Infomarkt & Mietrecht

Berlins größte Mieterorganisation mit über 190.000 Mitgliedern

Mieterberatung in allen Bezirken, Schriftverkehr mit Vermietern, Mietrechtsschutz für Gerichtsverfahren, Informationen zum Mietrecht und zur Wohnungspolitik

Die starke Interessenvertretung der Mieter

Jetzt Mitglied werden!
Startseite
Mietrecht / Infoblätter / Info 45: Rauchwarnmelderpflicht für Berlin

Info 45: Rauchwarnmelderpflicht für Berlin

20 Fragen und Antworten

Stand: 12/22

Folgende Fragen behandelt dieser Artikel:

1. Warum Rauchwarnmelder?

In Deutschland sind jedes Jahr Todesopfer nach einem Wohnungsbrand zu beklagen. Gefährlich ist dabei nicht so sehr das Feuer, sondern der entstehende Rauch, vor allem während der Schlafenszeit. Die meisten Bewohner sterben an den Folgen einer Rauchvergiftung. Rauchwarnmelder bieten einen zuverlässigen Schutz, vorausgesetzt, sie sind ordnungsgemäß installiert und werden regelmäßig überprüft. Näheres ist in der DIN 14676 festgelegt (siehe Punkt 9.).

Gibt ein Rauchwarnmelder Alarm, ist es bereits zu einer starken Rauchentwicklung gekommen. Die Feuerwehr rät dringend davon ab, dann die Flammen zu bekämpfen. Wegen der besonderen Gefährlichkeit des Brandrauchs soll das Gebäude umgehend verlassen werden.

2. Gibt es eine Rauchwarnmelder-Pflicht?

Nach der Berliner Bauordnung gibt es eine Installationspflicht für Rauchwarnmelder seit dem 1. Januar 2017 für Neu- und Umbauten. Für Bestandswohnungen läuft noch eine Übergangsfrist bis Ende 2020.

 

§ 48 Abs. 4 Bauordnung Berlin

In Wohnungen müssen

  1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und
  2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,

jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

 

3. In welchen Räumen müssen Rauchwarnmelder installiert sein?

In allen Aufenthaltsräumen (§ 2 Abs. 5 BauO Bln) mit Ausnahme von Küchen. Keine Aufenthaltsräume sind Treppenräume, Dachräume, Waschräume, Toiletten, Nebenräume, Lagerräume und Garagen. Faustformel: Die Rauchwarnmelder müssen je einmal in allen Räumen der Wohnung angebracht werden, mit Ausnahme von Küche und Bad bzw. Toilette.

4. Wer muss die Rauchmelder einbauen?

Die Installation der Rauchwarnmelder obliegt nach der Bauordnung dem Eigentümer, also dem Vermieter des Gebäudes. Die Wartung der Geräte soll hingegen grundsätzlich dem Mieter obliegen (siehe dazu unten Punkt 10.).

5. Welche Art von Rauchwarnmeldern (z.B. Funkrauchmelder) dürfen eingebaut werden?

Nach der gesetzlichen Regelung liegt die Dispositionsbefugnis über die einzubauende Marke der Rauchwarnmelder, die Anzahl der benötigten Geräte und das zu beauftragende Fachunternehmen grundsätzlich beim Vermieter (BVerfG v. 8.12.2015 – 1 BvR 2921/15 -; AG Burgwedel v. 1.7.2010 – 73 C 251/09 -; AG Hamburg-Bergedorf v. 16.11.2009 – 410D C 181/09).

Der Mieter hat auch den Austausch von Rauchwarnmeldern und die einheitliche Installation von Funkmeldern zu dulden, selbst wenn nicht gesichert ist, dass dann die jährliche Sichtprüfung endgültig entfällt (AG Halle-Saalkreis v. 20.8.2015 – 104 C 589/15 -). Das Bundesverfassungsgericht hat im Übrigen eine Verfassungsbeschwerde, mit der sich ein Mieter gegen den Einbau von Funk-Rauchwarnmeldern in seiner Wohnung wehren wollte, nicht zur Entscheidung angenommen (BVerfG v. 8.12.2015 – 1 BvR 2921/15 -).

6. Ist der Einbau von Rauchmeldern eine duldungspflichtige Modernisierung?

Die Installation von Rauchmeldern in der Mietwohnung durch den Vermieter ist einerseits eine Modernisierung nach § 555 b Nr. 4 und 5 BGB (Wohnwertverbesserung) und andererseits für den Fall einer landesrechtlichen öffentlich-rechtlichen Verpflichtung eine Maßnahme nach § 555 b Nr. 6 BGB (BGH v. 17.6.2015 – VIII ZR 290/14; BGH v. 17.6.2015 – VIII ZR 216/14 -). Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist daher von den Mietern zu dulden.

Auch der stark rauchende Mieter muss es dulden, dass ein vom Vermieter beauftragtes Fachunternehmen in sämtlichen zum Schlafen geeigneten Räumen – auch im Raucher-Wohnzimmer – fachgerecht Rauchwarnmelder anbringt (AG Halle-Saalkreis v. 14.3.2014 – 99 C 2552/13 -).

