Fragen und Antworten zur mietrechtlichen
Rückabwicklung des Mietendeckels
Das Bundesverfassungsgericht hat am 15.4.2021 den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt – mit rechtlichen Folgen für Mieterinnen und Mieter.
Der Berliner Mieterverein beantwortet hier die am häufigsten gestellten Fragen.
Wir aktualisieren diese Informationen bei Änderung der Rechtsprechung.
Wer ein konkretes Problem hat, sollte daher die Seite wiederholt besuchen.
1. Das Bundesverfassungsgericht hat den Mietendeckel für „nichtig“ erklärt. Welche Folgen hat das für die durch den Mietendeckel gesparten Mieten?
Dies bedeutet zunächst, dass alle aus dem Mietendeckel-Gesetz abgeleiteten günstigen Rechtsfolgen hinfällig sind. Ab jetzt ist wieder die Miete geschuldet, die vor Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes (am 23.2.20) vereinbart war.
Wer per Dauerauftrag oder Einzelüberweisung die Miete zahlt, muss dies berücksichtigen und ab Mai die erhöhte Miete überweisen.
Für den Fall der Wiedervermietung oder Absenkung kann noch die Mietpreisbremse geprüft werden (Rechtsberatung aufsuchen). Das wird aber etwas dauern. Daher sollte in diesen Fällen die zukünftige Miete zunächst unter Vorbehalt gezahlt werden.
Achtung: Mietbeträge, die aufgrund des Gesetzes einbehalten oder abgesenkt wurden, müssen nachgezahlt werden.
Ob dies in Gänze und ob dies sofort erfolgen muss oder Sie warten können, beantworten wir weiter unten. Zudem gibt es Ausnahmen von der Nachzahlungspflicht. Im Zweifel lassen Sie sich bitte bei uns beraten, bevor Sie Nachzahlungen tätigen!
Zunächst informieren wir Sie, wann Nachzahlungen getätigt werden müssen (ab Frage 2).
In welchen Fallkonstellationen der Vermieter einbehaltene Mietbeträge verlangen darf, klären wir ab Frage 9.
Was mit Mietendeckel-Fällen passiert, die vor Gericht verhandelt wurden oder noch werden, erfahren Sie ab Frage 19.
Wer per Dauerauftrag oder Einzelüberweisung die Miete zahlt, muss dies berücksichtigen und ab Mai die erhöhte Miete überweisen.
Für den Fall der Wiedervermietung oder Absenkung kann noch die Mietpreisbremse geprüft werden (Rechtsberatung aufsuchen). Das wird aber etwas dauern. Daher sollte in diesen Fällen die zukünftige Miete zunächst unter Vorbehalt gezahlt werden.
Achtung: Mietbeträge, die aufgrund des Gesetzes einbehalten oder abgesenkt wurden, müssen nachgezahlt werden.
Ob dies in Gänze und ob dies sofort erfolgen muss oder Sie warten können, beantworten wir weiter unten. Zudem gibt es Ausnahmen von der Nachzahlungspflicht. Im Zweifel lassen Sie sich bitte bei uns beraten, bevor Sie Nachzahlungen tätigen!
Zunächst informieren wir Sie, wann Nachzahlungen getätigt werden müssen (ab Frage 2).
In welchen Fallkonstellationen der Vermieter einbehaltene Mietbeträge verlangen darf, klären wir ab Frage 9.
Was mit Mietendeckel-Fällen passiert, die vor Gericht verhandelt wurden oder noch werden, erfahren Sie ab Frage 19.
2. Kann ich mit der Nachzahlung warten, bis der Vermieter mich dazu auffordert?
In sehr vielen Fällen bedarf es für die Nachzahlung keiner Aufforderung des Vermieters, der Mieter muss von sich aus nachzahlen. Näheres unter Frage 5.
