Leitsatz:
Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung.
BGH vom 18.12.2019 – VIII ZR 332/18 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
In der Modernisierungsankündigung des Vermieters wurden insbesondere ein Austausch der Fenster und Balkontüren, eine Sanierung des Bades, eine Erneuerung der Heizung, die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade sowie eine energetische Dachsanierung angekündigt. Die Maßnahmen sollten über einen Zeitraum von insgesamt 13 Wochen zwischen dem 1. Mai 2015 und dem 31. Juli 2015 teils in der Wohnung des Mieters und teils an anderen Teilen des Gebäudes ausgeführt werden.
Das LG Düsseldorf hatte den Anspruch des Vermieters auf die Duldung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verneint. Dies wurde mit einer Unwirksamkeit des Ankündigungsschreibens des Vermieters begründet. Der BGH hat dieses Urteil nunmehr aufgehoben und an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei das Ankündigungsschreiben des Vermieters nicht deshalb unwirksam, weil es hinsichtlich der Teilmaßnahme „Dachsanierung“ zu unbestimmt abgefasst wäre. Ebenso wenig handele es sich bei dem Vorhaben des Vermieters um ein Gesamtkonzept in der Weise, dass bei einer etwa unzureichenden Ankündigung einer einzelnen Teilmaßnahme unklar wäre, ob die übrigen Maßnahmen gleichwohl durchgeführt werden sollen und deshalb von einer insgesamt unwirksamen Ankündigung auszugehen wäre.
Denn aus dem Gesamtzusammenhang der Ausführungen zur Dachsanierung und der Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Fassade werde deutlich, dass es sich um ein bisher nicht isoliertes oder wärmegedämmtes Gebäude handele, bei dem durch die nunmehr geplanten und aufeinander abgestimmten Maßnahmen an der Fassade, an den Fenstern und am Dach eine vollständige Isolierung der gesamten Haushülle ohne Wärmebrücken erreicht und auf diese Weise in erheblichem Umfang Energie eingespart werden solle. Dazu wurde – was das Berufungsgericht übersehen habe – auf der zweiten Seite der Modernisierungsankündigung konkret mitgeteilt, dass durch die Montage des Wärmeverbundsystems, der Dachgeschossdämmung, der Sockeldämmung und des Fensteraustauschs eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von 1,0 auf 0,2 erreicht werde. Damit sei die geplante energetische Modernisierung und die dadurch zu erwartende Energieeinsparung ausreichend beschrieben.
Es sei daher unschädlich, dass die nähere Schilderung der zur Dachgeschossdämmung geplanten Maßnahmen auf der dritten Seite der Ankündigung nicht noch zusätzliche konkrete Angaben zu den allein durch die Wärmedämmmaßnahmen am Dach zu erwartende Energieeinsparung enthalte. Derartige zusätzliche Angaben seien auch nicht zum Schutz des Mieters erforderlich, etwa um abschätzen zu können, ob er sich die Wohnung nach der Modernisierung noch werde leisten können. Denn bezüglich der künftig durch die Isolierung der gesamten Gebäudehülle zu erwartenden Energieeinsparung genüge die Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte, die in der Ankündigung des Vermieters (ebenso wie die voraussichtliche künftige Mieterhöhung) enthalten seien.
Rechtsfehlerhaft sei auch die weitere Beurteilung des Berufungsgerichts, eine nur bezüglich einer einzelnen Teilmaßnahme nicht ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung hätte zur Folge, dass der Mieter auch sämtliche übrigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht hinzunehmen hätte, deren Duldung der Vermieter im vorliegenden Verfahren – ausschließlich – begehrt.
Und zuletzt: Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lasse die Tatsache, dass der Vermieter in seiner Modernisierungsankündigung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben in § 555 c Abs. 1 Satz 2 BGB einen Zeitplan und eine Gesamtdauer für die vorgesehenen Maßnahmen mitgeteilt habe, nicht den Schluss zu, dass er bei Herausfallen einer einzelnen Maßnahme die übrigen nicht durchführen wolle.
26.03.2020