 Noch nicht abschließend geklärt ist, ob der Einbau von Rauchwarnmeldern nach § 555 c Abs. 1 BGB formal angekündigt werden muss, oder nicht, weil es sich hierbei um eine Bagatellmaßnahme (§ 555 c Abs. 4 BGB) handelt (für Letzteres wohl BGH v. 17.6.2015 – VIII ZR 216/14 -).

7. Was gilt, wenn der Mieter schon Rauchmelder installiert hatte?

Den Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat (BGH v. 17.6.2015 – VIII ZR 290/14).

Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555 b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat (BGH v. 17.6.2015 – VIII ZR 216/14 -).

8. Kann der Vermieter die Einbaukosten auf die Mieter umlegen?

Ja. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Installation der Rauchwarnmelder aufgewendeten Kosten erhöhen (siehe Info Nr. 13). Der Einwand finanzieller Härte scheidet nach § 559 Abs. 4 Nr. 2 BGB aus, weil der Einbau der Rauchwarnmelder eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme darstellt.

Für Mieter der städtischen Wohnungsunternehmen gelten eigene – bessere – Regeln (siehe Info Nr. 43).

Im Sozialen Wohnungsbau führt die Rauchwarnmelder-Installation zu einer Kostenmieterhöhung, die durch eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung nachzuweisen ist und die von der IBB genehmigt worden sein muss (siehe Info Nr. 53).

9. Wie oft und auf welche Weise müssen Rauchmelder gewartet werden?

Die zuverlässige Funktionsweise von Rauchwarnmeldern kann vor allem im Laufe der Zeit beeinträchtigt werden durch Staub und andere Kleinpartikel in der Raumluft, Luftfeuchtigkeit, Materialbelastung durch Temperaturwechsel oder Korrosion oder durch Schadstoffe beispielsweise Schwefeldioxid. Aber auch unverantwortliches Nutzerverhalten kann bei Rauchwarnmeldern zu Ausfällen führen, beispielsweise die Entnahme der Batterie, weil eine solche in einem anderen Haushaltgerät gerade fehlt. Vor solchen Gefahren kann ein höherwertiger Rauchwarnmelder mit dem „Q-Label“ schützen. Die in diesen Geräten enthaltene Zehn-Jahres-Batterie kann nicht ausgebaut werden

Mit der Neufassung der DIN 14676 vom Dezember 2018 ist bezüglich der Wartung zu unterscheiden. Es gibt danach drei Rauchwarnmeldetypen mit jeweils unterschiedlichen Anforderungen an die Wartung:
Typ A: Einzelmelder
Typ B: Melder mit Teil-Ferninspektion
Typ C: Melder mit kompletter Ferninspektion

Bei Typ A ist einmal jährlich (plus 3 Monate Kulanz) eine Sichtprüfung sämtlicher Funktionen vorgeschrieben.

  • Es ist zu prüfen, ob die Raucheindringungsöffnungen frei sind. Das Gerät darf nicht abgedeckt und die Öffnungen nicht durch Flusen und Staub verschmutzt sein.
  • Ebenfalls durch Sichtprüfung ist zu kontrollieren, dass keine funktionsrelevanten Beschädigungen des Rauchwarnmelders vorliegen. Defekte Geräte sind auszutauschen.
  • Es ist sicherzustellen, dass die Umgebung von einem halben Meter um den Rauchwarnmelder frei von Hindernissen ist. Es dürfen z.B. keine Einrichtungsgegenstände angebracht oder aufgestellt sein, die das Eindringen von Brandrauch in den Rauchwarnmelder behindern können.
  • Über die Prüfeinrichtung ist zu kontrollieren, dass der akustische Alarm und ggf. die optische Individualanzeige funktionstüchtig sind. Dazu ist der entsprechende Signalgeber zu aktivieren, d.h. ein Probealarm auszulösen.
  • Die Batterie ist nach Herstellerangaben auszutauschen. Der Batteriewechsel hat spätestens zu erfolgen, wenn der Rauchwarnmelder eine Batteriestörung meldet.

Bei Typ B erfolgt die jährliche Kontrolle der Batterien, der Funktion des Warnsignals und der Rauchkammer sowie die Demontageerkennung mittels funkgesteuerter Ferninspektion. Die Kontrolle auf Öffnung des Raucheintritts und die Umfeldüberwachung hingegen erfolgen alle drei Jahre (plus 6 Monate Kulanz) durch eine Sichtprüfung.