Eine Zahlungsaufforderung kann aber im folgenden Fall abgewartet werden, in dem der Vermieter die Miete gemäß Mietendeckel von sich aus abgesenkt und in seinem Absenkungsschreiben zum Beispiel folgendes angekündigt hat: „Die Miete reduziert sich ab dem 1.12.20 auf xxx. Dies bedeutet kein Verzicht auf die vereinbarte Miete, der Erhöhungsbetrag wird nur nicht gefordert. Die Gesamtmiete berechnet sich ab 01.12.20 wie folgt xx. Überweisen Sie nur noch xxx. Der Vermieter behält sich ausdrücklich die Nachforderung des reduzierten Betrages vor für den Fall der Nichtigkeit des Gesetzes.„
Eine Zahlungsaufforderung kann aber im folgenden Fall abgewartet werden, in dem der Vermieter die Miete gemäß Mietendeckel von sich aus abgesenkt und in seinem Absenkungsschreiben zum Beispiel folgendes angekündigt hat: „Die Miete reduziert sich ab dem 1.12.20 auf xxx. Dies bedeutet kein Verzicht auf die vereinbarte Miete, der Erhöhungsbetrag wird nur nicht gefordert. Die Gesamtmiete berechnet sich ab 01.12.20 wie folgt xx. Überweisen Sie nur noch xxx. Der Vermieter behält sich ausdrücklich die Nachforderung des reduzierten Betrages vor für den Fall der Nichtigkeit des Gesetzes.„
3. Kann ich auch dann eine Aufforderung des Vermieters abwarten, wenn in meinem nach dem 23.2.20 abgeschlossenen Mietvertrag eine höhere Miete steht als ich bislang wegen des Mietendeckels gezahlt habe (Schattenmiete)?
Wenn im Mietvertrag steht, dass im Fall der Unwirksamkeit des Mietendeckels die „Initiative“ erst vom Vermieter ausgeht, gerät der Mieter nicht in Zahlungsverzug, wenn er auf eine entsprechende Aufforderung des Vermieters wartet.
4. Wie lange habe ich Zeit zur Nachzahlung, wenn der Vermieter mir zunächst eine Aufforderung zur Nachzahlung schicken muss und dies getan hat?
Nach Eingang der Aufforderung haben Sie laut BGB 30 Tage Zeit bis zum Eingang der Zahlung beim Vermieter. Erst nach Ablauf dieser Frist werden Verzugszinsen fällig und kann ein kündigungsrelevanter Rückstand entstehen.
5. Wie lange kann ich mir Zeit lassen, wenn ich zur Nachzahlung verpflichtet bin und der Vermieter mich nicht vorher auffordern muss?
Sofern der Vermieter Sie nicht zuvor auffordern muss – nach dem Vorgesagten ist er dazu verpflichtet, wenn er dies während der Geltung des Mietendeckels von sich aus angekündigt hat –, haben Sie nicht 30, sondern vermutlich nur 14 Tage Zeit ab dem 16.4.2021, um die Nachzahlungen zu überweisen, ohne in Zahlungsverzug zu geraten.
Der Berliner Mieterverein hält den Vermieter zwar auch in diesen Fällen aus dem Grundsatz von Treu und Glauben für verpflichtet, dem Mieter eine Frist von 30 Tagen einzuräumen; dies ist aber juristisch nicht geklärt.
Sicherer ist es daher, eine über 14 Tage hinausgehende Frist beim Vermieter zu beantragen (siehe unten, Ratenzahlungsvereinbarung).
Der Berliner Mieterverein hält den Vermieter zwar auch in diesen Fällen aus dem Grundsatz von Treu und Glauben für verpflichtet, dem Mieter eine Frist von 30 Tagen einzuräumen; dies ist aber juristisch nicht geklärt.
Sicherer ist es daher, eine über 14 Tage hinausgehende Frist beim Vermieter zu beantragen (siehe unten, Ratenzahlungsvereinbarung).
6. Kann ich mit dem Vermieter eine Ratenvereinbarung schließen und wenn ja, muss er diese annehmen?
Das ist sinnvoll, wenn Sie den Rückzahlungsbetrag so schnell und/oder nicht in einer Summe überweisen können. Oft wird es darum gehen, Zeit zu gewinnen, bis Jobcenter oder der geplante Hilfefonds des Senats (Frage 24) eine Unterstützung gewähren.
Eine Ratenzahlungsvereinbarung sollte gegebenenfalls angestrebt werden. Das betrifft sowohl den Zahlungsbeginn als auch die Höhe der monatlichen Raten. Sie sollte zur besseren Beweisbarkeit unbedingt schriftlich abgeschlossen werden; eine anfragende und eine bestätigende Mail des Vermieters genügen hierfür.
Eigentlich muss der Vermieter ein solches Ratenzahlungsangebot nicht annehmen.
