BMV-Forderungen

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Leitantrag von Vorstand und Beirat
beschlossen auf der Delegiertenversammlung des BMV am 6. Mai 2019 im Tagungszentrum palisa.de, Berlin-Friedrichshain

Für eine starke Mietrechtsreform, die Beschränkung des freien Kapitalverkehrs bei Immobilien und Grundstücken sowie für einen Masterplan „Berlin 50% gemeinwohlorientiert“

Krisen der Wohnungsversorgung hat es in den vergangenen 150 Jahren immer wieder gegeben. Ursachen und Ausformung variierten dabei. Aktuell haben wir es mit einer massiv angestiegenen Nachfrage vor allem durch Zuwanderung aus dem EU-Raum zu tun, die sich über Jahre aufgebaut hat, ohne dass die Berliner Politik angemessen und zeitnah reagiert hat. Die versäumten Lösungen von damals sind ein Teil der Probleme von heute. Wohnungsbestände und Grundstücke wurden unter dem Druck der Haushaltskonsolidierung verkauft, vorausschauende Liegenschaftspolitik wurde eingestellt und wirksame Änderungen im Mietpreisrecht wurden durch den Bund auf die lange Bank geschoben oder verhindert. Die größer werdende Lücke zwischen Nachfrage und Angebot kann auch durch eine aktive Wohnungspolitik nicht in kurzer Frist geschlossen werden. Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot geht jedoch nicht nur quantitativ auseinnander. Die soziale Zusammensetzung der Erstnachfrager zeigt, dass das hochpreisige Neubauangebot im Wesentlichen für höhere Einkommensgruppen die Wahlmöglichkeiten erhöht, für Haushalte mit geringer Wohnkaufkraft jedoch am Bedarf weitgehend vorbei gebaut wird. Die wenigen neu gebauten Sozialwohnungen kompensieren bislang noch nicht einmal den Verlust von Preis und Belegungsbindungen älterer Bestände. Eine Ausweitung des preisgünstigen Angebots geht damit aber nicht einher. Auch deshalb ist es wichtig, gleichzeitig den Fokus auf die Bestandsgebäude und die bestehenden aber vielfach auch gefährdeten Mietverhältnisse zu legen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist infolge von hohen Mieten bei Wiedervermietung und nach Modernisierung ebenso wenig eine sozial adäquate Beschränkung der Mietsteigerungen wie die 15%ige Kappungsgrenze. Die Wohnungssuchenden beutelt die Situation noch stärker. Die Angebotsmieten sind infolge der Wohnungsknappheit und trotz Mietpreisbremse im Jahr 2018 weiterhin gestiegen und liegen im Schnitt jetzt schon deutlich über 10,- €/qm. Im oberen Marktsegment werden bereits Durchschnittsmieten von fast 22 € im südwestlichen Friedrichshain bzw. von 21,50 € im nordwestlichen Kreuzberg gefordert. Diese Entwicklung trifft in Berlin wie in anderen Großstädten auf ein nach Privatisierung aus öffentlichem Eigentum knappes und extrem teures Baulandangebot, auf personell schlecht ausgestattete Verwaltungen, unzureichende Finanzmittel für die zahlreichen Aufgaben des Stadtwachstums und unzulängliche rechtliche Instrumente der Eingriffsplanung, um auf die dramatische Situation angemessen zu antworten.

Gemäß der weit verbreiteten neoliberalen Wirtschaftsdoktrin bei Politik und Wohnungswirtschaft wurde schwerpunktmäßig auf privates Engagement gesetzt und nicht nur durch die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit der gemeinwohlorientierte Sektor vernachlässigt. In der Vergangenheit wurde allein durch die Existenz eines großen Anteils gebundener Wohnungsbestände die private Marktmacht eingeschränkt. Doch das funktioniert seit einiger Zeit nicht mehr. Öffentliche Grundstücke, Wohnungen und Wohnungsunternehmen wurden verkauft, Mietpreis- und Belegungsbindungen liefen aus. Hinzu kam die Liberalisierung der Finanzmärkte und -ströme in der EU. Spätestens seit der Krise der Finanzmärkte 2007 und 2008 bestimmen neue, stark renditeorientierte Investoren das Marktgeschehen.

Nicht nur in Berlin bedeutet das, dass die Marktmacht der Grundstückseigentümer und Vermieter gegenüber den Mieterinnen und Mietern massiv angestiegen ist. Das führt zu erheblichen Beeinträchtigungen der Lebensbedingungen von Mietern und Wohnungssuchenden.

Gerade die Deutsche Wohnen als größter Berliner Vermieter hat durch die Ablehnung des anerkannten Mietspiegels deutlich gemacht, mit welchen Methoden die Renditeziele der Aktionäre erreicht werden sollen. Auch eine aktive und gestaltende Wohnungspolitik des aktuellen Senats konnte an der Marktmacht bisher nichts Wesentliches ändern. Städte wie Hamburg und München betreiben schon länger eine aktive Wohnungsbaupolitik. Die Ergebnisse dort sind jedoch ebenfalls ernüchternd, zeigen sie doch, wie weitgehend wirkungslos die bestehenden Instrumente sind.

Wir müssen die Herausforderungen der wachsenden Stadt annehmen. Aber es muss eine Stadtentwicklung sein, in der auch die Bewohner ihren Platz haben. Eine Innenstadt, in der Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen keinen Platz mehr finden, darf es nicht geben. Dafür ist ein Bündel von Maßnahmen erforderlich.

Einerseits muss der Neubau preisgünstiger Wohnungen gestärkt werden. Aber wir brauchen auch einen besseren Schutz vor Mieterhöhungen und Kündigungen. Das gilt für Bestandsmietverhältnisse wie auch bei Wiedervermietung. Außerdem muss dringend das Angebot an gemeinwohlorientiertem Wohnraum erhöht werden. Kommunalisierung und Rekommunalisierung von weiteren Beständen sind daher ein zentrales Anliegen. Dies kann im durch Ankauf der städtischen Wohnungsunternehmen geschehen. Es bedarf dringend des von Friedrichshain-Kreuzbergs Baustadtrat Florian Schmidt vorgeschlagenen Masterplans Berlin 50%, mit dem nach Wiener Vorbild die Hälfte des Wohnungsbestandes in gemeinwohlorientierten Händen sein soll.

Ob eine Vergesellschaftung von privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen gemäß Artikel 15 des Grundgesetzes und ein damit verbundenes Landesgesetz dazu beitragen kann, ist nicht nur wegen der Höhe der Entschädigungszahlungen noch offen. Vermutlich werden am Ende die Gerichte entscheiden. Das ab Anfang April beginnende Volksbegehren zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen wird aber auf jeden Fall den Druck für eine gemeinwohlorientierte Wohnraumversorgung erhöhen. Deshalb unterstützt der Berliner Mieterverein auch die Bürgerbefragung für ein Landesgesetz, in dem die Bedingungen einer Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen festgeschrieben sind.

„Enteignung“ beziehungsweise „Vergesellschaftung“ ist zweifellos ein erheblicher Eingriff in die Wohnungswirtschaft. Andererseits erlebt der Berliner Mieterverein tagtäglich, dass das auch höchstrichterlich anerkannte Bedürfnis auf Schutz der Mieter vor Kündigung und Verdrängung von der Wohnungswirtschaft oft mit „Füßen getreten“ wird.

Allerdings darf nicht verkannt werden, dass es mit dem Ankauf oder der Vergesellschaftung bestehender Wohngebäude nicht getan ist. Wir brauchen auch gemeinwohlorientierten Neubau. Dafür sind noch gravierende Eingriffe in die Grundstückspreisentwicklung notwendig. So müssen Grundstücke schneller an städtische, genossenschaftliche oder sonstige gemeinwohlorientierte Anbieter vergeben werden, gegebenenfalls auf Erbpachtbasis. Außerdem muss mit Bebauungsplänen deutlich schneller Baurecht geschaffen werden. Hier tut Berlin zu wenig, beziehungsweise handelt zu langsam.

Doch ohne Ausweitung des Instrumentenkoffers durch den Bund und eine veränderte Finanzpolitik hier und in der EU wird es schwierig bleiben. Bislang lässt die Bundesregierung Kommunen und Stadtstaaten beim Boden–, Planungs- und Mietrecht weitgehend im Stich, obwohl sie durch ihre finanz- und wirtschaftspolitischen Entscheidungen die Probleme wesentlich mit hervorgerufen hat.

Für eine Regulierung des europäischen und deutschen Immobiliensektors

Die EU besitzt keine unmittelbare Regelungskompetenz für die Wohnungspolitik der Mitgliedstaaten. Dennoch prägen die Europäische Union und die von Deutschland mitverantworteten europäischen Vertragswerke seit Jahrzehnten den wohnungs- und stadtpolitischen Alltag in Deutschland. In dem Wissen, dass eine Neujustierung in eine neue gesamteuropäische Politik eingebettet werden muss, muss sich die Mieterorganisation auf die Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik konzentrieren. Das Verbot jeglicher Eingriffe in den freien Kapitalverkehr zwischen den EU-Staaten und zwischen der EU und Drittländern (Art 63, Abs. 1 Vertrag zur Arbeitsweise der EU/AEUV) wurde 1985 mit dem Binnenmarktprogramm verankert. Diese Regelung muss für den Immobilienbereich eingeschränkt werden. Das kann durch Landesgesetze oder Änderungen im europäischen Recht –  wie bei den Maastrichter Sonderregelungen für Dänemark – erfolgen. Es kann nicht hingenommen werden, dass nationale und internationale Finanzanleger die Grundstückspreise in deutschen Städten so hochtreiben, dass ein Wohnungsbau durch sozial verpflichtete Unternehmen und mit bezahlbaren Mieten wirtschaftlich unmöglich ist. Einschränkungen am Immobilienmarkt existieren für einzelne Mitgliedsstaaten der EU, sie gilt es auszuweiten. Die staatliche Finanzierung gemeinwirtschaftlich agierender Unternehmen und Wohnungsbestände, die dauerhaft für gemeinwirtschaftliche Zwecke gebunden sind, muss in Deutschland wie in allen EU-Ländern wieder ungehindert durch EU-Vorschriften möglich sein und durch geeignete gesetzliche Regelungen und Finanzierungsformen unterstützt werden. Jedes EU-Mitgliedsland muss ohne Gefahr eines Verstoßes gegen die Wettbewerbsvorschriften (Altmarkurteil) und ohne Auflagen bei der Eingrenzung der Zielgruppen „seine“ sozialen Institutionen der Wohnungsversorgung aufbauen und erweitern können. Um den Bau neuer Wohnungen in den Ballungsräumen mit bezahlbaren Kosten und tragfähigen Mieten zu verstärken, muss Kapital von der Spekulation auf Vermögenswertänderungen auf Realinvestitionen umgelenkt werden.

Die Bundesregierung schafft bislang kaum Rahmenbedingungen für eine soziale Mieten-, Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

Der Wohngipfel der Bundesregierung im Herbst 2018 sollte unterstreichen, welch hohe Bedeutung den Problemen auf den städtischen Wohnungsmärkten beigemessen wird. Doch die Veranstaltung war eine Farce. In zweieinhalb Stunden durften die bekannten Verbandsvertreter für jeweils 60 Sekunden ihre Forderungen unterbreiten. Das Gipfelergebnis stand ohnehin vorher fest. Neues wurde nahezu gar nicht vermeldet. Die Verfassungsinitiative für eine gemeinsame Wohnungsbauförderung von Bund und Ländern, die angekündigte Wohngeldnovelle sowie das zum 1.1.2019 in Kraft getretene Mietrechtsanpassungsgesetz dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich an den Kernproblemen auf den Wohnungsmärkten damit so gut wie gar nichts ändert.

Mietrecht neu denken:

1. Dauerhaft wirksame Mietpreisbremse schaffen, volle Transparenz der Miethöhe vor Vertragsabschuss und weitgehende Abschaffung der Ausnahmen, Verstöße gegen die Bremse mit Bußgeld bestrafen und das Wirtschaftsstrafgesetz ändern, um Mietpreisüberhöhung auch durch die Behörde verfolgen zu können.

2. Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal 2% pro Jahr drastisch einschränken! Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen verschärfen. Mietspiegel rechtssicherer machen und alle Mietverhältnisse einbeziehen.

3. Umlage nach Modernisierung in ihrer jetzigen Form abschaffen, mindestens aber auf 4% der Investition beschränken und bei 1,50 €/qm im Monat innerhalb von 8 Jahren kappen. Energetische Maßnahmen sollen möglichst warmmietenneutral sein!

