Die Ankündigung einer Modernisierung verunsichert viele Mieter. Was zulässig ist und was nicht, erklärt das MieterMagazin deshalb in zehn Fragen und Antworten.
Foto: Christian Muhrbeck
1. Was ist eine Modernisierung?
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die Energie- oder Wasserverbrauch eingespart oder der Gebrauchswert der Mietsache beziehungsweise die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden oder Maßnahmen, die auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung vom Vermieter durchgeführt werden müssen.
2. Wie werden die Modernisierungskosten auf den Mieter abgewälzt?
Der Vermieter kann die Jahresmiete um 11 Prozent seiner für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöhen.
3. Gibt es abweichende Regelungen zur Mieterhöhung durch Modernisierung?
Die sechs städtischen Wohnungsunternehmen in Berlin sind nach einer Kooperationsvereinbarung mit dem Senat verpflichtet, nach einer Modernisierung lediglich 6 Prozent der Modernisierungskosten als Mieterhöhung auf ihre Mieter abzuwälzen. Auch für Modernisierungen im Sozialen Wohnungsbau gibt es Beschränkungen in Form von Mietobergrenzen.
4. Welche Kosten müssen aus der Modernisierung herausgerechnet werden?
Fällige Instandsetzungen berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Sie sind vorab aus den Modernisierungskosten herauszurechnen. Das gleiche gilt für öffentliche Fördermittel, die für die Modernisierung in Anspruch genommen wurden.
5. Wann wird die Mieterhöhung nach einer Modernisierung fällig?
Die Bauarbeiten müssen abgeschlossen sein. Die Mieterhöhung muss dem Mieter in Textform zugehen und die Gesamtkosten, die abzuziehenden Kosten sowie die Verteilung auf die Wohnung aufzeigen. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung.
6. Kann eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung verhindert werden?
Eine Mieterhöhung kann bei Vorliegen einer finanziellen Härte ausgeschlossen sein. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an. Der Härteeinwand muss fristgemäß bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, eingewandt werden. Er ist ausgeschlossen, wenn durch die Modernisierung ein allgemein üblicher Wohnungsstandard geschaffen wird oder der Vermieter die Modernisierung wegen gesetzlicher Verpflichtung nicht zu vertreten hat.
7. Fällt die Mieterhöhung wegen Modernisierung weg, wenn sich die durch die Modernisierung entstandenen Kosten nach gut neun Jahren refinanziert haben?
Nein, die Mieterhöhung nach Modernisierung wird Bestandteil der Nettokaltmiete und damit auch Berechnungsgrundlage für nachfolgende Mieterhöhungen (Ausnahme: Berechnung der Kappungsgrenze).
8. Sind nach einer Mieterhöhung infolge der Modernisierung weitere Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel möglich?
Ja, aber nur dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten ist. Berücksichtigt wird dann bei der Berechnung der Mieterhöhung der modernisierte Ausstattungszustand der Wohnung. Wird nach einer Modernisierung die Miete zunächst auf der Grundlage des Mietspiegels erhöht, ist eine nachfolgende Mieterhöhung wegen der Modernisierung nur möglich, wenn der Vermieter sich diese ausdrücklich vorbehalten hat.
9. Was gilt bei Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag?
Die Vereinbarung einer Staffelmiete schließt die Mieterhöhung nach einer Modernisierung aus. Bei einer Indexmiete – die Miete bestimmt sich ihr zufolge nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland – ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung nur möglich, wenn der Vermieter den Grund baulicher Maßnahmen nicht zu vertreten hat.
10. Wir wirkt sich die Mieterhöhung nach Modernisierung auf die Mietpreisbremse aus?
Wurde vor Abschluss eines neuen Mietvertrages die Wohnung modernisiert, darf der Vermieter die nach Mietpreisbremse zulässige zehnprozentige Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe der Mietsteigerung von 11 Prozent der Modernisierungskosten überschreiten. Bei einer umfassenden Modernisierung, deren Kosten ungefähr einem Drittel der anfallenden Neubaukosten entsprechen, ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar.
Wibke Werner
01.01.2018