In diesem außergewöhnlichen Fall eines nichtigen Landesgesetzes vertritt der Berliner Mieterverein aber die Ansicht, dass der Vermieter wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben zur Annahme eines angemessenen Angebotes verpflichtet sein kann, sofern Sie Ihre (eventuell auch Corona-bedingte) Zahlungsschwierigkeit dem Vermieter gegenüber offenlegen. Ob die Gerichte diese Rechtsauffassung bestätigen, ist jedoch leider offen.
Eine Ratenzahlungsvereinbarung sollte gegebenenfalls angestrebt werden. Das betrifft sowohl den Zahlungsbeginn als auch die Höhe der monatlichen Raten. Sie sollte zur besseren Beweisbarkeit unbedingt schriftlich abgeschlossen werden; eine anfragende und eine bestätigende Mail des Vermieters genügen hierfür.
Eigentlich muss der Vermieter ein solches Ratenzahlungsangebot nicht annehmen.
In diesem außergewöhnlichen Fall eines nichtigen Landesgesetzes vertritt der Berliner Mieterverein aber die Ansicht, dass der Vermieter wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben zur Annahme eines angemessenen Angebotes verpflichtet sein kann, sofern Sie Ihre (eventuell auch Corona-bedingte) Zahlungsschwierigkeit dem Vermieter gegenüber offenlegen. Ob die Gerichte diese Rechtsauffassung bestätigen, ist jedoch leider offen.
7. Bin ich in jedem Fall zur Nachzahlung verpflichtet?
Nein. Einige Vermieter wie Vonovia oder Heimstaden und die sechs städtischen Wohnungsunternehmen (Gesobau, Gewobag, Howoge, Degewo, Stadt & Land und WBM) haben angekündigt, auf Rückforderungen zu verzichten. Mieterinnen und Mieter dieser Vermieter müssen somit keine Nachzahlung leisten, sollten aber so schnell wie möglich um eine schriftliche Bestätigung des Rückforderungsverzichts bitten.
8. Ab wann kann der Vermieter kündigen, weil Mieten nicht oder verspätet zurückgezahlt werden?
Eine sofortige Kündigungsmöglichkeit besteht trotz nunmehr schuldiger Mieten nicht, weil Mieterinnen und Mieter sich bei der Mietreduktion des Deckels an geltendes Gesetz gehalten haben. Allerdings besteht eine alsbaldige Nachzahlungspflicht für Differenzbeträge. Wird die nicht geleistet, kann es unter zwei Voraussetzungen zur Kündigung kommen:
Erstens müsste ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand erreicht sein. Bei einem Zahlungsrückstand von zwei vollen Monatsmieten (einschließlich Nebenkosten) droht grundsätzlich die fristlose Kündigung; ab einem Zahlungsrückstand von einer vollen Monatsmiete und einem Cent (einschließlich Nebenkosten) droht die ordentliche Kündigung. Letztere setzt ein Verschulden des Mieters voraus. Dieses wird auszuschließen sein, weil Mieterinnen und Mieter sich auf die Wirksamkeit des Mietendeckels verlassen durften.
Zweitens müssten Mieterinnen und Mieter sich in Verzug befinden. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter Mieterinnen und Mieter zur Nachzahlung aufgefordert bzw. angemahnt hat.
Grundsätzlich ist zwar für die zahlungsbedingte Kündigung keine vorherige Aufforderung/Mahnung erforderlich. In diesem besonderen Fall dürfte der Vermieter aber eine besondere Rücksichtnahmepflicht haben und muss nach Auffassung des Berliner Mietervereins vor einer Kündigung zur Nachzahlung unter Fristsetzung auffordern.
Wer auf der sicheren Seite sein will, leistet die Nachzahlung ohne Aufforderung innerhalb von 14 bis 30 Tagen. Etwaige Ausschlüsse von der Nachzahlung (siehe 7., 14 und 15)
Die Vermieterverbände BBU und BfW haben im Übrigen erklärt, dass ihre Mitglieder, die rund 1 Million Wohnungen verwalten, keine Kündigungen aus den Nachforderungen geltend machen werden.
Erstens müsste ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand erreicht sein. Bei einem Zahlungsrückstand von zwei vollen Monatsmieten (einschließlich Nebenkosten) droht grundsätzlich die fristlose Kündigung; ab einem Zahlungsrückstand von einer vollen Monatsmiete und einem Cent (einschließlich Nebenkosten) droht die ordentliche Kündigung. Letztere setzt ein Verschulden des Mieters voraus. Dieses wird auszuschließen sein, weil Mieterinnen und Mieter sich auf die Wirksamkeit des Mietendeckels verlassen durften.
