Leitsatz:
Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB aF bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB.
BGH v. 12.3.2014 – VIII ZR 147/13 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 7 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mietvertragsparteien hatten eine unbefristete Indexmiete vereinbart. Mit Schreiben vom 22.2.2012 teilte der Vermieter mit, dass er beabsichtige, die Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme zu ersetzen. Er kündigte die dafür erforderlichen Umbaumaßnahmen im Einzelnen an und erbat die Zustimmung des Mieters hierzu.
Bezüglich der Kosten teilte er mit, dass eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB nicht erfolgen werde, für die Kosten der Belieferung mit Fernwärme würden allerdings monatliche Vorschüsse in Höhe von 1,96 Euro je Quadratmeter erhoben werden.
Der BGH stand dem Vermieter den Duldungsanspruch zu.
Dem Duldungsanspruch stehe nicht entgegen, dass die Parteien eine Indexmiete vereinbart hätten und dem Vermieter deshalb eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verwehrt sei. Denn einen Ausschluss der Duldungspflicht siehe § 554 Absatz 2 Satz 2 BGB a.F. nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter mit einer unzumutbaren Härte verbunden sei.
Soweit der Mieter geltend mache, der Schutzzweck des § 557 b Absatz 2 BGB verbiete es, die für eine zentrale Beheizung erforderlichen Investitionen durch den Lieferanten der Fernwärme vornehmen und in die dem Mieter auferlegten Kosten der Fernwärmelieferung einfließen zu lassen, so könne dies von vornherein nicht dazu führen, dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden hätte. Denn § 557 b Absatz 2 Satz 2 BGB verwehre dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gebe dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 Absatz 2 Satz 2 BGB a.F. zu verweigern. Die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Betriebskosten (der Fernwärme) auf den Mieter umgelegt werden könnten, sei im Rahmen des hier allein zu entscheidenden Duldungsanspruchs nicht streitgegenständlich.
Hinzuweisen ist hier auf zweierlei. Einmal ist auch unter Geltung des neuen seit 1.5.2013 geltenden Rechts die Sachlage ebenso zu beurteilen. Zum anderen hat ein Mieter die aufgrund einer zu duldenden Modernisierung neu eingeführten Betriebskosten zu zahlen (BGH vom 27.6.2007 – VIII ZR 202/06) – also auch im Falle einer vereinbarten Indexmiete nach § 557 b BGB. Diese Norm schließt nur andere Mieterhöhungen aus, nicht jedoch (neue) Betriebskostenumlagen.
03.01.2018
