl der Badezimmereinrichtung vorhanden sind.
Merkmalgruppe Wohnung:
6. Fallen die im Altbau typischen Doppelkastenfenster, die ja genau genommen aus zweimal einem Glas bestehen, unter „Einfachverglasung“?
Nein, da das gesamte Fenster aus zwei Scheiben besteht und damit eben nicht das gemeinte Einfachfenster darstellt. Auch Holzverbundfenster bestehen aus zwei Scheiben in einem Fensterrahmen und erfüllen das Negativmerkmal nicht (AG Tiergarten vom 3. Januar 2007 – 4 C 297/06).
7. Ist eine Speisekammer ein Abstellraum mit Sichtschutz?
Vom Landgericht Berlin (20. Februar 1989 – 62 S 488/88) im Jahr 1989 noch verneint, wird mittlerweile die Speisekammer in der Rechtsprechung durchaus als Abstellraum mit Sichtschutz im Sinne des wohnwerterhöhenden Merkmals anerkannt (AG Tempelhof-Kreuzberg vom 13. Februar 2013 – 15 C 230/12; LG Berlin vom 26. November 2004 – 63 S 269/04; LG Berlin vom 14. Januar 2008 – 67 S 310/07).
8. Müssen für die Frage, ob die „Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend auf Putz“ liegen auch die Heizungsrohre betrachtet werden, durch die in dem Sinne ja auch Wasser läuft?
Nein, mit Be- und Entwässerungsleitungen sind nur die Wasserleitungen im eigentlichen Sinn gemeint. Ob sie überwiegend auf Putz liegen, orientiert sich an den Feuchträumen und nicht der der gesamten Wohnung (LG Berlin vom 6. Oktober 2009 – 63 S 509/08).
9. Was ist ein gefangenes Zimmer?
Ein gefangenes Zimmer ist ein Raum, den man ausschließlich durch ein anderes Zimmer, also nicht vom Flur oder der Haustür aus direkt erreichen kann. Das wohnwertmindernde Merkmal „schlechter Schnitt“ ist auch erfüllt, wenn das Bad einer Zweizimmerwohnung nur vom Schlafzimmer aus betreten werden kann (AG Mitte vom 5. Dezember 2012 – 11 C 168/12) oder ein kleines Schlafzimmer nur von der Küche aus zu erreichen ist (LG Berlin vom 16. Januar 2013 – 67 S 346/12).
10. Was ist ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss?
Das ist ein Kabelfernsehanschluss, der nicht nur in einer Richtung zum Empfang von Fernseh- und Radioprogrammen funktioniert, sondern auch zum Telefonieren oder als Zugang zum Internet genutzt werden kann. Ob eine rückkanalfähige Verbindung vorliegt, erkennt man in der Regel an der Kabelanschlussdose, die drei statt zwei Steckplätze hat.
11. Das wohnwertmindernde Merkmal „kein Balkon“ soll nicht gelten, wenn der Balkon aus baulichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist. Was bedeutet das und wie soll das ein Mieter überprüfen?
Wenn der Vermieter keinen Balkon anbauen kann oder konnte, weil dies wegen städtebaulicher Verträge, Erhaltungssatzungen oder sonstiger baurechtlicher Bestimmungen (zum Beispiel wegen Denkmalschutz-Auflagen) verboten ist, soll sich dies nicht nachteilig für ihn auswirken. Dies gilt ebenso, wenn der Balkonanbau aus baulichen (gemeint wohl: bautechnischen) Gründen nicht möglich ist. Der Mieter hat im Zweifel einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, wenn er vermutet, dass die genannten Hinderungsgründe nicht vorliegen.
12. Wann ist Parkett hochwertig?
Die Rechtsprechung ist hier nicht eindeutig. Jedoch setzt das Merkmal wohl einen guten Zustand voraus. Ist das Parkett überwiegend stumpf, vergraut und weist Farbveränderungen und Ränder auf oder ist die Oberflächenversiegelung nicht mehr vorhanden, ist eine „Hochwertigkeit“ zu verneinen (LG Berlin vom 21. Dezember 2010 – 65 S 282/10).
Merkmalgruppe Küche:
13. „Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar“ – Gilt das auch, wenn der Geschirrspüler nicht aufgestellt werden kann, weil dort die Waschmaschine stehen muss?