Zweitens müssten Mieterinnen und Mieter sich in Verzug befinden. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter Mieterinnen und Mieter zur Nachzahlung aufgefordert bzw. angemahnt hat.
Grundsätzlich ist zwar für die zahlungsbedingte Kündigung keine vorherige Aufforderung/Mahnung erforderlich. In diesem besonderen Fall dürfte der Vermieter aber eine besondere Rücksichtnahmepflicht haben und muss nach Auffassung des Berliner Mietervereins vor einer Kündigung zur Nachzahlung unter Fristsetzung auffordern.
Wer auf der sicheren Seite sein will, leistet die Nachzahlung ohne Aufforderung innerhalb von 14 bis 30 Tagen. Etwaige Ausschlüsse von der Nachzahlung (siehe 7., 14 und 15)
Die Vermieterverbände BBU und BfW haben im Übrigen erklärt, dass ihre Mitglieder, die rund 1 Million Wohnungen verwalten, keine Kündigungen aus den Nachforderungen geltend machen werden.
9. Ich habe nach dem 18.6.19 einer Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel zugestimmt. Die Zahlung war wegen des Mietendeckels ausgesetzt.
Muss ich nun die Erhöhungsbeträge nachzahlen?
Ab wann gilt die „neue“ Miete?
Die ab dem 23.02.20 angefallenen und wegen des Mietendeckels ausgesetzten Mieterhöhungen sind nachzuzahlen. Außerdem ist vom kommenden Mai an die erhöhte Miete laufend zu zahlen.
10. In meinem Mietvertrag ist eine Staffelmiete vereinbart. Seit dem 18.6.19 wäre eine neue Staffel wirksam geworden.
Muss ich diese nachzahlen?
Leider ja. Beachten Sie aber: Nicht jede Staffelmietvereinbarung ist wirksam! Bitte lassen Sie dies im Zweifel prüfen, bevor Sie die monatlich aufgelaufenen Beträge überweisen.
11. In meinem Mietvertrag ist eine Indexmiete vereinbart.
Muss ich diese nachzahlen?
Nur, wenn der Vermieter Ihnen eine Erhöhungserklärung geschickt hat. Denn anders als bei Staffelmieten, können Indexmieten nur durch eine einseitige Erklärung des Vermieters erhöht werden. Auch hier gilt: Nicht jede Indexmietvereinbarung im Mietvertrag ist wirksam.
Bitte lassen Sie diese im Zweifel prüfen, bevor Sie die Beträge nachzahlen.
Bitte lassen Sie diese im Zweifel prüfen, bevor Sie die Beträge nachzahlen.
12. Ich habe seit dem 18.6.19 mit dem Vermieter freiwillig – mündlich oder schriftlich – eine Erhöhung der Miete vereinbart.
Was passiert nun?
Auch bei einer freiwilligen Vereinbarung, dass heißt ohne eine vorausgegangene Mieterhöhung, müssen Sie die darin vorgesehene Mieterhöhung nachzahlen. Die Vereinbarung muss allerdings wirksam sein, Sie dürfen zum Beispiel nicht an der Haustüre überrumpelt worden sein.
Bitte die Wirksamkeit im Zweifel prüfen lassen!
Bitte die Wirksamkeit im Zweifel prüfen lassen!
13. Der Vermieter hat eine Modernisierung durchgeführt und daraus nur nach der Kostendeckelung des Mietendeckels (1,00 Euro pro Quadratmeter) eine Mieterhöhung geltend gemacht.
Muss ich nun mit einer höheren Miete rechnen?
Das kommt darauf an:
Nein, wenn die geltend gemachte Mieterhöhung aufs Jahr gerechnet 8 % der Modernisierungskosten entsprach.
Ja, wenn die Mieterhöhung mit 8 % der Modernisierungskosten mehr als 1,- Euro pro Quadratmeter monatlich ergab und durch den Deckel gekappt wurde. Allerdings ist bei Maßnahmen, die nach dem 1.1.19 angekündigt wurden in Abhängigkeit von der Höhe der Ausgangsmiete eine Kappung bei insgesamt 2,- oder 3,- Euro pro Quadratmeter im Monat vorgesehen. Je nach Formulierung in der Erhöhungserklärung gilt das rückwirkend oder erst mit Wirkung für die Zukunft.
Nein, wenn die geltend gemachte Mieterhöhung aufs Jahr gerechnet 8 % der Modernisierungskosten entsprach.
