Pressemitteilung Nr. 21/04
Nach der BGH-Entscheidung vom 23.6.2004 – VIII ZR 361/03 – hat der Mieter keine Schönheitsreparaturen vorzunehmen – vielmehr trägt diese Verpflichtung der Vermieter -, wenn die vertragliche Situation wie folgt aussieht:
1. Die Schönheitsreparaturen sind im Rahmen einer Formularklausel geregelt.
2. Es ist ein Fristenplan vereinbart, wonach nach Ablauf von unterschiedlichen Jahreszeiträumen unterschiedliche Teile der Wohnung zu renovieren sind.
3. Die Jahreszeiträume werden apodiktisch (ohne wenn und aber) festgelegt; es wird also nicht zugelassen, dass die Zeiträume im Einzelfall auch mal länger laufen können, z.B. dann, wenn die Räume unterdurchschnittlich stark abgewohnt sind.
4. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen und der Fristenplan bilden eine sprachliche und logische Einheit.
Es kommt nach der BGH-Entscheidung darauf an,
– ob der Fristenplan nur „im allgemeinen“ oder „grundsätzlich“ oder „generell“ gelten soll (dann ist die Klausel wirksam) oder aber,
– ob der Fristenplan apodiktisch in jedem Fall gelten soll (dann ist die Klausel unwirksam).
Beispiel für eine unwirksame Klausel (über diese hat der BGH entschieden)
„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. …
Die Zeitfolge beträgt:
bei Küche, Bad und Toilette – 3 Jahre,
bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“
Beispiel für eine unwirksame Klausel
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen und Bädern und Duschräumen alle drei Jahre, in Wohn-und Schlafräumen, Fluren/Dielen alle fünf Jahre, in sonstigen Räumen alle sieben Jahre fachgerecht auszuführen. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses.“
Beispiel für eine wirksame Klausel
„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich und im Regelfall in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. …
Die Zeitfolge beträgt im allgemeinen:
bei Küche, Bad und Toilette – 3 Jahre,
bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“
Beispiel für eine wirksame Klausel
„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich und im allgemeinen in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. …
Die Zeitfolge beträgt grundsätzlich:
bei Küche, Bad und Toilette – 3 Jahre,
bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“
Ist die Klausel unwirksam, sind die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt.
Folge: Der Vermieter trägt die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen (§ 535 BGB).
Weitere Folge: Die Unwirksamkeit der Abwälzung wirkt sich auch auf eine ebenfalls im Mietvertrag enthaltene Quotelungsklausel aus. Diese ist dann auch unwirksam.
Die Entscheidung des BGH zu den „starren Fristen“ bei Schönheitsreparaturen betrifft in Berlin eine nicht unerhebliche Zahl von Mietverträgen. Allerdings enthalten die meisten bekannten Mietvertragsformulare andere zulässige Formulierungen. Es ist daher in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die o.g. BGH-Entscheidung auf den vorliegenden Fall Anwendung findet.
Die Entscheidung des BGH im Internet: BGH-Urteil VIII ZR 361/03 vom 23.6.2004.
06.05.2017