4. Die Klimaschutzziele von Paris sind unsere Ziele, auch für Mietwohnungen und den gesamten Wohnungsbestand. Wirksame, praktikable und sozialverträgliche Lösungen sind zu entwickeln und verbreiten. Ressourcenschonendes Bauen, sparsame Flächennutzung, Stadtgrün und Naturschutz am Bau sind zu stärken.

5. Die Grundsteuer für die Kommunen stärken, verfassungskonform und gerecht ausgestalten. Sie ist eine Eigentümersteuer und soll nicht mehr in den Betriebskosten auf die Mieter abgewälzt werden dürfen.

6. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf untersagen.

7. Kündigungsschutz verbessern! Beendigung des Mietverhältnisses erst bei gerichtlich festgestellter Vertragsverletzung und fortgesetzter Nichtzahlung. Die Nachzahlung der Mietschulden innerhalb der Schonfrist muss die Kündigung wieder heilen. Eigenbedarfsgründe einschränken, vorgetäuschten Eigenbedarf stärker sanktionieren.

8. Soziale Träger vor Verdrängung schützen und Mieterschutz für Gewerbemieter stärken.

9. Vermeidung von Wohnungsverlusten durch ein wirksames Präventionssystem. Zwangsräumungen verhindern.

10. Der BMV unterstützt alle Aktivitäten, um eine landesrechtliche Regelung zur Deckelung der Mieten zu finden.

Viel mehr günstige Wohnungen schaffen und sichern

1. Sozialen und preisgünstigen Wohnungsneubau deutlich ausweiten! Zweckgebundene Fördermittel für mindestens 100.000 leistbare Wohnungen pro Jahr durch Bund und Län•der bereitstellen. Umbau der Fördersystematik hin zu langfristigen und dauerhaften Bin•dungen.

2. Privatisierung von Wohnungen und Gebäuden der öffentlichen Hand ausschließen.

3. Das Planungs- und Städtebaurecht für das Gemeinwohl einsetzen!

4. Preislimitierte Vorkaufsrechte rechtssicher machen und ausweiten. Milieuschutz stärken durch Mietobergrenzen, Ausnahmen vom Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlung in Eigentumswohnungen beseitigen.

5. Bodenpreise und Bodennutzung regulieren und stärker an das Gemeinwohl binden, Grundstücke der öffentlichen Hand nicht zum Höchstpreis veräußern, sondern vorrangig an städtische Wohnungsunternehmen, an Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Wohnbauakteure auf Erbpachtbasis und mit Konzept vergeben! Unbebautes Wohnbauland stärker besteuern, Baugebote aussprechen. Kommunale Bodenfonds statt Privatisierung.

6. Gemeinwohlorientierte Eigentümer und Vermieter stärken und eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit einführen.

7. Share deals einschränken.

Die Landespolitik muss noch mehr Druck entfalten

Die Delegierten des Berliner Mieterverein erkennen an, dass die Berliner Senatskoalition unter den schwierigen bundespolitischen Rahmenbedingungen bereits einiges erreicht und dabei auch Forderungen des BMV aufgenommen hat. Diese ersten Schritte müssen durch weitergehende Maßnahmen ergänzt werden. Insbesondere in der Bodenpolitik gibt es einen enormen Handlungsbedarf.

Der Berliner Mieterverein fordert von der Landesregierung und auch von den Bezirken eine noch stärkere Hinwendung zu einer sozialen Stadtentwicklungspolitik:

1. Mittelfristig soll der Bestand an städtischen Wohnungen durch Neubau, Ankauf und ggf. Vergesellschaftung auf 500.000 Wohnungen erweitert werden. Die Privatisierung städtischer Wohnungen ist dauerhaft durch ein verfassungsrechtliches Verbot auszuschließen. Die städtischen Wohnungsunternehmen sind verstärkt mit Grundstücken des Landes Berlin auszustatten.

2. Im städtischen Wohnungsbestand müssen Mieterhöhungen bei Modernisierung – so die Härtefallregelungen nicht greifen – noch stärker begrenzt werden. Bei Wiedervermietung soll generell ein bestimmtes Kontingent zu 5, €/qm nettokalt vermietet werden.

3. In der sozialen Wohnraumförderung muss nachgebessert werden. Das Fördervolumen pro Wohnung ist zu erhöhen. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen im Sozialen Wohnungsbau muss fördervertraglich ebenso ausgeschlossen werden wie die vorzeitige Rückzahlung von Darlehen. Für den sozialen Mietwohnungsbestand muss nun zügig eine Mietenkorrektur und die Umstellung auf eine einkommensabhängige Richtsatzmiete vorgenommen werden.

4. Die vom Berliner Senat aufgelegte neue Modernisierungsförderung ist schwerpunktmäßig in Stadtumbaugebieten und in Gebieten der energetischen Quartierssanierung einzusetzen. Die Richtlinien sind nicht zufriedenstellend und müssen nachgebessert werden. Es bedarf eines längeren Bindungszeitraums von 20 Jahren auch für die Belegungsbindung. Die Umwandlung der geförderten Wohnungen von Mietwohnraum zu Eigentumswohnungen ist während des Bindungszeitraums auszuschließen. Das Förderprogramm benötigt zudem klarere Öko-Standards.

5. Die Verfolgung der Zweckentfremdung von Wohnraum zugunsten von Ferienwohnungsnutzung ist immer noch nicht erfolgreich. Nach wie vor werden auf den Portalen von Airbnb, wimdu und Co. tausende Wohnungen als Ferienwohnungen von gewerblichen Unternehmen angeboten. Es ist nicht hinnehmbar, dass das Land Berlin die Portalbetreiber nicht stärker unter Druck setzt.

6. Die Liegenschaftspolitik des Finanzsenators leistet nach wie vor nicht den erforderlichen Beitrag für die soziale Stadtentwicklung. Die BIM stellt viel zu wenig Grundstücke den städtischen Wohnungsunternehmen oder im Konzeptverfahren für andere gemeinwohlorientierte Träger zur Verfügung. Die Grundstücke von anderen Berliner Landesunternehmen oder Verwaltungen sowie Einrichtungen sind in die neue Liegenschaftspolitik offenbar nicht eingebunden.

7. Die qualitative und quantitative Ausstattung der Bezirke für die Bewältigung der bau- und planungsrechtlichen Aufgaben ist der wachsenden Stadt immer noch nicht angemessen. Die Aufstellung eines Bebauungsplans dauert im Schnitt 7 – 9 Jahre. Die Umsetzung von Baugeboten nach § 176 BauGB erscheint vor diesem Hintergrund geradezu utopisch. Die Bezirke nutzen daher derzeit die rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten nicht aus.

8. Der Spekulation mit Grund und Boden muss durch Entwicklungsmaßnahmen, Baugebote und Sozialwohnungsverpflichtung entgegengewirkt werden. Durch eine kürzere Befristung der Baugenehmigung soll der Grundstückshandel eingedämmt werden. Der Berliner Senat muss sich umgehend beim Bund für ein planungsrechtliches Instrument zur Steuerung der Bodenpreisentwicklung einsetzen, das auch kleinteilig (z.B. auf § 34 BauGB-Grundstücken) anzuwenden ist.

 

 

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Leitantrag von Vorstand und Beirat
beschlossen auf der Delegiertenversammlung des BMV am 7. Mai 2018 im Tagungszentrum palisa.de, Berlin-Friedrichshain

Berlin – Modellfall für ein „Bündnis Soziale Stadtentwicklungspolitik“

Die Wohnraumknappheit in Berlin spitzt sich weiter zu. Der Bevölkerungsanstieg liegt seit Jahren deutlich über der Zahl der neugebauten Wohnungen. Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot geht jedoch nicht nur quantitativ auseinander. Die soziale Zusammensetzung der Erstnachfrager zeigt, dass das hochpreisige Neubauangebot an der Nachfrage mit überwiegend geringer Wohnkaufkraft vorbei gebaut wird. Der Bevölkerungszuwachs, der in 2015 und 2016 bei mehr als 100.000 Menschen lag, geht in der Hauptsache auf Zuzüge aus dem Ausland zurück. Über mehr als ein halbes Jahrzehnt haben arbeitssuchende Menschen aus wirtschaftsschwächeren europäischen Ländern den Zuzug dominiert. In jüngster Zeit haben Fluchtbewegungen aus den syrischen Kriegsgebieten den Bevölkerungsanstieg verstärkt. Die Angebotsmieten sind infolge der Wohnungsknappheit und trotz Mietpreisbremse im Jahr 2017 (um 8,8 %) noch stärker angestiegen als 2016 (5,6 %).

Die Entwicklung trifft in Berlin wie in anderen Großstädten auf Politiker und Verwaltungen, denen das Geld, das Personal, die Grundstücke und die rechtlichen Instrumente fehlen, um auf die dramatische Situation angemessen zu antworten. Die Problematik wird in der wiedervereinigten Hauptstadt durch eine besondere historische Erblast verstärkt. Aufgrund des Verlusts von industriellen Strukturen liegen Wirtschaftsleistung und Einkommen trotz der konjunkturellen Belebung deutlich unter dem Niveau anderer Städte wie Stuttgart, Frankfurt am Main oder Hamburg. Unter dem Konsolidierungsdruck der Politik der „schwarzen Null“ wurden die Instrumente für eine soziale Wohnungspolitik aus der Hand gegeben und die Verwaltungen „verschlankt“.

Den Delegierten des Berliner Mieterverein ist bewusst, dass es in der „Hauptstadt der sozialen Gegensätze“ einer enormen Anstrengung bedarf, um zu einer sozialen Stadtentwicklungspolitik zurückzukehren. Dafür bieten wir als größte Berliner Mieterorganisation Mitwirkung und Unterstützung an. Allerdings bedarf es einer radikalen politischen Neujustierung, die Berlin ohne Unterstützung des Bundes nicht bewältigen kann. Parteipolitische Profilierung zwischen Grünen, Linken und Sozialdemokratie muss dabei zurückstehen. Berlin braucht ein Bündnis aller sozialen Kräfte.

Die Bundespolitik – Nicht die Rettung der großen Volksparteien, sondern die soziale Erneuerung muss im Mittelpunkt stehen

Wohnungen müssen in und von Städten gebaut werden und die Folgen der zunehmenden Wohnraumknappheit müssen durch praxistaugliche Begrenzungen in den Städten eingedämmt werden. Um diese soziale Verantwortung einzulösen, wäre die Stadtentwicklungs-, Wohnungs- und Mietenpolitik ein politisches Bewährungsfeld gewesen. Diese Chance wurde vertan. Der Bund hat die Städte bislang mit ihren Problemen allein gelassen. Die Koalitionsvereinbarung von CDU/CSU und SPD enthält zu den drängenden Problemen wenige Lösungsvorschläge.

Mietpreisbremse: Selbst wenn es gelingt, den Neubau in den Großstädten deutlich zu verstärken, wird die Wohnraumknappheit und damit der Anstieg und die Höhe der Angebotsmieten angesichts des Zuzugs noch viele Jahre anhalten. Ein wirksames und unbefristetes Instrument der Mietbegrenzung bei Wiedervermietung ist deshalb unverzichtbar. Leider wurde die Kritik des Berliner Mietervereins am faulen Kompromiss der alten Koalition in allen Punkten bestätigt. Die Bremse bremst nicht. Auch wenn der BMV mit seiner Rechtsberatung in Einzelfällen eine Senkung überhöhter Mieten erreichen kann. Die Mieterorganisationen in Berlin und Deutschland hatten die Hoffnung, dass im Koalitionsvertrag die Konsequenzen aus den unzureichenden gesetzlichen Vorgaben gezogen werden. Die Hoffnung auf eine praxistaugliche Änderung wurde enttäuscht. Der in der Koalitionsvereinbarung der neuen GroKo enthaltene Vorschlag, den Vermieter zur Darlegung der Vormiete zu verpflichten, ist wirkungslose Kosmetik, wenn es keine Sanktion zum Beispiel in Form von Bußgeld gibt. Darüber hinaus ist die weitgehende Streichung der Ausnahmeregelungen unverzichtbar, um überhaupt einen Preisdämpfungseffekt zu erzielen.

