Leitsatz:
Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.
BGH v. 2.4.2014 – VIII ZR 201/13 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 6 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Mieter hielt die Heizkostenabrechnungen für formal unwirksam. Der Vermieter erhalte nämlich von seinem Energieversorger jahresübergreifende Abrechnungen. Aus diesen Abrechnungen werde in einer „Simulationsrechnung“ des Energieversorgers, die auf den internen Zwischenabrechnungen des Hausmeisters zum Jahresende basiere, der auf das jeweilige Kalenderjahr entfallende Betrag der Abrechnung errechnet. Diese Vorgehensweise sei aus der dem Mieter erteilten Betriebskostenabrechnung aber nicht ersichtlich, weil dort lediglich der Gesamtbetrag der auf die beschriebene Weise ermittelten, auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Brennstoffkosten aufgeführt sei. Damit seien nicht umlagefähige Kosten vorab ausgeschieden worden, ohne dass dies dem Mieter mitgeteilt und dieser so in die Lage versetzt worden sei, den Vorwegabzug nachzuprüfen.
Nach Ansicht des BGH war die Abrechnung des Vermieters aber keineswegs formal unwirksam. Zwar setze die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraus. Dies heiße aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offenzulegen. Dies gelte insbesondere dann, wenn der Vermieter aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechne, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen habe. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung werde nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschritte beeinträchtigt, denn dem Mieter werde der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen sei. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag seinen der materiellen Ebene zuzuordnen und berührten die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.
04.01.2018
