Leitsatz:
Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.
BGH vom 22.8.2018 – VIII ZR 99/17 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Mieter klagte auf Instandsetzung der defekten Gastherme und auf Feststellung, dass er wegen dieses Defektes zu einer Mietminderung von 15 Prozent berechtigt sei. Die Instanzgerichte wiesen die Klage ab, weil der Mieter nicht mehr selbst in der Wohnung lebte, sondern sie nahen Familienangehörigen überlassen hatte.
Der BGH folgte dem nicht: Die Überlassung der Wohnung an Dritte vermöge einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme nicht auszuschließen. Den Vermieter treffe die Pflicht, die Wohnung „zum vertragsgemäßen Gebrauch“ zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht sei es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutze und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtige. Ob dem Mieter insoweit ein vertragswidriges Verhalten anzulasten sei, könne dahinstehen, weil durch eine etwaige Vertragsverletzung des Mieters die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, angesichts des mangels Kündigung fortbestehenden Mietverhältnisses nicht berührt würde.
Auch dem Minderungsbegehren stehe die Überlassung der Wohnung an Dritte nicht entgegen. Die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB trete kraft Gesetzes ein. Daher könne der Vermieter ebenso wie bei der Instandhaltungspflicht nicht mit Erfolg einwenden, der Mieter hätte die Mietsache, auch wenn sie zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht genutzt.
20.10.2018