Ja, wenn die Mieterhöhung mit 8 % der Modernisierungskosten mehr als 1,- Euro pro Quadratmeter monatlich ergab und durch den Deckel gekappt wurde. Allerdings ist bei Maßnahmen, die nach dem 1.1.19 angekündigt wurden in Abhängigkeit von der Höhe der Ausgangsmiete eine Kappung bei insgesamt 2,- oder 3,- Euro pro Quadratmeter im Monat vorgesehen. Je nach Formulierung in der Erhöhungserklärung gilt das rückwirkend oder erst mit Wirkung für die Zukunft.
14. Ich habe nach dem 23.2.20 einen Mietvertrag abgeschlossen. Bezahlt habe ich nur die darin vereinbarte Mietendeckel-Tabellenmiete. Geschuldet ist laut Vertrag aber eine „Schattenmiete“ für den Fall, dass der Mietendeckel unwirksam ist oder ausläuft.
Muss ich nun die Differenz zur Schattenmiete nachzahlen und schulde ich diese Miete künftig?
Nicht ohne Weiteres! Zunächst sollte geprüft werden, ob die Schattenmietvereinbarung überhaupt wirksam ist. Rechtsprechung hierzu gibt es leider noch nicht, doch der Berliner Mieterverein hält solche Vereinbarungen aus verschiedenen Gründen für rechtlich problematisch. Lassen Sie sich bitte beraten.
Bis zur rechtlichen Klärung durch Gerichte empfiehlt der Berliner Mieterverein, solche Nachzahlungen aus der Differenz zwischen Mietendeckel- und Schattenmiete nur „unter Vorbehalt“ zu leisten.
Bitte beachten Sie hierzu auch die Erläuterungen in der nächsten Ziffer 15.
Bis zur rechtlichen Klärung durch Gerichte empfiehlt der Berliner Mieterverein, solche Nachzahlungen aus der Differenz zwischen Mietendeckel- und Schattenmiete nur „unter Vorbehalt“ zu leisten.
Bitte beachten Sie hierzu auch die Erläuterungen in der nächsten Ziffer 15.
15. Kann mir die Mietpreisbremse helfen, eine Nachzahlung aus der Schattenmietvereinbarung – für Mietverträge, die nach dem 23.2.20 geschlossen wurden – oder aus der Mietsenkung ab November 2020 ganz oder teilweise zu vermeiden?
Ja, vor der Nachzahlung sollten Sie Rechte aus der Mietpreisbremse prüfen.
Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag nach dem 1.6.15 geschlossen wurde.
Ist die zulässige Miete gemäß Mietpreisbremse niedriger als die vertraglich vereinbarte (Schatten-)Miete, so müssen Sie nur den Differenzbetrag zwischen der Mietendeckelmiete und der durch die Bremse maximal zulässigen Miete nachzahlen.
Für Mietvertragsabschlüsse bis 31.3.20 bedarf es dafür keiner Rüge. Aber Achtung, eine volle Nachzahlung aller unter dem Deckel eingesparten Beträge unter Vorbehalt geht nicht, dies würde die Befreiung von der „Rügepflicht“ zunichtemachen.
Bei neuen Mietverträgen ab dem 1.4.20 können Sie mit der Klärung, ob die Mietpreisbremse zu einer reduzierten Nachzahlung führt, noch etwas warten, müssen dann aber die volle Nachzahlung zunächst leisten.
Im nächsten Schritt sollte geprüft werden, ob die Mietpreisbremse unter der „Schattenmiete“ liegt. Ist das der Fall, muss aber binnen 30 Monaten „gerügt“ werden und die zu viel gezahlten Mieten können dann zurückgefordert werden.
Der Berliner Mieterverein hilft bei der Prüfung der Miethöhe mittels Mietpreisbremse: Hier gibt es mehr Infos: Aktion Mietpreisüberprüfung
Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag nach dem 1.6.15 geschlossen wurde.
Ist die zulässige Miete gemäß Mietpreisbremse niedriger als die vertraglich vereinbarte (Schatten-)Miete, so müssen Sie nur den Differenzbetrag zwischen der Mietendeckelmiete und der durch die Bremse maximal zulässigen Miete nachzahlen.
Für Mietvertragsabschlüsse bis 31.3.20 bedarf es dafür keiner Rüge. Aber Achtung, eine volle Nachzahlung aller unter dem Deckel eingesparten Beträge unter Vorbehalt geht nicht, dies würde die Befreiung von der „Rügepflicht“ zunichtemachen.