Wir begrüßen es, dass der Stellenwert von Mietspiegeln als Kontroll-, Schlichtungs- und Begrenzungsinstrument in der Koalitionsvereinbarung anerkannt wurde. Rechtssichere Mietspiegel sind auch für eine funktionsfähige Mietpreisbremse unabdingbar. Die Absicherung von Kriterien für die Mietspiegelerstellung über eine Verordnung mit einfachen und klaren politischen Vorgaben zur Erstellung und Anwendung ist überfällig. Einen Entwurf von Justizminister Maas in der letzten Legislatur hat die CDU in der Schublade des Kanzleramts verschwinden lassen. Allerdings darf auch eine solche Rechtsverordnung nicht darüber hinwegtäuschen, dass es immer wieder Vermieter geben wird, die den Mietspiegel angreifen, um höhere Mieten durchzusetzen. Die verstärkte Rechtssicherheit für Mietspiegel ist eine richtige Maßnahme, die aber gleichwohl wenig Einfluss auf den Anstieg der Mieten hat. Rechtssicherheit und Absicherung von Rechtsansprüchen in zivilrechtlichen Verhältnissen sind nur eine Seite der Medaille. Denn nur wenige Mieter sind in der Lage, ihre Ansprüche am Ende auch durchzusetzen. Effizienter zur Mietendämpfung wäre ergänzend eine Senkung der Kappungsgrenze auf 6% in drei Jahren.

Darüber hinaus muss dringend ein Konstruktionsfehler im System der ortsüblichen Vergleichsmiete behoben werden. Form und Begründung von Mieterhöhungen sollen dahingehend geändert werden, dass der Bezug auf Mieten von vergleichbaren Wohnungen nur zulässig ist, wenn in der Gemeinde kein Mietspiegel vorliegt und der Bezug auf Mieten von vergleichbaren Wohnungen bei fehlendem Mietspiegel nur möglich ist, wenn mindestens fünf Vergleichswohnungen benannt werden, die nicht nur aus dem eigenen Bestand herrühren und bezüglich der Wohndauer vergleichbar sind. Zudem soll der Vermieter auch begründen, aufgrund welcher Merkmale und in welcher Höhe vom Mittelwert des Mietspiegels abgewichen werden soll, wenn der Mietspiegel eine Spanne enthält.

Die Absenkung der Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierung von 11% auf 8% der Modernisierungsinvestition jährlich ist nicht ausreichend. Wird teurer modernisiert, kann im Zweifel für den Mieter die gleiche Mieterhöhung drohen wie nach der 11%-Regel. Schon seit geraumer Zeit stellt der BMV fest, dass die Modernisierungskosten massiv in die Höhe getrieben werden. Auch die 8%-Regel ist in Anbetracht des Zinsniveaus für Baukredite durch nichts mehr zu rechtfertigen. Der BMV ist grundsätzlich für die Abschaffung der kostenorientierten Mieterhöhung und verlangt eine Integration in das System der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es soll allenfalls befristet eine Mieterhöhung von maximal 4% der Modernisierungsinvestition möglich sein.

Eine Studie des BMV aus 2017 über 200 Modernisierungsfälle hat gezeigt, dass die Ausgangsmieten vor Modernisierung in Berlin unterhalb der ortsüblichen Durchschnittsmiete lagen. Eine Mieterhöhung von 3,- €/qm im Monat – wie sie als Kappungsgrenze in der Koalitionsvereinbarung vorgeschlagen ist — würde für die Bestandsmieter eine Mietsteigerung von 60-70% bedeuten. Da man davon ausgehen muss, dass in den unmodernisierten Wohnungen überwiegend Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen leben, die oft ohnehin schon eine gerade noch leistbare Wohnkostenbelastung haben, bedeutet eine Kappungsgrenze von 3,- €/qm im Monat faktisch das Inkaufnehmen von Verdrängung.

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung für Milieuschutzgebiete etwas zurückgegangen. Dabei war eine regionale Verschiebung festzustellen. Außerhalb der Milieuschutzgebiete wird deutlich mehr umgewandelt. Allerdings gibt es auch weiterhin aufgrund von Ausnahmeregelungen viele Umwandlungen in Milieuschutzgebieten, die durch Rauskaufen der Mieter oder Zuwarten am Ende doch zu einer Veränderung der Bevölkerungsstruktur führen. Zur Verbesserung der gesetzlichen Vorschriften des Milieuschutzes durch Streichung der maßgeblichen Ausnahmen gibt es im Koalitionsvertrag leider keine Vereinbarung.

Das Baukindergeld ist eine Maßnahme, die unter dem irreführenden Etikett der Familienförderung an den Problemen des städtischen Wohnraummangels vollständig vorbeigeht; sie wird durch weiteres Anheizen der Umwandlung von Mietwohnraum in später vermietete Eigentumswohnungen den Mangel an preiswerten Wohnungen sogar verschlimmern.

Die Aufstockung der Bundesmittel für den Sozialen Wohnungsbau ist zu begrüßen, auch wenn das Nadelöhr mehr bei den fehlenden Baugrundstücken für den Sozialen Wohnungsbau liegt als beim unzureichenden Fördervolumen.

Fehlende Baugrundstücke, hohe Bodenpreise und die Grundstücksspekulation sind entscheidende Hindernisse für mehr und preiswerteren Wohnungsneubau. Es ist ein Armutszeugnis, dass sich die Koalition in diesem Punkt nur zu einer „Enquetekommission“ durchringen konnte, denn entsprechende Empfehlungen liegen seit langem auf dem Tisch. Das Versprechen von Verbesserungen im Planungsrecht und das Reformvorhaben Grundsteuer C – ein mit Sicherheit verfehltes Vorhaben wie die Vergangenheit gezeigt hat – vertagen das Problem, statt es zu lösen. Der darauf folgende Zusatz, dass eine „Verschärfung von Eingriffen in Eigentumsrechte“ nicht vorgesehen ist, verdeutlicht, dass die GroKo•Verhandler des Koalitionspapiers wirksame Maßnahmen gegen Spekulation verhindern wollen. Das wird die Neubauoffensive nachhaltig blockieren.

Die Landespolitik – Bündnis für soziale Erneuerung

I. Erste Weichenstellungen

Die Delegierten des Berliner Mieterverein erkennen an, dass die Berliner Senatskoalition unter den schwierigen bundespolitischen Rahmenbedingungen bereits einiges erreicht und dabei auch Forderungen des BMV aufgenommen hat. Diese ersten Schritte müssen durch weitergehende Maßnahmen ergänzt werden. Insbesondere in der Bodenpolitik gibt es einen enormen Handlungsbedarf.

Die Kooperationsvereinbarung zwischen dem Senat und den sechs städtischen Wohnungsunternehmen ist ein wichtiger Baustein für eine sozialere Wohnungspolitik. Auch die Erweiterung des städtischen Wohnungsbestandes durch Neubau (30.000 Wohnungen) und Zukauf (25.000 WE) bis 2021 wird begrüßt. Ebenso begrüßenswert ist, dass 15% aller Wiedervermietungen an Haushalte mit besonderen Zugangsschwierigkeiten (Obdachlose, Geflüchtete, Strafentlassene, etc.) erfolgen sollen. In der Praxis der beschlossenen Mietdämpfungsmaßnahmen gab und gibt es jedoch nach wie vor Probleme der Umsetzung. Weiter ungelöst ist die Verfolgung der Zweckentfremdung von Wohnraum gewerblicher Anbieter, weil die Rechtsverfolgung über die Internetplattformen zurzeit aussichtslos ist. Mehrere Änderungsvorschläge des BMV für eine Verschärfung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes sind erfreulicherweise in einen aktuellen Gesetzentwurf aufgenommen worden. Berlinweit gibt es inzwischen mehr als 40 Milieuschutzgebiete, in denen die Verdrängung durch Modernisierung und Umwandlung vermieden werden soll. Allerdings zeigt sich auch hier, dass aufgrund gesetzlicher Ausnahme die Wirkung der Schutzmaßnahmen beschränkt ist und zum Beispiel zahlreiche Umwandlungen weiterhin in den Gebieten vollzogen werden. In den Milieuschutzgebieten wird inzwischen häufiger das Vorkaufsrecht wahrgenommen. Doch auch hier sind wieder die Grenzen erkennbar, weil die Verkehrswerte für eine soziale Wohnraumversorgung zu hoch sind und die Rechtsprechung die Ausübung des Vorkaufsrechts einschränkt. Teilerfolge in der Liegenschaftspolitik sind mit dem Ende des Höchstpreisverfahrens für Grundstücke der öffentlichen Hand gemacht, denn im Ergebnis sind mit den üblichen Bieterverfahren zu Höchstpreisen soziale Konzepte im Neubau nicht mehr umsetzbar. Mit der Ausweisung von drei neuen Entwicklungsgebieten soll verstärkt sozialer Wohnungsbau ermöglicht werden, auch weil hier auf die Grundstückspreise Einfluss genommen werden kann. Die Anhebung der Richtwerte für die Mietzuschüsse bei Transfereinkommensbeziehern ist ein richtiger Schritt. Allerdings ist nicht hinzunehmen, dass bei Überschreitung der Richtwerte die Bedarfsgemeinschaften unter Druck geraten, obwohl sie die Erhöhung nicht zu verantworten haben. In diesen Fällen muss die Miete oberhalb der Richtwerte übernommen werden.

II. Bündnis soziale Bodenpolitik

Die Dramatik der Neubauanforderungen steht in einem krassen Gegensatz zur Handlungsfähigkeit des Landes und der Bezirke. Nicht nur für die Wahrnehmung von Vorkaufsrechten gilt, dass es dazu veränderter rechtlicher Rahmenbedingungen und einer besseren Personalausstattung in den Bezirken bedarf. Um die Steuerungskraft für eine aktive Liegenschaftspolitik wieder zurückzugewinnen, muss von Berlin ein Signal ausgehen. Der Berliner Mieterverein bietet seine Mitwirkung an einem Bündnis soziale Bodenpolitik an. Hierfür soll noch im Jahr 2018 eine Auftaktveranstaltung unter Beteiligung von Land, Bezirken und Experten durchgeführt werden. Als Grundlage der Diskussion kann die vom Deutschen Institut für Urbanistik (DIFU) erstellte „Roadmap Bodenpolitik“ dienen. Die Weiterentwicklung des Vorkaufsrechts, Instrumente und Maßnahmen zur Innenentwicklung und eine vereinfachte Konzeption für die Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen sind die Zielkoordinaten der Diskussion.

III. Der Berliner Mieterverein erneuert seine Kernforderungen zur mittelfristigen Wohnungspolitik:

1. Der Bestand an städtischen Wohnungen muss mittelfristig durch Neubau und Ankauf auf
500.000 Wohnungen erweitert werden. Die Privatisierung städtischer Wohnungen ist dauerhaft durch ein verfassungsrechtliches Verbot auszuschließen. Die städtischen Wohnungsunternehmen sind verstärkt mit Grundstücken des Landes Berlin auszustatten.

2. Im städtischen Wohnungsbestand müssen Mieterhöhungen bei Modernisierung noch stärker begrenzt werden. Bei Wiedervermietung soll generell ein bestimmtes Kontingent zu 5,- Euro/qm nettokalt vermietet werden.

3. In der Sozialen Wohnraumförderung muss nachgebessert werden. Das Fördervolumen pro Wohnung ist zu erhöhen. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen im Sozialen Wohnungsbau muss fördervertraglich ebenso ausgeschlossen werden wie die vorzeitige Rückzahlung von Darlehen. Für den sozialen Mietwohnungsbestand muss nun zügig eine Mietenkorrektur und die Umstellung auf eine einkommensabhängige Richtsatzmiete vorgenommen werden.

4. Das Land Berlin legt eine neue Modernisierungsförderung mit etwa 70 Mio. € pro Jahr auf. Diese Fördermittel sind schwerpunktmäßig in Stadtumbaugebieten und in Gebieten der energetischen Quartierssanierung einzusetzen. Der bisherige Richtlinienentwurf muss nachgebessert werden. Es bedarf eines längeren Bindungszeitraums von 20 Jahren auch für die Belegungsbindung. Die Umwandlung der geförderten Wohnungen von Mietwohnraum zu Eigentumswohnungen ist während des Bindungszeitraums auszuschließen. Das Förderprogramm benötigt zudem klare Öko-Standards.

5. Der Spekulation mit Grund und Boden muss durch Entwicklungsmaßnahmen, Baugebote und Sozialwohnungsverpflichtung entgegengewirkt werden. Durch eine kürzere Befristung der Baugenehmigung soll der Grundstückshandel eingedämmt werden. Der Berliner Senat soll sich umgehend beim Bund für ein planungsrechtliches Instrument zur Steuerung der Bodenpreisentwicklung einsetzen, das auch kleinteilig (z.B. auf § 34 BauGB-Grundstücken) anzuwenden ist.