Unbestrittenermaßen trifft das Merkmal zu, wenn überhaupt kein Anschluss für einen Geschirrspüler vorhanden ist oder die Küche so klein ist, dass kein Geschirrspüler (und dann wohl auch keine Waschmaschine) aufgestellt werden kann. Fehlt es jedoch an dem Platz in der Küche, weil dort die Waschmaschine steht, trifft das Merkmal nur zu, wenn die Waschmaschine nicht am eigentlich vorgesehen Platz im Badezimmer aufstellbar ist.
Merkmalgruppe Gebäude:
14. Wann ist das Treppenhaus beziehungsweise der Eingangsbereich in überwiegend schlechtem Zustand?
Ein stark renovierungsbedürftiger Zustand, der möglicherweise auch die bauliche Substanz betrifft, würde dieses Merkmal erfüllen, ist aber abzugrenzen von behebbaren Mängeln, die grundsätzlich bei Mieterhöhungsverlangen keine Berücksichtigung finden.
15. Kann ein abschließbarer Fahrradabstellraum ein wohnwerterhöhendes Merkmal darstellen, wenn er immer überfüllt ist und daher nicht für alle Mieter nutzbar?
Es dürfte auf die Fallgestaltung ankommen, auch wenn das AG Tempelhof-Kreuzberg (vom 22. Januar 2013 – 13 C 552/11) im überfüllten Fahrradkeller einen behebbaren Mangel sieht. Ist der Kellerraum so groß, dass grundsätzlich für alle Bewohner eine Fahrradabstellmöglichkeit besteht, wird wohl ein wohnwerterhöhendes Merkmal anzunehmen sein.
Ist die Überfüllung darauf zurückzuführen, dass es für die Versorgung aller zu wenig Platz gibt, wird man nicht von einer Wohnwerterhöhung sprechen können.
16. Was bedeutet Fahrradabstellmöglichkeit?
Gemeint ist eine sich direkt an das Gebäude anschließende Stellplatzmöglichkeit, die von allen Mietparteien genutzt werden kann und nur zum Abstellen von Fahrrädern vorgesehen ist. Fahrradbügel, die im öffentlichen Straßenland vor dem Haus stehen, sind damit genauso wenig gemeint wie der Maschendrahtzaun im Innenhof, an dem man notfalls sein Fahrrad auch anketten kann.
17. „Wohnung ab fünftem Obergeschoss ohne Personenaufzug“ greift als Negativmerkmal nicht für Mieter im ersten bis vierten Obergeschoss?
Richtig.
Merkmalgruppe Wohnumfeld:
18. Gilt „Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung“ auch, wenn die Wohnung im Seitenflügel liegt?
Das ist nicht wohnwertmindernd, wenn von der Verkehrslärmbelastung in der Wohnung im Seitenflügel nichts zu hören ist.
19. Was versteht man unter sichtbegrenzender Gestaltung der gepflegten Müllstandsflächen?
Eine Sichtbegrenzung liegt vor, wenn der Blick nicht ohne Weiteres auf die Müllcontainer fällt (AG Lichtenberg vom 19. Juli 2012 – 16 C 13/12). Zäune, Rankhilfen aus Holz sowie Bäume und Sträucher genügen (AG Pankow-Weißensee vom 4. November 2010 – 102 C 240/10). Ein Rankgitter allein reicht aber nicht aus, wenn es nur stellenweise berankt ist (LG Berlin vom 31. August 2010 – 63 S 110/10). Ständig überfüllte Mülltonnen sowie neben den Containern stehende Mülltüten stellen einen ungepflegten Zustand dar.
20. Wann sind Müllstandsflächen nur den Mietern zugänglich?
Wenn sie abschließbar sind.
MieterMagazin 11/13
alle Fotos: Nils Richter
Keine doppelte Anrechnung von Ausstattungsmerkmalen; hier: Strukturheizkörper
Doppelkastenfenster sind keine Einfachverglasung
Für das „gefangene Zimmer“ gibt es eine genaue Definition
Ein Fahrradabstellplatz muss auch tatsächlich Fahrrädern vorbehalten sein
Zaun und Sträucher sind eine „sichtbegrenzende Gestaltung“
04.01.2018