Bei neuen Mietverträgen ab dem 1.4.20 können Sie mit der Klärung, ob die Mietpreisbremse zu einer reduzierten Nachzahlung führt, noch etwas warten, müssen dann aber die volle Nachzahlung zunächst leisten.
Im nächsten Schritt sollte geprüft werden, ob die Mietpreisbremse unter der „Schattenmiete“ liegt. Ist das der Fall, muss aber binnen 30 Monaten „gerügt“ werden und die zu viel gezahlten Mieten können dann zurückgefordert werden.
Der Berliner Mieterverein hilft bei der Prüfung der Miethöhe mittels Mietpreisbremse: Hier gibt es mehr Infos: Aktion Mietpreisüberprüfung
16. Gibt es Fälle, in denen die geringere Mietendeckelmiete trotz Nichtigkeit des Mietendeckels weiterhin gilt, also keine Nach- bzw. Nachzahlungen fällig werden?
Ja! Trotz Nichtigkeit des Mietendeckels ist das durchaus denkbar, nämlich immer dann, wenn der Vermieter die niedrigere beziehungsweise abgesenkte Miete nicht unter den Vorbehalt einer Erhöhung gestellt hat, sondern hierüber eine Vereinbarung zustande gekommen ist (zum Beispiel ist in Mietverträgen, die ab dem 23.2.20 abgeschlossen wurden, die Tabellenmiete nicht näher erläutert oder unter Vorbehalt gestellt).
Ob dies der Fall ist, klären Sie bitte im Zweifel in einer unserer Beratungsstellen.
Ob dies der Fall ist, klären Sie bitte im Zweifel in einer unserer Beratungsstellen.
17. Muss ich die Nach- bzw. Rückzahlungsbeträge verzinsen?
Nein, denn es bestand aufgrund der Gesetzeslage bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts am 15.4.21 kein Verzug. Zinsen fallen nur aufgrund von schuldhaftem Zahlungsverzug an, d.h. ab dem Zeitpunkt, in dem die Frist zur Nachzahlung verstrichen ist (s.o.).
18. Ich beziehe Sozialleistungen – muss das Amt nun die höhere Vertragsmiete und Nachzahlungen an den Vermieter zahlen?
In der AV-Wohnen vom 27.9.19 (Amtsblatt 2019, Seite 6019) ist dieser Fall nicht geregelt worden. In Punkt 3.2.2. ist aber ein vergleichbarer Fall geregelt, in der ein Kostensenkungsverfahren in solchen Fällen eingeleitet werden kann, wenn bereits bei der Neuanmietung erkennbar ist, dass die Miete unangemessen steigen kann. Laut Aussage des Senats vom 20.4.21 sollen die Leistungsstellen nun die höheren Mieten wie auch die Nachzahlungen übernehmen.
19. Ich habe vor Gericht gegen meinen Vermieter in einem Mietendeckel-Streit gewonnen – ist dieses Urteil nun ebenfalls nichtig?
Nein, ein Gerichtsverfahren, das vor Verkündung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts rechtskräftig abgeschlossen wurde, zum Beispiel über eine nur wegen des Mietendeckels zurückgewiesene Mieterhöhung, über eine Absenkung der Miete oder die Überhöhung der Wiedervermietungsmiete („Schattenmiete“), bleibt wirksam. Allerdings darf der Mieter aus dem Urteil nicht mehr vollstrecken, wenn der Vermieter sich nicht daran hält.
20. Ich verteidige mich vor Gericht noch gegen ein Mieterhöhungsverfahren.
Wie geht es weiter?
Das kommt darauf an: Wenn der Mieterhöhung nur wegen des Mietendeckels widersprochen wurde, sollte das Verfahren auf kostengünstige Weise beendet werden. Sofern Sie nicht rechtsschutzversichert sind, müssten Sie die Prozesskosten selbst tragen. Im Falle einer Rechtsschutzversicherung trägt diese die Kosten der ökonomischsten Lösung; sofern Sie nicht anwaltlich vertreten sind, sollten Sie dies durch eine Beratung bei uns erfragen.
Anders verhält es ist, wenn Sie sich auch wegen der Einstufung der Wohnwertmerkmale, d.h. inhaltlich, gegen die Mieterhöhung verteidigen. In diesem Fall kann unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels weiter über die Mieterhöhung gestritten werden.