 

 

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Leitantrag von Vorstand und Beirat
beschlossen auf der Delegiertenversammlung des BMV am 8. Mai 2017 im Tagungszentrum palisa.de, Berlin-Friedrichshain

Die soziale Stadt retten – in der Wohnungs- und Mietenpolitik umsteuern

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt haben Mieter weiterhin sehr schlechte Karten. Trotz verschiedener Eingriffe des Bundes aber auch der Berliner Landesregierung in das Marktgeschehen steigt die Wohnkostenbelastung weiter an und die Bedürfnisse nach einer angemessenen Wohnung sind für breite Teile der Bevölkerung nicht oder nur sehr eingeschränkt zu befriedigen. Rund 55 % der Haushalte sind aufgrund der geringen Höhe des Haushaltseinkommens zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigt. Die Zahl der armutsgefährdeten Haushalte ist in 2015 auf 22,4 % angestiegen. In 2016 wurden rund 11.000 neue Wohnungen bezugsfertig, davon aber nur rund 2 % Sozialwohnungen. Der Zuwachs an Eigentumswohnungen, für die im Schnitt 3.200 €/qm gezahlt werden müssen, und an hochpreisigen Mietwohnungen von 13,- bis 17,- €/qm im Monat nettokalt schlägt nicht auf eine bessere Wohnraumversorgung für alle durch. Vielmehr schrumpft das Angebot an preisgünstigen Wohnungen rasant. Die Steigerungsraten bei Wiedervermietung waren 2016 in Marzahn-Hellersdorf und Neukölln am höchsten. Im Schnitt werden bei Wiedervermietung auf den Internetportalen rund 9,- €/qm nettokalt im Monat verlangt. Die im Juni 2015 eingeführte Mietpreisbremse entfaltet so gut wie keine Wirkung. Mit Ausnahme einzelner privater Vermieter, der städtischen Unternehmen und der Genossenschaften wird die Kappung bei Wiedervermietung ignoriert. Das Angebot an preiswerten Wohnungen ist zudem durch die Mietkostensteigerungen infolge von Modernisierungen und sonstigen „normalen“ Mieterhöhungen deutlich gesunken. Gemäß einer Studie des Mietervereins steigen die Mieten nach Modernisierung und Energieeinsparung im Schnitt um 2,50 €/qm im Monat und führen daher oft zur Verdrängung von Mietern. Durch den weiteren Anstieg der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – allein in 2015 waren mehr als 17.000 Wohnungen betroffen, 53 % mehr als im Vorjahr – und den deutlichen Rückgang an verfügbaren Sozialwohnungen von 104.000 in 2016 auf 60.000 in 2026 reduziert sich das Angebot an preiswerteren Wohnungen zusehends.

Ursache für die massive Anspannung auf dem Wohnungsmarkt ist die stark gestiegene Nachfrage, die überwiegend durch Zuwanderung aus dem EU-Binnenmarkt entstanden ist. Diese Migration ist nicht durch Investitionsprogramme und soziale Schutzregelungen auf dem Arbeits- und Wohnungsmarkt flankiert worden. Im Gegenteil. Durch die Politik der „schwarzen Null“ und länderübergreifende Liberalisierungen wurden Maßnahmen verhindert oder verspätet eingeleitet, wie zum Beispiel die an sich begrüßenswerte Ausweitung der Bundesmittel für den Sozialen Wohnungsbau. Der Neubau preisgünstiger Wohnungen ist allerdings weiterhin viel zu gering. Während die Bevölkerung allein von 2012 bis 2015 um 175.000 Personen stieg, wurden von 2010 bis 2015 lediglich 31.400 Wohnungen neu gebaut. Für die Haushalte mit weniger als 60 % des durchschnittlichen Einkommens sollen rund 140.000 Wohnungen fehlen. Auch die Erwartung auf Gewinnmaximierung hat die Lage auf dem Wohnungsmarkt verschärft.
Der Preisauftrieb bei den Wiedervermietungen hat auch Folgen für die Mieter in bestehenden Mietverhältnissen. Denn die bei der Begründung von Mieterhöhungen maßgeblichen Mietspiegeloberwerte sind ebenfalls überdurchschnittlich angestiegen. Insgesamt führt die verschärfte Wohnungsmarktsituation dazu, dass immer weniger Mieter ihre Rechte wahrnehmen. Die Eigentumsbildung, propagiert in alter neoliberaler Denkweise von CDU, FDP und AFD, ist keine Lösung für den Wohnungsmarkt. Vielmehr muss es darum gehen, durch klare rechtliche Regelungen den Vermietern Renditebeschränkungen aufzuerlegen, denjenigen Vermietern, die sich zu sozialverträglicher Eigentumsnutzung verpflichten, am Markt Vorteile zu verschaffen und die Kommunen bei der Bewältigung der Wohnungsmarktprobleme zu unterstützen.

Die Wohnungspolitik muss endlich umsteuern und darf nicht dem Marktgeschehen hinterherlaufen. Diverse Schutzinstrumente für Mieter, Wohnungen und Mieten, müssen dringend verbessert werden. Dabei sollen die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes und die unvermeidbare Debatte um eine Verfassungsmäßigkeit von Gesetzesänderungen nicht zur Schere im Kopf werden.

Allerdings gilt es Illusionen vorzubeugen: Ohne einen Regierungswechsel im Bund wird es weder mehr Mieterschutz noch neue Instrumente zur Errichtung preisgünstigen Mietwohnraums geben.

A. Mieterforderungen für den nächsten Deutschen Bundestag

CDU/CSU blockieren seit Monaten eine Nachbesserung der Mietpreisbremse und die zweite Tranche einer Mietrechtsreform. Die SPD hat die Missachtung des Koalitionsvertrages durch die Union stillschweigend hingenommen. Die Delegiertenversammlung des Berliner Mietervereins fordert:

Mietrecht und Mietpreisrecht

1. Das Gesetz über die Mietpreisbremse muss dringend nachgebessert werden. Die Befristung und die Ausnahme der erhöhten Vormiete sind zu beseitigen. Die Rügepflicht ist abzuschaffen, Rückforderungsansprüche sollen ab Beginn des Mietverhältnisses wirksam werden.

2. Das Wirtschaftsstrafgesetz ist so zu ändern, dass es des Beweises des Mieters über die Ausnutzung einer angespannten Wohnungsmarktlage nicht mehr bedarf und die Mietpreisüberhöhung bereits bei 15 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete anzunehmen ist.

3. Die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im freifinanzierten Wohnungsbau ist auf 10 % in 5 Jahren zu begrenzen. Mietspiegel sind durch Erlass einer Verordnung rechtssicherer zu machen.

4. Die jetzige Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierung und Energieeinsparmaßnahmen (11 % der Investition) ist zu beseitigen und befristet durch eine an der erzielten Energieeffizienz orientierten Zulage zu ersetzen, die den Betrag der erzielbaren Heizkostenersparnis nur geringfügig übersteigen darf.

5. Der Kündigungsschutz ist zu verbessern. Eigenbedarfsgründe sind einzuschränken und Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung auf einen klar definierten Rahmen zu beschränken. Kündigungen wegen Mietrückständen dürfen nur wirksam werden, wenn der Vermieter diese eingeklagt hat und der Mieter auf ein rechtskräftiges Urteil hin den Rückstand nicht leistet.

6. Über das Verbandsklagerecht hinausgehende kollektive Mieterrechte sind zu prüfen.

7. Wohnraum, der von sozialen Trägern angemietet und für Personen mit erschwertem Zugang zum Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt wird, soll auch im Verhältnis zum Grundstückseigentümer/Vermieter dem sozialen Wohnraumkündigungsschutz unterworfen werden.

8. Kleingewerbemieter besser schützen. Unbefristete Mietverhältnisse sollen die Regel sein. Vermieter sollen bei unbefristeten Mietverträgen nicht ohne einen berechtigten Kündigungsgrund – insbesondere nicht allein aus wirtschaftlichen Interessen – kündigen können. Für Mietsteigerungen und Wiedervermietungen soll es wie im Wohnraummietrecht eine Kappungsgrenze geben. Kommunen sollen in Gebieten mit angespanntem Gewerbemietmarkt ermächtigt werden, einen Gewerbemietspiegel einzuführen, in dem Mietobergrenzen festgelegt werden.

Soziale Wohnraumförderung

9. Der Bund soll auch über 2019 hinaus für die soziale Wohnraumversorgung mitverantwortlich sein. Der erforderliche Rechtsrahmen ist zu schaffen und die Fördermittel sind auf 3 Mrd. € jährlich zu erhöhen. Die Mittel sollen auch zur Erweiterung eines dauerhaft gebundenen Wohnungsvermögens dienen können. Damit soll dem Abbau sozialer Bindungen durch Privatisierung und deren Auslaufen entgegengewirkt werden.

10. Die Verwendung der öffentlichen Mittel soll in Kombination mit der ergänzenden Länderförderung sowohl für den Neubau, für die Erneuerung des Wohnungsbestands, für den Ankauf von Grundstücken, den Zukauf von Wohnungen und Belegungsrechten durch städtische und landeseigene Wohnungsunternehmen sowie die Einbringung in ein dauerhaft gebundenes Vermögen möglich sein. Zudem ist eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit einzuführen.

11. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) muss ihrer Verantwortung auch als öffentliche Wohnungsverwaltung und Grundstückseigentümer endlich gerecht werden. Dazu ist das BImA-Gesetz so zu ändern, dass der Verwertungsdruck bei Veräußerung herausgenommen und der Bestand nach sozialen Zielen bewirtschaftet wird.

Boden- und Planungs- sowie Steuerrecht

12. Ohne Eingriffe in die Boden- und Grundstückspreisentwicklung sowie den Handel mit Immobilien werden Schaffung und Erhalt preisgünstigen Wohnraums in den Zentren der Boomstädte nicht mehr möglich sein. Entsprechende Instrumente zur Regulierung fehlen im Bodenrecht sowie dem Planungs- und Steuerrecht und müssen endlich eingeführt werden. Auch die kommunalen Vorkaufsrechte sind zum Beispiel durch Ausweitung des Erwerbs zu preislimitierten Verkehrswerten zu stärken. Um nach der Erteilung einer Baugenehmigung einen schnellen Baustart zu gewährleisten und die Spekulation mit Grundstücken zu erschweren, sollen Baupflichten für festzulegende Zeiträume festgelegt werden. Verstöße sollen durch spürbare Bußgelder und Entzug der Genehmigung geahndet werden.

13. Die Städtebauförderung ist auszubauen, die Gebietskulisse um Gebiete mit Verordnungen der sozialen Erhaltungssatzung und der Umstrukturierungsatzung zu erweitern. Mit einer Anpassung in § 172 BauGB soll die Modernisierungstätigkeit in Milieuschutzgebieten mittels gebietsspezifischen Mietobergrenzen weiter eingeschränkt und die Kündigungssperrfrist verlängert werden. Die gesetzliche Ausnahme, Umwandlungen zu genehmigen, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, binnen sieben Jahren nur an Mieter zu veräußern, ist abzuschaffen. Der Milieuschutz soll durch eine Änderung des § 172 BauGB darauf erstreckt werden, dass die Gebietsstruktur auch bezüglich Handwerks- und Kleingewerbemietern geschützt wird.

Klimaschutz und Energiewende

14. Klimaschutz und Energiewende sind gesamtgesellschaftliche Aufgaben, die sozial gerecht ausgestaltet werden müssen. Neben der Veränderung des Mietrechts bedarf es klarer Vorgaben zur Senkung des Energieverbrauchs in Wohngebäuden über einen Stufenplan. Darauf abgestimmt ist mit öffentlichen Fördermitteln sicherzustellen, dass Mieter und Vermieter sowie Eigentümer nicht überfordert werden. Der Klimaschutzplan 2050 der Bundesregierung wie auch die bisherigen Länderklimaschutzgesetze schaffen die Verknüpfung der klimapolitischen, ökonomischen und sozialen Ziele nicht. Die sozialen Ziele werden aber nur mit einer zeitlich verlängerten Refinanzierung des eingesetzten Kapitals möglich werden. Zur Erreichung der klimapolitischen Ziele ist ein abgestimmtes Bündel von ordnungsrechtlichen Maßnahmen, Förderung und Information erforderlich.

Ohne die veränderten bundesrechtlichen Vorgaben wird die Umsetzung einer sozialen Wohnungs- und Mietenpolitik in den Ländern und Kommunen kaum möglich. Gleichwohl gilt es, in Berlin den Spielraum auszuschöpfen. Die Koalitionsvereinbarung von SPD, Linken und Grünen ist dafür eine gute Grundlage. Viele dort festgehaltene Maßnahmen entsprechen den Vorschlägen des Berliner Mietervereins.

