Leitsatz:
Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (im Anschluss an das Senatsurteil vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10).
BGH v. 15.9.2010 – VIII ZR 181/09 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 7 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
In den streitigen Nebenkostenabrechnungen waren die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach „Gesamteinheiten“ von „20,39 Personen“ für 2003, „17,22 Personen“ für 2004, „16,06 Personen“ für 2005 und „13,98 Personen“ für 2006 aufgeschlüsselt, wobei auf die Beklagten jeweils „Einheiten“ von „2,0“ Personen entfallen.
So hieß es beispielsweise in der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 zu der Position Kaltwasser: Gesamtbetrag „1753,15“ : Gesamteinheiten „20,39 Personen“ = Betrag/Einheit „85,980873“ x Ihre Einheiten „2,00“ = Ihre Kosten „171,96“.
Die Mieter rügten die mangelnde Nachvollziehbarkeit einer solchen Abrechnung. Der BGH hingegen befand die Abrechnung für ordnungsgemäß.
Die Wirksamkeit der Abrechnung werde nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die – hier mit einem Bruchteil angegebene – Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Bei der Ermittlung der Personenzahl müsse der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „taggenau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedürfe es auf der formellen Ebene nicht. Ohnehin könnte der Mieter die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl nur dann im Einzelnen nachvollziehen, wenn ihm überdies eine Belegungsliste für das Mietobjekt im Abrechnungsjahr zur Verfügung gestellt würde; damit würde die Betriebskostenabrechnung aber überfrachtet.
Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, sei – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfläche – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen könne.
25.10.2017
