Leitsatz:
Zu den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung.
BGH vom 25.9.2018 – VIII ZR 121/17 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 5 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Hier ging es darum, ob eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten den formellen Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB entsprach oder nicht. Aus einer Mieterhöhung, die gegen die dort genannten Anforderungen an die Erläuterung und Berechnung verstößt, kann der Vermieter keinerlei Ansprüche herleiten. In einem Zahlungsprozess würde das Gericht bei einer derart formal unwirksamen Mieterhöhung gar nicht mehr untersuchen, ob und inwieweit eine Modernisierung beziehungsweise Energieeinsparung gegeben ist. Formal unwirksame Mieterhöhungen sind für Mieter insofern besonders günstig, als hier das Risiko ausscheidet, dass ein Sachverständiger die mieterseitigen Annahmen über mangelnde Energieeinsparung, falsche Instandsetzungsabzüge und so weiter im Prozess widerlegt.
Leider ergibt sich aus der ständigen Rechtsprechung des BGH hierzu, dass an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind. Vielmehr genüge es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen könne.
Vorliegend hatte der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung den Abzug für die durch die Modernisierungsmaßnahmen ersparten Instandhaltungsaufwendungen mit 0,- Euro angegeben. Ferner rügten die Mieter, dass eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie infolge der vorgenommenen Baumaßnahmen weder zu erwarten gewesen noch tatsächlich eingetreten sei.
Der BGH folgte – wie nicht anders zu erwarten – der Ansicht der Mieter nicht, dass beide Umstände die Mieterhöhung formal unwirksam machen würden.
Beides betreffe nicht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung, mittels derer lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung gewährleistet werden solle, sondern ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung.
Das bedeutet im Klartext: Auch wenn der Vermieter erklärt, dass keine Instandsetzungskosten angefallen sind, ist die Erhöhungserklärung auch dann formell ordnungsgemäß, wenn sich später herausstellt, dass solche Kosten sehr wohl angefallen sind. Der Sachverhalt ist also genauso zu bewerten, wie wenn ein Vermieter statt eines zutreffenden 30-prozentigen Instandsetzungsabzuges nur 20 Prozent angibt. In beiden Fällen liegt nur ein materieller Fehler vor. Lediglich wenn der Vermieter rein gar nichts zum erforderlichen Instandsetzungsabzug erklärt, ist die Mieterhöhung formunwirksam, es sei denn, ein Instandsetzungsabzug scheidet schon denklogisch aus (zum Beispiel bei erstmaligem Anbau eines Balkons).
Auch im Hinblick auf die erforderliche nachhaltige Einsparung von Heizenergie infolge der vorgenommenen Baumaßnahmen ist es nach Ansicht des BGH für die formale Wirksamkeit der Mieterhöhung ausreichend, dass der Vermieter neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und der Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegt, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.
Ob die besagten Maßnahmen tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken (können), betrifft demgegenüber wiederum allein die materielle Wirksamkeit der betreffenden Mieterhöhung. Die hierfür entscheidungserheblichen Fragen müssen dann im Rahmen des Zivilprozesses durch Sachverständigengutachten geklärt werden.
23.01.2019