B. Wohnungs- und Mietenpolitik des Landes Berlin

Mehr städtische Wohnungen und Umorientierung der Wohnungsbauförderung

1. Der Bestand an städtischen Wohnungen ist mittelfristig auf 500.000 Wohnungen zu erweitern.

2. Privatisierung ist dauerhaft durch ein verfassungsrechtliches Verbot auszuschließen.

3. Mindestens 55 Prozent aller neu gebauten Wohnungen der städtischen Wohnungsunternehmen sind als Sozialwohnungen zu errichten.

4. Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen sind stärker zu begrenzen. Die städtischen WU sollen einkommensbezogen ein Kontingent (z.B. 30 % aller Wiedervermietungen) zu 5,- /qm nettokalt vermieten. Modernisierungsbedingte Mietsteigerungen sollen einkommensbezogen gekappt werden.

5. Pro Jahr soll Berlin Fördermittel für 6.000 Sozialwohnungen anbieten, von denen mindestens 50% mit einer Einstiegsmiete unter 6,- beginnen. Das Fördervolumen pro Wohnung ist daher zu erhöhen. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist im Sozialen Wohnungsbau fördervertraglich ebenso auszuschließen wie die vorzeitige Rückzahlung von Darlehen. Ein fester Anteil von Fördermitteln soll nach dem Grundsatz vergeben werden: „Einmal gefördert, immer gebunden“

6. Das Land Berlin legt eine neue Modernisierungsförderung mit etwa 70 Mio. € pro Jahr auf. Diese Fördermittel sind schwerpunktmäßig in Stadtumbaugebieten und in Gebieten der energetischen Quartierssanierung einzusetzen. Das Land soll zur Umsetzung der energetischen Quartiersanierung entsprechend des BEK (Berliner Energie- und Klimaschutzprogramm 2030 – BEK 2030) für mindestens 5 Quartiere Sanierungsmanager finanzieren.

Wohnungen für Menschen mit dringendem Wohnraumbedarf

7. Das geschützte Marktsegment ist auszuweiten. Die städtischen Wohnungsunternehmen sollen pro Jahr 3.000 Haushalte mit dringendem Wohnbedarf unterbringen.

8. Die neuen Modular- und Behelfsbauten sollen nicht nur für Flüchtlinge vorgehalten, sondern auch anderen Wohnungssuchenden angeboten werden. Die städtischen Vermieter müssen sich bei der Unterbringung dieser Nachfragegruppen noch mehr engagieren.

Spekulation und Mietpreistreiberei am Wohnungsmarkt verhindern – Wohnraumschutzgesetz entwickeln

9. Der Spekulation mit Grund und Boden muss durch Entwicklungsmaßnahmen, Baugebote und die Anpassung der Besteuerung entgegengewirkt werden. Durch eine kürzere Befristung der Baugenehmigung soll der Grundstückshandel eingedämmt werden. Sonst wird es immer schwieriger, preisgünstigen Neubau zu errichten. Berlin soll selbst Grundstücke erwerben und preislimitierte, am Verkehrswert orientierte Vorkaufsrechte aktiv nutzen, Abwendungsvereinbarungen schließen.

10. Der Berliner Senat soll sich umgehend, soweit möglich noch im Rahmen der derzeitig geplanten Novelle des Baugesetzbuches, für ein planungsrechtliches Instrument zur Steuerung der Bodenpreisentwicklung einsetzen, dass auch kleinteilig (z.B. auf § 34 BauGB – Grundstücken) anzuwenden ist.

11. Es ist zu prüfen, ob Rechtsvorschriften (Verbot der Zweckentfremdung, Wohnungsaufsicht, etc.) in einem Wohnraumschutzgesetz zusammengefasst werden. Darin soll das Land Berlin insbesondere den Abriss von preisgünstigen Mietwohnungen verhindern und weitere Instrumente gegen die Vernachlässigung und Überbelegung von Wohnraum einführen, z.B. durch die Möglichkeit, einen Treuhänder einzusetzen. Mit der Senatsverwaltung abgesprochene Maßnahmen der Bezirke sind für ggf. eintretende Rechtsstreitigkeiten finanziell abzusichern.

12. Im Haushalt des Landes Berlin sind finanzielle Ressourcen für Hilfestellungen bei der Ausweisung zusätzlicher Verordnungen nach § 172 BauGB (Milieuschutz – und Umstrukturierungssatzungen) zur Verfügung zu stellen.

Mietpreisbegrenzung und zielgerechtere Vergabe von Sozialwohnungen

13. Die Mieten im sozialen Wohnungsbau sind durch ein neues System der Mietenkalkulation für WBS-berechtigte Haushalte zu kappen (politisch festgelegte soziale Richtsatzmiete mit Einkommensbezug). Die Zinsverbilligung der öffentlichen Darlehen soll auch dafür genutzt werden, die Mieten auf 5,- bis 5,50 €/qm im Monat zu verringern. Die Mieterrechte im Sozialen Wohnungsbau sind zu verbessern, z.B. durch den Ausschluss rückwirkender Mieterhöhungen. Der Einfrierungsgrundsatz ist bei Eigentumsübertragung unterhalb der ursprünglichen Gesamtkosten aufzuheben. Belegungsbindungen sind konsequent für die Versorgung der berechtigten Haushalte zu nutzen.

 

 

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Leitantrag von Vorstand und Beirat,

beschlossen auf der Delegiertenversammlung des BMV am 9. Mai 2016 im Tagungszentrum palisa.de, Berlin‐Friedrichshain

Massive Anspannung auf dem Wohnungsmarkt erfordert weitergehenden Mieterschutz

Die Anspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt nimmt dramatisch zu. Von 2010 bis einschließlich 2014 ist die Bevölkerung Berlins durch Zuwanderung aus dem Ausland – überwiegend aus dem EU-Raum ‐ um 123.000 Menschen gewachsen. Im selben Zeitraum ist ein Zuzugsüberschuss von 38.000 überwiegend jungen Menschen aus dem Bundesgebiet entstanden. Allein im vergangenen Jahr kamen 65.000 Flüchtlinge aus Kriegs‐und Krisengebieten nach Berlin. Der Bau neuer Wohnungen hat mit diesem Nachfrageschub trotz erheblicher Anstrengungen in jüngerer Zeit nicht Schritt gehalten. In den Jahren 2010 bis 2014 sind lediglich 22.700 Wohnungen – viele davon als Eigentumswohnungen ‐neu gebaut worden. Teilweise lagen die Neubauzahlen nur wenig über den Größenordnungen, die zum Ersatz von abgerissenen bzw. zusammengelegten Wohnungen laut Statistischem Bundesamt erforderlich sind.

Rein quantitativ betrachtet wird der Neubau von Wohnungen über viele Jahre hinweg nicht ausreichen, um das entstandene Defizit zu beseitigen. Hinzu kommt, dass viele Wohnungen nur erworben aber nicht gemietet werden können. Werden sie vermietet, besteht ein Preisproblem. Die Mietzahlungsfähigkeit ist bei einer Mehrheit der Neuankömmlinge gering. Das gilt nicht nur für die mittellosen Flüchtlinge, sondern für die meisten Ausbildungssuchenden und für die Zuwanderer aus den osteuropäischen EU‐Ländern, die wegen ihrer schlechten wirtschaftlichen Situation und fehlenden Perspektiven ihre Herkunftsländer verlassen haben. Die Mieten der frei finanzierten Neubauwohnungen liegen bislang fast ausschließlich im Höchstpreissegment bei 12‐16 €/qm nettokalt im Monat. Die Mieten bei der insgesamt rückläufigen Zahl frei werdender Bestandswohnungen liegen deutlich über dem Durchschnittsmietniveau. Das anhaltende Defizit an Wohnungen verstärkt den Preisauftrieb.

Selbst wenn alle verfügbaren wohnungspolitischen Instrumente zur Sicherung und Schaffung eines ausreichenden Angebots an bezahlbaren Wohnungen genutzt werden, wird dies angesichts des immensen Problemdrucks nicht ausreichen. Einige rechtliche Regelungen sowie deren Anwendung, das gilt vor allem für die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung, müssen dringend verbessert werden. Hier ist im Wesentlichen der Bundesgesetzgeber gefragt, von dem der BMV wie auch der DMB weitergehende Mieterschutzmaßnahmen einfordern. Zudem müssen neue Instrumente und Maßnahmen hinzukommen. Hierfür bietet der Berliner Mieterverein e.V. (BMV) dem Berliner Senat seine Unterstützung an.

1. Maßnahmen im Neubau

Städtische Wohnungsunternehmen und nachhaltiger Aufbau eines Sozialkapitals

Der durch Privatisierung, Verkäufe und Auslauf der Sozialbindungen ausgedünnte Wohnungsbestand der städtischen Unternehmen wird in den nächsten Jahren eine zentrale Rolle bei der Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen einnehmen. Deshalb ist die geplante Bestandserweiterung auf mindestens 400.000 Wohnungen unbedingt notwendig. Darüber hinaus müssen über die Senatsvorgaben hinaus mindestens 50 Prozent aller neu gebauten Wohnungen der städtischen Wohnungsunternehmen als Sozialwohnungen errichtet werden, um den Wegfall sozial gebundener Wohnungen durch neue Förderverträge auszugleichen.

De facto sind die städtischen Wohnungsunternehmen die einzigen verbliebenen Bauträger für den Sozialen Wohnungsneubau, auch wenn dies politisch nicht beabsichtigt war. Es zeigt sich, dass Förderanreize über zinsgünstige Baudarlehen mit niedrigeren Zinsen bei niedrigen allgemeinen Hypothekenzinsen nicht mehr ausreichen, damit sich private Investoren am Sozialen Wohnungsneubau beteiligen. Durch diese Situation wäre es vergebliche „Liebesmühe“, die soziale Wohnraumförderung so auszugestalten, dass sie gleichermaßen attraktiv für rein marktorientierte und gemeinwirtschaftliche Unternehmen bleibt. In Berlin und anderen Großstädten brauchen wir ein deutlich größeres Marktsegment für die soziale Wohnraumversorgung. Das muss zudem dauerhaft gegen Privatisierung und freie Verwertung geschützt sein. Der BMV fordert, dass die derzeit greifenden Sofortmaßnahmen mit langfristigen Strukturreformen verbunden werden. Einmal direkt geförderte Wohnungen sollen daher dauerhaft gebunden bleiben. Als Instrumente kommen eine neu konzipierte Wohnungsbauförderung, andere Förderverträge sowie Unternehmensbindungen in Frage. Zum Aufbau eines „nachhaltigen Sozialkapitals“ fordert der BMV den Einsatz eines Förderkontingents von mindestens 30‐Prozent der verfügbaren Fördermittel für die soziale Wohnraumversorgung mit dauerhaften Bindungen. Diese sollen als Einstieg dienen und für Bestands‐und Neubaumaßnahmen sowie für den Ankauf von Wohnungen gleichermaßen einsetzbar sein. Neu gegründete Unternehmen, die als kommunale Unternehmen, als Stiftungen, Genossenschaften oder als privatwirtschaftliche Träger mit sozialer Zielsetzung organisiert sind (z.B. Kirchen und Wohlfahrtsverbände), sollen ebenfalls Zugang zu diesen Mitteln haben, die in Zukunft auch eine Zuschussförderung umfassen sollen. Für die Ausarbeitung eines gemeinsamen Konzepts des Landes Berlin, der Wohnungsunternehmen und der Mieterorganisationen bietet der BMV seine Kooperation an.

Keine Steuervergünstigungen ohne Sozialbindungen

Aufgrund des immer noch zu geringen Angebots an neuen Wohnungen hat das Bundeskabinett einen Gesetzentwurf für eine zusätzliche steuerliche Förderung von Neubauten verabschiedet. Innerhalb der ersten drei Jahre dürften dann insgesamt 35% der Kosten abgeschrieben werden. Mietpreis‐und Belegungsbindungen sind mit der steuerlichen Förderung hier nicht verbunden. Wenn diese Förderung auf Gebiete mit Wohnraummangel beschränkt und mit wirksamen Mietpreis‐und Belegungsbindungen verknüpft würde, könnte sie ein sinnvoller Beitrag zur Erweiterung des sozialen Neubaus sein. Der BMV erwartet, dass der Berliner Senat die diesbezüglichen Pläne der Bundesregierung im Bundesrat ablehnt und sich für eine sinnvolle Alternativlösung einsetzt. Die jetzt vorgesehene Kappung der Baukosten wird nicht zu niedrigeren Mieten führen. Die Verpflichtung, die steuerlich geförderten Wohnungen mindestens zehn Jahre zu vermieten, führt zu mietrechtlichen Umsetzungsproblemen und als zusätzliche Eigentumsförderung unerwünscht. Bereits heute wird eine Vielzahl von neuen Wohnungen, die durch Wohneigentümer‐bzw. Bauherrengemeinschaften errichtet wurden, vermietet und nicht selbstgenutzt. Diese Praxis steuerlich zu fördern, ist lediglich ein Zusatzgeschenk mit negativen sozialen Auswirkungen. Außerdem stellt das Förderkonzept eine unnötige Konkurrenz zum Bau von Sozialwohnungen dar. Bereits heute werden Sozialwohnungen fast ausnahmslos von städtischen Unternehmen gebaut. Private Wohnungsunternehmen beteiligen sich am Bau von Sozialwohnungen nur, wenn sie dazu über die Konzeptvergabe von Grundstücken, durch städtebauliche Verträge oder im Rahmen von Entwicklungsmaßnahmen verpflichtet werden.

