Pressemitteilung Nr. 19/03
Das Landgericht Berlin hat in einem ersten Urteil zum Mietspiegel 2003 (LG Berlin, Urteil vom 3.6.03 – 65 S 17/03) bestätigt, dass dieser ein qualifizierter Mietspiegel ist und dass Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausscheiden. Darüber hinaus hat das Gericht die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung herangezogen, obwohl diese nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist. Damit stellt das Gericht gegen die Vermieterseite klar, dass nicht jeder Wert innerhalb der Spanne ortsüblich, sondern die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit Hilfe der Spanneneinordnung zu ermitteln ist.
Dieses Urteil hat grundsätzliche Bedeutung, so der der Hauptgeschäftsführer des Berliner Mieterverein e.V. Hartmann Vetter, da damit Klarstellungen in der Anwendung dieses neuen Instrumentes erfolgt sind. „Wir hoffen“, so Vetter, „dass die Amtsgerichte und anderen Kammern des Landgerichts sich diesem Urteil anschließen“.
Leitsätze des Urteils: LG Berlin, Urteil vom 3.6.03 – 65 S 17/03
1. Der Berliner Mietspiegel 2003 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB.
2. Nach § 558 d Absatz 3 BGB besteht die – widerlegliche – Vermutung, dass die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
3. Diese Vermutungswirkung enthebt die Gerichte nicht von der alleine durch sie mit den prozessual zur Verfügung stehenden Beweismitteln zu treffenden Bewertung, wo innerhalb der Mietspiegelspanne die zutreffende ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung liegt. Sie bindet lediglich im Hinblick auf Werte oberhalb der Spanne.
4. Es ist daher eine Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses nach § 287 ZPO durchzuführen. Hierbei kann vom Gericht auch die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung herangezogen werden.
5. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Miete innerhalb der Mietspiegelspanne scheidet aus. Zum einen wollte der Gesetzgeber mit § 558 d BGB dem Mietspiegel Vorrang bei der Bewertung der ortsüblichen Miete einräumen. Dies würde missachtet, wenn der Sachverständige im Streitfall den Mietzins bestimmt. Zum anderen könnte der Sachverständige schon methodisch nicht von der Bewertung des Mietspiegels ausgehen, da ihm das Datenmaterial des Mietspiegels unbekannt ist. Er müsste daher für die Ermittlung der Vergleichsmiete auf eigene – ihm bekannte – Wohnungen zurückgreifen. Damit wäre aber der Mietspiegel nutzlos, die Vermutungswirkung würde negiert.
Das Urteil im Wortlaut: LG Berlin, Urteil vom 3.6.03 – 65 S 17/03.
09.07.2014
