Leitsatz:
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.
BGH v. 15.3.2006 – VIII ZR 123/05 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
Anmerkung aus dem Informationsdienst Recht des Deutschen Mieterbundes vom Juni 2006
Der Bundesgerichtshof hat mit der Entscheidung vom 15. März 2006 – Az: VIII ZR 123/05 den Grundsatz bestätigt, dass die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet. Damit schließt der Bundesgerichtshof an eine Rechtsprechung aus dem Jahre 2005 an (VIII ZR 93/04). In dem nun vom BGH entschiedenen Fall wurde um Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gestritten.
Das Berufungsgericht (GE 2005, 673) vertrat die Auffassung, die Verjährungsfrist beginne nicht mit der Rückgabe der Mietsache, sondern erst mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses, da ein früherer Fristbeginn dem Zweck des Gesetzes widerspreche. Der Gesetzgeber habe zwar mit der Neuschaffung des § 200 BGB klarstellen wollen, dass die Verjährung mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen beginne und dabei den Normalfall berücksichtigt, wonach die Rückgabe mit dem Ende des Mietverhältnisses zeitlich zusammenfalle. Eine vorzeitige Rückgabe vor Mietvertragsende setze den Lauf der Verjährungsfrist nicht in Gang, denn sonst hätte der Vermieter unter Umständen keine Möglichkeit, seinen Schadenersatzanspruch zum Entstehen zu bringen, weil dieser mit der kurzen Frist von sechs Monaten bereits vor dem vertraglichen Ende des Mietverhältnisses verjähren könne – beispielsweise bei der Rückgabe der Wohnung sieben Monate vor Vertragsende.
Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Das Gericht bleibt dabei, dass die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB (anders als früher gemäß §§ 558 Abs. 2, 198 Satz 1 BGB a.F.) auch dann in Gang gesetzt wird, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das gilt auch dann, wenn seine Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Die gesetzliche Regelung des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Regelung im Sinne des § 200 Satz 1 BGB, mit der „ein anderer Verjährungsbeginn“ als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt worden ist (so BGH VIII ZR 93/04). Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung noch nicht beendet ist.
Der BGH betont, dass in den eher seltenen Ausnahmefällen, in denen die Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages stattfindet, der Vermieter seine Interessen anderweitig sichern kann, und verweist hierzu auf denkbare Schadenersatzansprüche während des laufenden Mietverhältnisses wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen (vgl. BGHZ 111, 301). Auch hinsichtlich der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen könne der Vermieter bereits vor Vertragsende eine Leistungsklage erheben, welche nach §§ 204 Abs. 1 Nr. 1, 213 BGB die Verjährung des Schadenersatzanspruches des Vermieters hemmt.
Für den Fall der Endrenovierung könne der Vermieter gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Hemmung der Verjährung nach § 213 auch für den Schadenersatzanspruch herbeiführen, indem er noch vor der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 256 ZPO Feststellungsklage dahingehend erhebt, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist. Das dafür erforderliche Feststellungsinteresse besteht wegen der drohenden Verjährung (vgl. BGH X ZR 77/89). Letztendlich hätte der Vermieter die Möglichkeit, durch nachträgliche Vereinbarung mit dem Mieter die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB vertraglich auszudehnen (vgl. § 202 Abs. 2 BGB).
31.12.2017