Wohnungen für Menschen mit dringendem Wohnraumbedarf (Flüchtlinge, Obdachlose, etc.)

Allein mit konventionellem Wohnungsneubau wird man der Situation angesichts des angewachsenen Flüchtlingsstroms nicht Herr werden. Deshalb begrüßt der Berliner Mieterverein die geplanten Notmaßnahmen zur Errichtung modularer Unterkünfte für Menschen mit dringendem Wohnbedarf grundsätzlich. Sie können unter bestimmten Bedingungen ein Beitrag zu einer sozialen Wohnungsversorgung sein. Die Forderung der Wohnungswirtschaft nach Rücknahme von Energiestandards im konventionellen Neubau ist dagegen keine Lösung.

Der Bau und die Wohnungsbelegung in den neuen Nachbarschaften für befristete Unterbringung müssen trotz des Zeitdrucks sorgfältig geplant und begleitet werden. Die neuen Modular‐und Behelfsbauten sollten nicht ausschließlich zur Unterbringung von Flüchtlingen vorgehalten werden. Ein bedeutendes Kontingent der bezugsfertigen Bauten muss auch anderen Nachfragern auf freiwilliger Basis angeboten werden. Schließlich ist der Notfall nicht erst durch den Flüchtlingszustrom eingetreten und es gibt bei vielen anderen Neuankömmlingen am Berliner Wohnungsmarkt vergleichbare Notlagen, die dazu führen, dass die Betroffenen geringere Ausbaustandards als in konventionellen Neubauten hinnehmen würden, wenn sie preisgünstig sind. Solche Standardabstriche sind weder neu noch kritikwürdig. Sie haben Mitte der 1980er Jahre in den Stadterneuerungsgebieten Westberlins zu funktionierenden Nachbarschaften von Migranten und Studenten geführt. Aufgrund von Modernisierung und generellen Mietpreissteigerungen gibt es heute im Wohnungsbestand nur noch sehr wenige Angebote dieser Art.

2. Maßnahmen für bestehende Wohngebäude

Die Beseitigung der auch durch langjährige Versäumnisse hervorgerufenen Mangellage bedeutet eine erhebliche Kraftanstrengung und wird uns über viele Jahre begleiten. Die Ausweitung des Wohnungsbestands durch Neubau ist wichtig, reicht aber nicht aus. Zusätzlich ist es erforderlich, dass Maßnahmen zur Mietpreisdämpfung im Bestand eingeführt und spekulative und preistreibende Mechanismen am Wohnungsmarkt verhindert werden.

2.1 Maßnahmen auf Berliner Landesebene

Zweckentfremdungsverbot: Der Berliner Senat muss das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum auch hinsichtlich der Verhinderung von Abrissen preisgünstiger Wohnungen dringend überarbeiten. Gemäß der jetzigen Regelung ist eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung zum Abriss zu erteilen, wenn angemessener Ersatzwohnraum gestellt wird. Dies ist zu oberflächlich, wie die jüngste Rechtsprechung des Berliner Verwaltungsgerichts zeigt. Im Gesetz muss demgegenüber klargestellt werden, dass ein Ersatz von Mietwohnraum durch Luxuswohnraum ausgeschlossen wird. Dazu zählen auch Eigentumswohnungen, wenn sie verkauft werden, weil sie für Wohnungssuchende nicht allgemein verfügbar sind. In diesem Sinne ist Ersatzwohnraum auch nur dann angemessen, wenn der Mittelwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes des abzureißenden Wohnraums um nicht mehr als 20% überschritten wird. Nur so kann vermieden werden, dass Mieter trotz des Verbots der Zweckentfremdung verdrängt werden.

Zielgerechtere Vergabe sozial gebundener Wohnungen: Der BMV begrüßt das Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG) als einen wichtigen Schritt hin zu einer sozialeren Wohnraumversorgung. Nachbesserungsbedarf ergibt sich hier insbesondere bei der bislang unterlassenen Kappung der Miethöhe bei Wiedervermietung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die WBS‐berechtigten Haushalte und bei der Beschränkung der modernisierungsbedingten Mietsteigerungen. Auch eine weitere Reduktion der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB auf 15% in 5 Jahren ist anzustreben. Regeln, die den Wohnungstausch erleichtern, sind in das Wohnraumversorgungsgesetz aufzunehmen.

Energiewendegesetz und Berliner Energie‐und Klimaschutzprogramm (BEK): Klimaschutz und Energieeinsparung kommen in Berlin nicht voran. Zwar besteht ein Gesetzentwurf für ein Energiewendegesetz und auch der Abschlussbericht für das Berliner Energie‐und Klimaschutzprogramm liegt vor, doch damit hat sich das Engagement des Berliner Senats auch schon erschöpft. Die Umsetzung insbesondere der sozial orientierten energetischen Sanierung bestehenden Wohngebäude lässt weiter auf sich warten. Die im Wohnraumversorgungskonzept vorgesehenen ergänzenden Fördermittel für die energetische Sanierung sind als Aufstockungsmittel der KfW‐Förderung falsch platziert und ohnehin nur ein „Tropfen auf den heißen Stein“. Die energetische Quartiersanierung wird derzeit nicht vorangetrieben.

2.2 Initiativen zur Änderung bundesgesetzlicher Regelungen durch das Land Berlin

Mietpreisbremse:

Mit der Mietpreisbremse sollte die willkürliche Ausnutzung der Wohnraumknappheit durch Vermieter gesetzlich eingeschränkt werden. Mietverlangen für eine frei gewordene Wohnung sollten die ortsübliche Miete um nicht mehr als 10 Prozent überschreiten dürfen. Durch politische Kompromisse auf Druck der Vermieterlobby und durch handwerkliche Fehler droht die rechtspraktische Umsetzung nun zum „Rohrkrepierer“ zu werden. Der Mietpreisbremsen‐Kompromiss enthält zahlreiche Ausnahmen und Einschränkungen, die seine Wirkung in Frage stellen. Die Überschreitung der Kappungsgrenze wird in der Regel mit der vom Vormieter bezahlten Miete oder einer zuvor durchgeführten Modernisierung begründet. Der Mieter hat tatsächlich keine Klarheit über die preisrechtlich zulässige Miete bei Vertragsabschluss. Kann der Mieter möglicherweise über Nachbarn noch die vom Vormieter gezahlte Miete heraus bekommen und damit seine klageweise Reduzierung auf die Mietpreisbremse umsetzen, so ist er bei Modernisierung weitestgehend auf die Informationen des Vermieters angewiesen. Die klageweise Durchsetzung des Auskunftsanspruchs ist zwar rechtlich gegeben, bleibt jedoch in der Rechtsanwendung praktisch ohne Bedeutung. Nicht ausgeräumt ist zudem das Risiko, dass einzelne Richter wegen der fehlenden Regelung im Mietrechtsnovellierungsgesetz die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mit einem vorliegenden Mietspiegel bestimmen. Schließlich fehlen bei Nichtbeachtung der gesetzlichen Vorgaben Sanktionen für Vermieter.

Der BMV fordert den Berliner Senat auf, sich im Bund für die Überarbeitung des noch jungen Regelwerks einzusetzen, damit es seine Schutzwirkung nicht nur auf dem Papier und in der politischen Propaganda, sondern auch in der Rechtswirklichkeit entfalten kann. Andernfalls kommt der BMV nach einer derzeit erarbeiteten Zwischenbilanz in die ungewollte Rolle, das viel gepriesene „Reformwerk“ öffentlich als „Rohrkrepierer“ zu bewerten.

Zweite Tranche der Mietrechtsreform:

Bei der geplanten zweiten Tranche der Mietrechtsreform gibt es im Eckpunktepapier des Bundesjustizministers gute Ansätze, zu deren Unterstützung auf Bundesebene der Berliner Senat aufgerufen ist.

Miethöhe – Mietspiegel: Im Rahmen der zweiten Mietrechtsnovelle ist die Bundesregierung aufgefordert, die Mieterhöhungen nach Modernisierung deutlich zu beschränken und die Kappungsgrenzen bei normalen Mieterhöhungen auf 15% in 5 Jahren zu senken. Zur Überprüfung von Mieterhöhungen und zwecks Anwendung der Mietpreisbremse ist es erforderlich, die Bedingungen für die Mietspiegelerstellung mittels einer Rechtsverordnung präziser zu fassen. Damit können Mietspiegel rechtssicherer und Kostenrisiken für alle im Streitfalle reduziert werden. Das Bundesjustizministerium plant eine solche Rechtsverordnung. Wir werden uns für eine solche Verordnung bei den Koalitionspartnern im Bund einsetzen und Vorschläge unterbreiten. Wenn künftig die in die Mietspiegelerhebung einzubeziehenden Mietdaten aus den letzten 10 Jahren stammen, ist das für die Dämpfung des Vergleichsmietenanstiegs hilfreich. Ungeachtet der jüngst durch das Mietrechtnovellierungsgesetz eingeführten Mietpreisbremse, sollen Mieter ihre Ansprüche auch aus § 5 Wirtschaftsstrafgesetz wieder gegen Mietpreisüberhöhungen geltend machen können, weil

• zahlreiche Ausnahmen von der Mietpreisbremse (§ 556e, § 556f BGB) auch weiterhin Wiedervermietung von mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig machen,
• die Mietpreisbremse auf 5 Jahre befristet ist,
• in vielen Gemeinden die Mietpreisbremse nicht gilt, weil die Bundesländer von der Nutzung der Ermächtigungsnorm absehen.

Entscheidungen des BGH führen faktisch dazu, dass sich so gut wie kein Mieter mehr auf eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStrG berufen kann. Deshalb ist die Novellierung des § 5 WiStrG in der Art erforderlich, dass sichergestellt ist, dass bei Vorliegen einer Mangellage immer das „Ausnutzen eines geringen Angebots an Mietwohnungen“ zutrifft und außerdem verbindlich die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 5 WiStrG über § 558 Abs. 2 BGB bzw. § 558 d Abs. 3 BGB definiert wird.

Modernisierung: Der Berliner Mieterverein begrüßt es ausdrücklich, dass Einwendungen gegen eine Modernisierungsmieterhöhung aufgrund finanzieller Härte nicht mehr davon abhängig gemacht werden sollen, ob der allgemein übliche Zustand überschritten wird. Auch absolute und prozentuale Zusatzkappungen sind vernünftig, wenn man im System der Kostenumlage bleibt. Zu begrüßen wäre auch eine klare Festlegung des Härtefalls. Die vorgesehene Mieterhöhungsmöglichkeit wie auch die zumutbare Mietbelastung sind aber zu hoch. Bei einem Modernisierungsinvestitionsvolumen von

20.000 € für eine 65 qm große Wohnung müsste der Mieter durch die Absenkung auf 8% von bisher 11% nun statt 2,82 €/qm noch 2,05 €/qm monatlich Mietsteigerung hinnehmen, was bei 65 qm immerhin rund 130,‐monatlich ausmacht. Der BMV tritt deshalb für eine Abschaffung der Prozentumlage ein. Stattdessen sollte ein Zuschlag innerhalb der Vergleichsmiete möglich werden, der sich an der Energieeffizienzsteigerung orientiert, die die Mieter bei Heizkosten und Warmwasser erreichen können.