Anders verhält es ist, wenn Sie sich auch wegen der Einstufung der Wohnwertmerkmale, d.h. inhaltlich, gegen die Mieterhöhung verteidigen. In diesem Fall kann unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels weiter über die Mieterhöhung gestritten werden.
21. Mir wurde erst nach dem 15.4.21, also nach Bekanntgabe der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, eine Zustimmungsklage im Zusammenhang mit dem Mietendeckel zugestellt.
Wie geht es weiter?
Wenn der Mieterhöhung nur wegen des Mietendeckels nicht zugestimmt wurde, sollte das Verfahren so kostengünstig wie möglich beendet werden. Die Prozesskosten sind von Ihnen zu tragen. Wenn Sie rechtsschutzversichert sind, wäre die Rechtsschutzversicherung nicht mehr verpflichtet, das Verfahren noch abzudecken. Der Berliner Mieterverein wird sich aber für die bei ihm versicherten Mitglieder einsetzen, damit zumindest die ökonomischsten Kosten übernommen werden. Die Einschaltung eines Anwaltes zur Klageverteidigung dürfte aber nicht mehr angemessen sein.
Betroffene Mitglieder sollten sich umgehend über die richtige Strategie bei uns beraten lassen.
Betroffene Mitglieder sollten sich umgehend über die richtige Strategie bei uns beraten lassen.
22. Ich habe die Unwirksamkeit der Wiedervermietungsmiete feststellen lassen.
Kann ich mich darauf berufen?
Ja, sofern das Urteil rechtskräftig ist. Es bleibt trotz Nichtigkeit des Mietendeckels bestehen und bescheinigt Ihnen die Zulässigkeit der Mietabsenkung auf die Stichtagsmiete bzw. die Mietobergrenze.
23. Auf welcher Grundlage können Vermieter jetzt Mieterhöhungen stellen?
Mieterhöhungen können immer noch mit dem Mietspiegel 2019 oder mit Vergleichswohnungen begründet werden. Im Mai wird aber ein neuer Mietspiegel in Kraft treten, der auf Fortschreibung des Mietspiegels 2019 beruht. Der Vermieter muss in jedem Fall die gesetzliche Wartefrist von 12 Monaten zwischen zwei Mieterhöhungen einhalten. Wer in den vergangenen Monaten bereits eine Mieterhöhung erhalten hat, aufgrund derer die Miete (nun gegebenenfalls rückwirkend) gestiegen ist, der wird nun erst einmal „Ruhe“ haben.
24. Aktuell bin ich nicht in der Lage die eingesparten Mieten aus der Zeit des Deckels nachzuzahlen.
Wer kann mir helfen, was kann ich tun?
Zunächst ist beim Vermieter zu klären, ob die Nachzahlung eingefordert wird. Falls ja, dann sollte eine Ratenzahlung (siehe 6.) vereinbart werden.
Bis zum 30.6.2021 hatte der Berliner Senat eine Sicher-Wohnen-Hilfe angeboten, mit der Mieterinnen und Mieter unbürokratisch ein Darlehen beantragen konnten, um die Nachforderungen der Vermieter aus dem gekippten Mietendeckel zu bedienen.
Das Hilfsprogramm endete zum 30.6.21, so dass nunmehr keine Überbrückungshilfen mehr beantragt werden können.
Mieterinnen und Mieter, die staatliche Leistungen wie Arbeitslosengeld II, Grundsicherung oder Asylbewerberleistungen beziehen und Nachzahlungen tätigen müssen, sollten sich wegen einer Erstattung der Aufwendungen an die zuständigen Ämter wenden.
Bis zum 30.6.2021 hatte der Berliner Senat eine Sicher-Wohnen-Hilfe angeboten, mit der Mieterinnen und Mieter unbürokratisch ein Darlehen beantragen konnten, um die Nachforderungen der Vermieter aus dem gekippten Mietendeckel zu bedienen.
Das Hilfsprogramm endete zum 30.6.21, so dass nunmehr keine Überbrückungshilfen mehr beantragt werden können.
Mieterinnen und Mieter, die staatliche Leistungen wie Arbeitslosengeld II, Grundsicherung oder Asylbewerberleistungen beziehen und Nachzahlungen tätigen müssen, sollten sich wegen einer Erstattung der Aufwendungen an die zuständigen Ämter wenden.
29.10.2023
