Leitsatz:
Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder (hier: § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln), nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen.
BGH vom 5.10.2022 – VIII ZR 117/21 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 24 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Im Mietvertrag war zur Umlagefähigkeit von Betriebskosten unter anderem vereinbart: „Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV), so insbesondere für Dachrinnen- und Gullyreinigung, den Betrieb von Notstromaggregaten, den Betrieb von Brandschutz-, Brandmelde-, Lüftungs-, Tür- und Tor-, Notlicht-, Notruf- und Brunnenanlagen, Wartung und Pflege von Türsprech-, Öffner- und Müllabwurfanlagen. …
Der Vermieter ist berechtigt, neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend zu machen.“
Der Vermieter forderte von den Mietern im Rahmen der Betriebskostenabrechnung einen Jahresbetrag von 8,02 Euro für die Wartung der Rauchwarnmelder. Er zog den sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag vom Konto der Mieter ein. Die Mieter widersprachen der Betriebskostenabrechnung fristgemäß.
Die Vorinstanzen bejahten einen Anspruch des Vermieters auf Zahlung der in Höhe von 8,02 Euro anteilig berechneten Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder. Der BGH folgte dem im Ergebnis: Die Kosten für die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder seien – anders als diejenigen der Anmietung (vgl. BGH vom 11.5.2022 – VIII ZR 379/20) – als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung einzuordnen.
Wie der BGH bereits für die Kosten der Revision einer Elektroanlage entschieden habe (vgl. BGH vom 14.2.2007 – VIII ZR 123/06), sei eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts diene, keine Mangelbeseitigung und seien die hierdurch verursachten wiederkehrenden Kosten deshalb als sonstige – grundsätzlich umlegbare – Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen.
Entsprechendes gelte für die Kosten, die bei dem Eigentümer eines vermieteten Objekts für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern wiederkehrend anfielen. Auch sei eine wirksame Betriebskostenvereinbarung vorliegend gegeben.
Ob der Vermieter nachträglich entstandene „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, wie hier die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder, aufgrund einer – hier gegebenen – Neukostenklausel auf den Mieter umlegen könne, müsse vom BGH aber nicht entschieden werden.
Denn die Mietvertragsparteien hätten die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vereinbart, welche auch die nach Mietvertragsschluss neu entstandenen Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder umfassen würden. Bei diesen Geräten handele es sich nach dem Verständnis eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters um technische Einrichtungen der im Mietvertrag im Einzelnen aufgeführten Art, nämlich um Einrichtungen zum Schutz der Hausbewohner vor den Gefahren eines Brands im Mietobjekt. Darauf, ob Rauchwarnmelder im fachspezifischen Sinn Teil einer Brandschutz- oder Brandmeldeanlage seien, komme es nicht an.
Der Umstand, dass im Mietvertrag von den Kosten des „Betriebs“ und nicht ausdrücklich von den Kosten der „Wartung“ gesprochen werde, stehe einem auch diese Kosten umfassenden Verständnis eines redlichen und verständigen Mieters nicht entgegen. Denn der „Betrieb einer Brandschutz- und -meldeanlage“ umfasse auch deren notwendige regelmäßige Überprüfung auf ihre Betriebsfähigkeit, mithin deren Wartung. Derartige Kosten für eine regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit können auch nach dem Verständnis eines nicht juristisch vorgebildeten Mieters bei den im Mietvertrag aufgeführten Brandschutz- und Brandmeldeanlagen anfallen.
Die Umlagefähigkeit entfalle im Übrigen nicht deshalb, weil die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder nach § 48 Abs. 4 Satz 4 der Berliner Bauordnung den Mietern obliege, es sei denn, der Eigentümer übernehme diese Verpflichtung selbst. Dies betreffe allein das bauordnungsrechtliche Verhältnis zwischen der Behörde und dem hinsichtlich der Wartung öffentlich-rechtlich Verpflichteten. Auf das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter habe die bauordnungsrechtliche Regelung keinen Einfluss.
Die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder seien letztlich auch nicht als – nicht umlegbare – Verwaltungskosten einzuordnen. Zwar betreibe ein Vermieter mit der Wartung von Rauchwarnmeldern auch Vorsorge im eigenen Interesse, indem er seine eigene Verkehrssicherungspflicht erfülle. Indes sei die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebliches Kriterium, um Betriebskosten von Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten abzugrenzen. Vielmehr könnten – wie vorliegend – auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienten, als Betriebskosten umlagefähig sein.
22.02.2023