Kündigungsschutz: Das geltende Recht sieht vor, dass der Mieter eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden kann, wenn er dem Vermieter die geschuldeten Beträge innerhalb einer bestimmten Frist vollständig bezahlt. Mit dieser Regelung wird sichergestellt, dass dem Vermieter, wenn er den Mieter z.B. zur Vermeidung von Obdachlosigkeit in der Wohnung behalten soll, die Zahlungsrückstände vollständig ausgeglichen werden müssen. Inzwischen ist durch den Bundesgerichtshof (BGH) jedoch entschieden, dass der nachträgliche Ausgleich des Zahlungsrückstandes durch den Mieter zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen aber auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Seit dieser Entscheidung werden Kündigungen wegen Zahlungsverzuges insbesondere von Rechtsanwälten immer fristlos, hilfsweise aber auch ordentlich vorgenommen, um dem Mieter den Weg zu versperren, sich durch Begleichung der Mietrückstände die Wohnung zu erhalten. Dies ist für die betroffenen Mieter häufig mit einem Verlust der Wohnung und einem sozialen Abstieg verbunden. Die Bundesregierung muss diese unzumutbar ungerechte Rechtslage beseitigen. Dies ist aus unserer Sicht ein wichtiger Bestandteil zum Erhalt der Wohnung und des sozialen Friedens.

Wohnfläche: Die Probleme um die Wohnfläche wurden ebenfalls durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geschaffen. Ursprünglich hatte der BGH geurteilt, dass der Mieter bezüglich der vereinbarten Wohnfläche eine Toleranz von 10 Prozent hinzunehmen habe. Dies galt zunächst aber nur für die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter bei abweichender Wohnfläche Gewährleistungsansprüche geltend machen kann. Die Regelung zur Toleranzgrenze hat der BGH erst im Laufe der Zeit auf Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungen erweitert. Nach geltendem Recht ist der Vermieter daher berechtigt, zum Beispiel bei einer vereinbarten Wohnfläche von 100,00 qm auf dieser Basis die Mieterhöhung vorzunehmen bzw. die Betriebskosten umzulegen, selbst wenn die tatsächliche Wohnungsgröße nur 91,00 qm beträgt (10 % Toleranz). Diese nicht verständliche Rechtsprechung hat der BGH inzwischen teilweise korrigiert. Es ist daher angebracht, mit einer gesetzlichen Klarstellung die 10%ige Wohnflächentoleranz abzuschaffen, um weitere Probleme beim Ansatz und bei der Ermittlung der Wohnfläche zu vermeiden.

Untermiete: Die derzeitige Rechtslage erlaubt dem Mieter nicht, seine Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters unter zu vermieten, selbst wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat und der Vermieter weder einwenden kann, dass die Wohnung dadurch überbelegt ist, noch dass der Untermieter oder die Überlassung ihm aus anderen Gründen unzumutbar ist. Verweigert der Vermieter diese, muss der Mieter klagen. Wenn das Gericht zugunsten des Mieters entschieden hat, ist der Untermieter oft längst abgesprungen. Es bleibt ihm dann nur eine Schadenersatzklage, die aufwändig und teuer ist. Daher ist es gerechter, den Vermieter mit seinen Einwänden auf den Gerichtsweg zu verweisen. Solange das Gericht ihm nicht Recht gibt, muss die Untervermietung zulässig sein.

 

 

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Leitantrag von Vorstand und Beirat,
beschlossen auf der Delegiertenversammlung des BMV am 4. Mai 2015 im Tagungszentrum palisa.de, Berlin‐Friedrichshain

Mehr Mieterschutz ist dringender denn je

Wegen des hohen Anteils privater und freifinanzierter Mietwohngebäude in Berlin ist das Mietrecht von zentraler Bedeutung für einen fairen Ausgleich am Wohnungsmarkt. Übersteigt die Nachfrage nach vor allem preisgünstigem Wohnraum das Angebot jedoch erheblich, wie in Berlin seit einigen Jahren, dann zeigen sich die Defizite im Mietrecht sehr deutlich. Der Mieterschutz ist unzureichend und wird auch vielfach durch die Rechtsprechung noch weiter ausgehöhlt. Aufgrund der vorrangigen Gesetzgebung des Bundes kann Berlin derzeit jedoch keine weiteren Schutzregelungen erlassen. Wo Ermächtigungsgrundlagen über Mietrechtsregelungen vorhanden sind, werden sie inzwischen von Berlin genutzt (KündigungssperrfristVO, KappungsgrenzenVO). Zudem wurde das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen und in Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz) ein Genehmigungsvorbehalt für Umwandlung von Miet‐in Eigentumswohnungen eingeführt. Der BMV fordert den Senat auf, auch zukünftig die bundesgesetzlichen Ermächtigungen unverzüglich zu nutzen, zum Beispiel bei der Mietpreisbremse.

Darüber hinaus muss sich der Berliner Senat im Bund jedoch deutlich mehr für eine Verbesserung des Mietrechts zugunsten der Mieter einsetzen, zum Beispiel über Bundesratsinitiativen. Dieses fehlende Engagement Berlins zeigte sich schmerzlich bei den Beratungen über die Mietpreisbremse. Denn in einem beträchtlichen Teil des Wohnungsbestands wird es wegen zahlreicher Ausnahmen nicht zur Anwendung der Mietpreisbremse kommen.

Bei den Mietrechtsinitiativen muss es zum einen um mehr Verteilungsgerechtigkeit durch Beschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeiten gehen und zum anderen um eine Verbesserung des Kündigungsschutzes. Die Maßnahmen sollen auch dazu beitragen, Finanzmarkt getriebene Investoren zum Abzug zu bewegen. Die Wohnraumversorgung darf kein Tummelplatz für Finanzspekulanten bleiben. Jedem – auch ausländischen – Investor muss bewusst sein, dass er in einem Land investiert, wo der Gebrauch des Eigentums zugleich auch dem Wohle der Allgemeinheit dienen muss.

Der Senat soll sich im Bund einsetzen für:

1. Begrenzung der Mieterhöhungen im freifinanzierten Wohnungsbau auf 15 % in 5 Jahren.
2. Absicherung der Mietspiegel als alleiniges Beweismittel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausweitung der bisherigen 4‐Jahresregel auf 10 Jahre, um mehr Mieten gemäß § 558 Abs. 2 BGB in die ortsübliche Vergleichsmiete einzubeziehen.
3. Abschaffung der systemfremden Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierung bzw. Energieeinsparung (11%‐Regel) und Ersatz durch eine an der erzielten Energieeinsparung orientierten Zulage im Rahmen der Vergleichsmiete, bis sich Energieeffizienz und energetische Qualität von Wohngebäuden ausreichend in der ortsüblichen Vergleichsmiete widerspiegeln. Abschaffung des systemwidrigen Ausschlusses der Mietminderung bei energetischer Modernisierung
4. Reform des Wirtschaftsstrafgesetzes, um Mietpreisüberhöhungen wirksam begegnen zu können (Verzicht auf die Beweislast des Mieters für das Ausnutzen einen geringen Angebots und Koppelung der ortsüblichen Vergleichsmiete an den Mietspiegel).
5. Rechtsansprüche auf Wohnungstausch schaffen.
6. Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei Eigenbedarf und Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung.
7. Schonfristzahlungen bei ordentlichen Kündigungen ermöglichen.
8. Die tatsächliche Wohnfläche soll Grundlage für Rechtsansprüche, beispielsweise aus Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen bzw. Mietfestsetzungen, sein.
9. Effektivierung des Wirtschaftlichkeitsgebotes durch eine Beweislastumkehr. Zukünftig muss der Vermieter gemäß § 556 Abs. 2 BGB für die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes die Beweislast tragen.
10. Wohngeldansprüche umgehend durch Anhebung der Mietenstufen und Tabellenwerte erhöhen und einen „Klimabonus“ einführen, der auch Wohngeldempfängern das Verbleiben in energetisch sanierten Wohngebäuden ermöglicht.

Aber auch in Berlin sind der Senat und die Bezirksämter gefordert, weitere Maßnahmen zugunsten der Mieter im vorhandenen Mietwohngebäudebestand umzusetzen:

Sicherung preiswerten Wohnens

Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist nach langwierigen Verhandlungen beschlossen worden. Gleichwohl mangelt es an engagierter Umsetzung, weil den Bezirken zu wenig Personal gegen spekulativen Leerstand, Abriss von preisgünstigen Mietwohnungen und Umnutzung in Ferienwohnungen und Gewerbe zur Verfügung steht. Darüber hinaus ist zwei Jahre nach Verabschiedung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes die Wirkung der gesetzlichen Vorschriften einer Überprüfung zu unterziehen. Dabei geht es insbesondere darum, inwieweit bei Leerstand und Abriss die Ausnahmeregelungen gemäß § 2 und § 3 des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes einen Schutz des vorhandenen Wohnraums nicht angemessen gewährleisten.

Die Bezirke sind aufgefordert, verstärkt Gebiete mit sozialer Erhaltungsverordnung (Milieuschutz) auszuweisen und auch Umstrukturierungsverordnungen zu erlassen. Hierfür müssen die Bezirksämter ebenfalls mit hinreichend qualifiziertem Personal und zusätzlichen finanziellen Mitteln ausgestattet werden. Für energetische Modernisierungen, zu der Vermieter nicht durch die Energieeinspar‐Verordnung verpflichtet sind, darf es keine erhaltungsrechtliche Genehmigungen geben, es sei denn der Vermieter sichert im Wege einer Abwendungsvereinbarung eine warmmietenneutrale Maßnahme zu.

Die ordnungsgemäße Nutzung und Benutzbarkeit von Wohngebäuden bzw. Wohnungen ist oft nicht gewährleistet, Wohnungsmissstände treten immer wieder auf. Mieter scheitern bei der zivilrechtlichen Mängelbeseitigung oft an dem hohen Prozessrisiko. Der Berliner Mieterverein fordert, dass das Wohnungsaufsichtsgesetz Berlin zu einem echten Instrument der Instandsetzung und Beseitigung mangelhafter Wohnverhältnisse wird und den Bezirksämtern hinreichend finanzielle Mittel zur Durchführung von Ersatzvornahmen zur Verfügung stehen.

Der Senat wird aufgefordert, endlich ein Berliner Förderprogramm für die energetische (Quartiers‐) Sanierung mit Zuschüssen und Darlehen (revolvierender Fonds) in Höhe von mindestens 50 Mio. Euro jährlich aufzulegen, um die Berliner Klimaschutzziele und Energiesparmaßnahmen sozial verträglich gestalten zu können.

Absicherung der Wohnkostenübernahme von Transfereinkommensbeziehern

Der Umgang des Senats mit der Wohnraumversorgung von Transfereinkommensbeziehern ist ein Skandal. Über Jahre wurde und wird eine massive Sparpolitik auf dem Rücken wirtschaftlich schwacher Haushalte ausgetragen. Die Wohnkostenübernahme‐Regelungen für Arbeitslose, Grundsicherungs‐und Sozialhilfeempfänger werden regelmäßig durch die Gerichte gekippt. Die Richtwerte für die Wohnkostenübernahme müssen daher dringend erhöht werden, indem der Senat endlich ein schlüssiges Konzept vorlegt. Dabei muss berücksichtigt werden, dass dieser Personenkreis nicht nur in einfacher Wohnlage wohnt. Es ist zudem sicher zu stellen, dass in den Richtwerten ein Klimabonus enthalten ist, der das Verbleiben in der Wohnung nach energetischer Sanierung ermöglicht. Das Konzept muss zudem neuvertragskompatibel sein und die Richtwerte müssen die Unterbringung auch im Sozialen Wohnungsbau sicherstellen.

Maßnahmen gegen Energiearmut

Heiz‐und Warmwasserkosten wie auch Stromkosten überfordern immer mehr Haushalte mit niedrigem Einkommen. Hier ist eine besondere Landesförderung ebenso sinnvoll wie die Vereinbarung mit dem Regelversorger über die Vermeidung von Liefersperren.

Sozialer Wohnungsbau muss wieder sozial werden

Der Berliner Senat kann von der durch die Föderalismusreform geschaffenen Ermächtigung Gebrauch machen und die Mietenstruktur in bestehenden Gebäuden des sozialen Wohnungsbaus ändern. Eine politisch festgesetzte Richtsatzmiete, die bei 5,50 €/qm im Monat nettokalt liegt, ist anzustreben. Zur Finanzierung des neuen Mietensystems müssen im Landeshaushalt mindestens 50 Mio. € eingestellt werden. Die Eigentümer sind an den Lasten durch Beschränkung der Eigenkapitalverzinsung zu beteiligen. Die Belegungsbindungen sind zu aktivieren indem alle Freistellungen beseitigt werden.

Ausbau des städtischen Wohnungsbestands und Reform der „Bündnis“‐Regelungen

Der Bestand an städtischen Wohnungen soll durch Integration der berlinovo, den Zukauf und den Bau von Wohnungen bis 2020 auf 400.000 Wohnungen steigen. Die Bewirtschaftung der städtischen Wohnungen muss noch stärker zur sozialen Wohnraumversorgung umgesteuert werden. Der Anteil preiswerter Wohnungen am Neubau muss steigen. Bei Wiedervermietung ist ein höherer Anteil von Wohnungen an WBS‐Berechtigte abzugeben. Entsprechend muss der Mietpreis auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mieterhöhungen nach energetischer Sanierung sind stärker zu beschränken und die Härtefallregelungen sollen sich zumindest auf die Bruttokaltmiete beziehen.

