Leitsätze:
a) Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
b) Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 27.6. 2007 – VIII ZR 271/06 Rn. 17).
BGH v. 23.11.2011 – VIII ZR 74/11 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mieterin hatte die Wohnung im Jahr 1981 von den seinerzeitigen Eigentümern angemietet. Im Jahr 2000 erwarb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Mehrfamilienhaus. Die nun auf Räumung klagende Vermieterin trat der GbR im Jahr 2004 bei.
Im Jahr 2006 wurde die GbR auseinandergesetzt und das Anwesen in Eigentumswohnungen geteilt. Die Vermieterin wurde als Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung im Grundbuch eingetragen und erklärte die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Der BGH gab dem statt: Die Auseinandersetzung der GbR unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Vermieterin als Eigentümerin der streitigen Wohnung sei eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB. Die Erwerberin der Wohnung sei demnach in den Mietvertrag eingetreten. Ihr stehe das mietrechtliche Kündigungsrecht zu.
Auch komme die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung gemäß § 577a BGB bei der – hier erfolgten – Auseinandersetzung der GbR nicht zur Anwendung. § 577a BGB solle den Mieter davor schützen, dass mit dem Wechsel des Rechtsträgers neuer Eigenbedarf geschaffen werde. Die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde aber nicht erst durch die Umwandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung begründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor, denn die jetzige Vermieterin gehörte der GbR an, die vorher Vermieterin war. Daher hätte eine Eigenbedarfskündigung schon vorher erfolgen können, als die GbR noch Vermieterin war. An seiner teilweise gegenteiligen Rechtsauffassung im Urteil vom 27.6.2007 halte der BGH nicht mehr fest.
27.03.2022
