Leitsatz:
Zur Abrechnung der mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Kosten eines Drittunternehmens.
BGH v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 6 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mietvertragsparteien stritten über die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister„. In der Abrechnung waren nicht die dem Vermieter durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens, nämlich die um die Umsatzsteuer bereinigten Nettopreise, die eine Firma dem Vermieter aufgrund eines Leistungsverzeichnisses über die im Abrechnungsobjekt anfallenden Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten angeboten hatte.
Der BGH gab dem Vermieter Recht. Er dürfe in der Betriebskostenabrechnung Sach- und Arbeitsleistungen seines Personals mit den Kosten ansetzen, die bei einer Vergabe der Arbeiten an ein Unternehmen entstanden wären.
Dies ergebe sich aus § 1 Absatz 1 Satz 2 Betriebskostenverordnung. Diese Vorschrift diene der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Sie stehe nicht nur dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt; vielmehr könnten auch institutionelle Eigentümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbstständige Einheiten erbringen, nach den Kosten abrechnen, die bei Beauftragung eines Dritten (einem Unternehmen) entstanden wären. Der Vermieter müsse allerdings die der Abrechnung zugrunde gelegten fiktiven Kosten schlüssig dartun. Vorliegend habe der Vermieter dies getan, indem er ein von ihm erstelltes – detailliertes – Leistungsverzeichnis über die anfallenden Gartenpflege- und Hausmeisterarbeiten (unter anderem Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie das hierzu von der Drittfirma abgegebene Angebot vorgelegt und vorgetragen habe, es habe sich um das günstigste von mehreren erhaltenen Angeboten gehandelt.
Die Entscheidung ist höchst problematisch. Der BGH durchbricht den bisher geltenden Grundsatz, dass Vermieter nur die Kosten auf ihre Mieter umlegen dürfen, die auch tatsächlich entstanden sind. Nunmehr ist es möglich, Arbeiten durch eigenes, preiswertes Personal erledigen zu lassen, den Mietern aber fiktive Kosten eines deutlich teureren Drittunternehmens in Rechnung zu stellen. Hiergegen mietrechtlich erfolgreich vorzugehen ist äußerst schwierig. Die Mieter müssen substanziiert bestreiten, dass es sich bei den Kosten des Drittunternehmens um realistische – am Markt tatsächlich erzielbare – Preise handelt. Dann muss im Prozess hierüber Beweis erhoben werden, mit – wie immer in diesen Fällen – unsicherem Ausgang. Immerhin geht auch der BGH davon aus, dass von dem Drittunternehmer nur gefälligkeitshalber bescheinigte Kosten nicht umlegbar sind.
17.12.2017