Mehr preisgünstiger Neubau erforderlich

Die Bevölkerungszahl ist in Berlin in den letzten drei Jahren um mehr als 150 000 auf 3,4 Mio. gestiegen. Auch wenn nicht jeder Neuberliner einen eigenen Haushalt gründet, so ist doch unbestritten von einer großen Zahl neuer Haushalte auszugehen, die auf dem Wohnungsmarkt bisher nicht oder nur ungenügend versorgt werden konnten. Berlins Wohnungsmarkt braucht daher mehr Wohnungen. Da nur ein kleiner Teil dieses Defizits im Bestand abgebaut werden kann, braucht Berlin auch mehr Neubau, als dies in den vergangenen Jahren der Fall war. Zwar wurden zwischen 3000 und 5000 Wohnungen in den vergangenen Jahren bezugsfertig. Aber wegen eines gleichzeitig nicht unerheblichen Abgangs von Wohnungen ist netto für den Wohnungsmarkt kaum was übriggeblieben. Noch schwerwiegender ist jedoch, dass das neugeschaffene Wohnungsangebot für die Mehrheit der Wohnungssuchenden keine Erhöhung der Wahlchancen bedeutet, da vorwiegend Eigentumswohnungen oder hochpreisige Mietwohnungen entstanden. Wegen der fehlenden Mietenkappung bei Wiedervermietungen ist auch nicht damit zu rechnen, dass sogenannte Sickereffekte durch neue Eigentumswohnungen oder teure Mietwohnungen am Ende Umzugsketten auch für Haushalte mit mittleren oder niedrigen Einkommen auslösen. Die Behauptung, dass die vorgesehene Angebotsausweitung einen nachhaltigen Effekt auf das Mietpreisniveau erzielen wird, ist schon deshalb falsch, weil der Anteil öffentlich geförderter Neubauten mit Preis‐und Belegungsbindungen aufgrund der beschränkten Ressourcen im Berliner Landeshaushalt gering ist. Das neue Förderprogramm beinhaltet per anno 64 Mio. Euro, wovon die Hälfte aus sogenannten Entflechtungsmittelns des Bundes stammt. Damit sollen in etwa 1.000 Wohnungen pro Jahr mit Preis‐und Belegungsbindungen zu fördern sein. Die Einstiegsmiete liegt mit 6,50 Euro/qm im Schnitt über den Mieten in anderen Bundesländern. Der BMV fordert eine deutliche Anhebung des Fördervolumens, sodass mit höherem Förderanteil mindestens 2.000 Wohnungen per anno errichtet werden können. Beim preisgünstigen Wohnungsneubau ist in erster Linie auf die städtischen Wohnungsunternehmen zu setzen. Wenn private Investoren zur Inanspruchnahme der Fördermittel bewegt werden sollen, dürfen Zuschüsse nur bei dauerhafter Bindung vergeben werden.

Bürgerbeteiligung

Jedes Neubauprogramm ist jedoch immer im Zusammenhang der räumlichen, städtebaulichen, finanziellen und sozialen Anforderungen und Folgen zu sehen. Das sind auch die Erfahrungen aus den großen Wohnungsbauprogrammen der 90er‐Jahre des vorigen Jahrhunderts. Gerade aber in den Quartieren mit der höchsten Nachfrage kann der Wohnungsbestand nur marginal erhöht werden. Es kann also nicht um das Klotzen nach „alten Rezepten“ gehen. Berlin ist eine gewachsene und bebaute Stadt, die gleichwohl noch viele Veränderungen verträgt. Massive Neubauinvestitionen rufen jedoch Zielkonflikte wach, die oft schon vor den Investitionsentscheidungen bestanden, nun aber angesichts der Veränderung wieder aufleben. Mit dem Hinweis auf das St. Floriansprinzip ist diesen Zielkonflikten jedoch nicht beizukommen. Schließlich nehmen die Bürger der Stadt die bisherigen Nutzungen wahr und nicht die planerischen Optionen eines nahezu unbekannten Flächennutzungsplanes. „Demokratie als Bauherr“ war eine zentrale Devise der Internationalen Bauausstellung 1984‐1987. Diese Devise muss in Anbetracht umfangreicher Neubauinvestitionen wiederbelebt werden. Deshalb sollten ergebnisoffene Beteiligungsverfahren der Akteure mit den Bewohnern und Nutzern der Umgebung eingeführt werden. Bei der Beplanung größerer Wohnungsbaupotenziale sind bezirkliche Bereichsentwicklungskonzepte mit Bürgerbeteiligung zu erstellen. Ihnen sollten die Leitbilder einer sozialen Stadtentwicklung vorangestellt und diskutiert werden.

 

 

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Leitantrag von Vorstand und Beirat

beschlossen auf der Delegiertenversammlung des Berliner Mieterverein e.V.
am 5. Mai 2014 im Tagungszentrum palisa.de, Berlin-Friedrichshain

Angespannter Wohnungsmarkt verlangt weiterhin entschiedenes Eingreifen

Die leicht positiven Wirtschaftsdaten Berlins im zurückliegenden Jahr, insbesondere der Rückgang der Arbeitslosenquote und der Zahl der Bedarfsgemeinschaften, die Leistungen nach SGB II beziehen, sind erfreulich. Sie haben jedoch eine Kehrseite. Die bereits vorhandene Anspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt hat sich trotz erhöhter Neubauzahlen weiter verstärkt.

Angebotsmieten steigen, Fluktuation sinkt: Die Angebotsmieten sind laut IBB-Bericht in 2012 um 8,8 % gegenüber 2011 gestiegen. Die Zahl der durch Umzüge frei werdenden Wohnungen hat sich aufgrund der hohen Mieten bei Wiedervermietung weiter verringert. Gleichzeitig ist die Zahl der Erstnachfrager weiter angestiegen, so dass freie und bezahlbare Wohnungen noch mehr zur Mangelware geworden sind.

Umwandlungsdruck: Die Zahl der grundbuchlich registrierten Neufälle von Umwandlung in Eigentum hat 2012 das Rekordniveau von 7246 erreicht. Das Umwandlungsvolumen hat sich damit gegenüber den beiden Vorjahren fast verdoppelt. Der enorme Preisanstieg bei diesen Wohnungen, die zu 80 % vermietet werden,  erzeugt bei den Anlegern Verwertungsdruck und lässt erhebliche Mietsteigerungen erwarten. Schon 2011 waren 17 % der Berliner Mietwohnungen im Besitz von Personen, die Mitglieder von Wohneigentümergemeinschaften (WEG) sind.

Die soziale Versorgungsreserve schmilzt: Aufgrund auslaufender Bindungen hat sich die Zahl der belegungsgebundenen Wohnungen nach Wohnungsbindungsgesetz gegenüber 2003 (238.000 Wohnungen) auf 158.000 Wohnungen verringert. Ein weiterer Rückgang entsteht im Bereich der Bindungen aus früherer Modernisierungs- und Instandsetzungsförderung.

Wohnungslosigkeit und Wohnkostenbelastungen steigen: Die behördlich registrierte Wohnungslosenzahl ist von 2011 auf 2012 deutlich gestiegen. Die IBB hat dargelegt, dass die Wohnkostenbelastung der Wohngeldbezieher in Berlin durch Wohngeld von 51 % auf immerhin noch 44 % des Haushaltseinkommens gesenkt wird. Bei den Leistungsempfängern nach SGB II liegen die anerkannten Wohnkosten der Bedarfsgemeinschaften im statistischen Mittel deutlich niedriger als die tatsächlichen Kosten. Ausgerechnet in dem Marktsegment der kleinen Wohnungen unter 50 m², auf die mehr als 50 % der Bedarfsgemeinschaften und Wohngeldbezieher angewiesen sind, war der Mietanstieg am stärksten.

Die Entwicklung verdeutlicht den enormen Handlungsdruck in der Wohnungs-, Mieten- und Sozialpolitik.

Der Berliner Mieterverein fordert:

1. Der Anstieg bei den Fertigstellungen und Genehmigungen im Berliner Wohnungsneubau ist zwar erfreulich, er wird aber auf absehbare Zeit nicht einmal den Rückgang an frei werdenden Wohnungen durch die gesunkene Fluktuation ausgleichen. Die Behauptung, dass „Neubau der beste Mieterschutz“ sei, ist schon aus diesem Grund falsch. Die praxisgerechte Ausgestaltung der „Mietpreisbremse“ für Wiedervertragsmieten und ihre zügige Umsetzung auf Landesebene ist unabdingbar. Bei der Ausgestaltung muss insbesondere gesichert werden, dass es einen praxisnahen Auskunftsanspruch des Mieters zur Höhe der vorherigen Miete gibt, um absehbare Missbräuche zu vermeiden. Für die Absicherung gegen modernisierungsbedingte Überschreitungen der 10-Prozent-Grenze muss der § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes novelliert werden. Ausnahmeregelungen, die vormals überhöhte Mietforderungen „heilen“, darf es nicht geben. Sie sind für die hier zu regelnden Neuverträge weder juristisch zwingend noch sachgerecht.

2. Für die Wohnungsbauförderung sind die vorgesehenen Mittel zur Sicherung sozialer Bindungen von 64 auf mindestens 100 Millionen Euro aufzustocken. Über städtebauliche Verträge muss abgesichert werden, dass bei Baurechtsschaffung ein Drittel der neuen Wohnungen als preis- und belegungsgebundene Objekte errichtet wird.

3. Dem enormen Anstieg bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen muss mit allen zur Verfügung stehenden Instrumenten Einhalt geboten werden. Hierfür ist neben der vorhandenen Kündigungssperrfrist das städtebaurechtliche Instrumentarium (Umwandlungsverordnung für soziale Erhaltungssatzungen) auszuschöpfen. Die Berliner Bezirke sind in der Pflicht, den Anwendungsbereich von sozialen Erhaltungsverordnungen auszuweiten. Der Senat muss den diesbezüglichen bezirklichen Bemühungen Rückendeckung und Unterstützung gewähren und im gesamtstädtischen Interesse einfordern.

4. Die Richtwerte zur Höhe der angemessenen Kosten der Unterkunft für den Anwendungsbereich des SGB II und SGB XII müssen zeitnah angepasst werden. Insbesondere die realitätsferne Orientierung der Richtwerte ausschließlich an Wohnungen in einfacher Wohnlage widerspricht der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts und ist aufgrund des viel zu kleinen Marktsegments eine realitätsferne Ausrichtung. Bei der Formulierung der Richtwerte müssen Zuschläge für den Wohnungswechsel und den Abschluss neuer Mietverträge gewährt werden.

5. Der BMV fordert eine ehrliche Zwischenbilanz der Umsetzungen von Maßnahmen im Rahmen des „Bündnis für soziale Wohnungspolitik“ mit den städtischen Wohnungsunternehmen. Die zahlreichen Verstöße von Einzelunternehmen und die in Teilen praxisferne Formulierung von sozialen Auflagen erfordert Konkretisierungen, bessere Kontrollen und Umsetzungshilfen. Es ist nicht hinnehmbar, dass z.B. die sozialverträgliche Miethöhe bei Modernisierung ignoriert wird und städtische Unternehmen durch öffentlich-rechtliche Verträge zu einer behutsamen Sanierung gezwungen werden müssen. Die Ziel- und Bedarfsgruppen des Bündnisses sind genauer zu regeln und der Zugang von Haushalten mit niedrigen Einkommen muss abgesichert werden. Wohnungstausch ohne Verteuerung der Mieten muss ermöglicht werden. Schließlich soll vereinbart werden, dass die städtischen Unternehmen die „Mietpreisbremse“ für Wiedervermietung vor ihrem Inkrafttreten anwenden.

6. Die Berliner Landesregierung muss sich auf Bundesebene für eine Abschaffung des historisch und juristisch überholten § 559 BGB einsetzen. Im Falle energetischer Modernisierung muss eine Orientierung an den wohnwertorientierten Erhöhungen nach § 558 BGB verankert werden. Die Senkung der 11%igen auf eine 10%ige Erhöhung ist ein untaugliches Basteln an einer veralteten Regelung. Allenfalls denkbar sind Regelungen, die sich an den eingesparten Energieverbräuchen bzw. Heizkosten und an intelligenten Energiesparmaßnahmen orientieren.

 
Berliner Mieterverein
28.05.2019