Bei Typ C gibt es überhaupt keine Sichtprüfung. Ferninspizierte Rauchwarnmelder prüfen sich fortlaufend selbst. Alle wichtigen Geräteparameter, wie der Verschmutzungsgrad der Rauchkammer der Demontageschutz oder die Prüfung, ob sich Hindernisse in der Nähe des Melders befinden sowie die Batteriespannung können von einem Wartungsdienstleister elektronisch aus der Ferne überprüft werden. Eine Besonderheit des Typ C liegt darin, dass zumeist der Gerätezustand deutlich öfter als normativ vorgeschrieben überprüft wird. So können im Wochenturnus mittels spezieller Sensoren Gegenstände und Hindernisse in einem Radius von bis zu 60 cm um den Rauchwarnmelder herum erkannt werden, die den Raucheintritt und damit die Warnfunktion des Gerätes verhindern können. Treten Störungen auf, wird dies beim Wartungsunternehmen sogleich bemerkt. Überdies signalisiert der Rauchwarnmelder den Bewohnern die Störung durch ein akustisches Signal.

Bei Typ C ist mietrechtlich zu beachten, dass irgendwelche Prüfungs- oder Wartungskosten nicht entstehen. Deshalb darf der Vermieter für diese Geräte auch keine Betriebskosten berechnen. Ist ein Gerät defekt, muss es ersetzt werden. Die dafür anfallenden Kosten darf der Vermieter auch nicht als Betriebskosten abrechnen. Es handelt sich um eine Instandhaltung.

10. Muss der Mieter oder der Vermieter die Wartung beauftragen?

Überraschender Weise überantwortet die Berliner Bauordnung dem Mieter die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft (Wartung). Es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Die Hauseigentümerverbände raten ihren Mitgliedern von Letzterem Gebrauch zu machen, da sie so das „Heft in der Hand“ hätten und den Mieter nicht überwachen müssten, ob dieser seiner Verpflichtung nachkommt (siehe Hinweis in GE 16, 1263). Die Übernahme der Wartung durch den Vermieter kann dieser durch einfache Erklärung gegenüber dem Mieter realisieren (a.A. Vertragsvereinbarung nötig: AG Dortmund v. 30.1.2017 – 423 C 8482/16 -). Damit ist über die Kostentragung allerdings noch nichts entschieden (siehe Punkt 12.).

Aber auch aus Mietersicht ist die Übernahme der Wartung durch den Vermieter von Vorteil. Entgeht er doch so etwaigen Haftungsrisiken. Auch dürfte die Wartung durch eine Firm des Vermieters in der Regel nicht teurer werden als die Beauftragung einer Firma durch den Mieter.

Unabhängig von diesen Nützlichkeitserwägungen ist die Rechtslage eindeutig: Da das Mietrecht der konkurrierenden Gesetzgebung unterfällt und der Bundesgesetzgeber das Mietrecht ausführlich im BGB geregelt hat, kann § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln nicht als mietrechtliche Regelung verstanden werden. Die Vorschrift kann nur eine Ermessensrichtlinie für die Bauaufsichtsbehörde sein, die nicht in das privatrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreift. Die mietrechtliche Wartungspflicht des Vermieters ergibt sich deshalb ungeachtet § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses sicher zu stellen.

Auch eine einvernehmliche vertragliche Vereinbarung über die Wartung durch den Mieter dürfte als Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB unwirksam sein.

11. Muss die Installation und Wartung der Rauchmelder durch Fachkräfte erfolgen?

Nein. Es reicht aus, wenn sie gemäß der DIN 14676 „fachgerecht“ montiert und gewartet werden. Danach müssen Rauchwarnmelder immer an der Decke, vorzugsweise in der Raummitte, aber in jedem Fall mindestens 0,5 m von der Wand oder einem Unterzug oder von Einrichtungsgegenständen entfernt, montiert werden. Die Wartung muss so, wie unter Punkt 9. beschrieben erfolgen.

12. Sind die Wartungskosten auf die Mieter umlegbar?

Die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern (siehe Punkt 9.) sind sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV (BGH v. 5.10.2022 – VIII ZR 117/21 -).

Die Umlage von sonstigen Betriebskosten muss allerdings explizit vereinbart sein (BGH v. 7.4.2004 – VIII ZR 167/03; BGH v. 8.4.2009 – VIII ZR 128/08). Das bedeutet, dass die einzelnen Positionen im Mietvertrag unter „sonstige Betriebskosten“ ausdrücklich genannt sein müssen. Hierbei reicht es aber aus, wenn die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vereinbar haben. Dies umfasst auch die nach Mietvertragsschluss neu entstandenen Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder (BGH v. 5.10.2022 – VIII ZR 117/21 -). Wichtig: Sind die laufenden Kosten für Rauchmelder im Mietvertrag nicht aufgeführt, zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses aber bereits angefallen, muss der Mieter diese Kosten nicht tragen (vgl. AG Potsdam v. 29.3.2007 – 26 C 287/06 -).

Kontrovers stellt sich die Rechtslage jedoch dar, wenn die Kosten erst nach Abschluss des Mietvertrages angefallen sind und der Vermieter die Kosten der Funktionsprüfung in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt.

Ob der Vermieter nachträglich entstandene „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV aufgrund einer Neukostenklausel („Der Vermieter ist berechtigt, neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend zu machen“) auf den Mieter umlegen kann, ist umstritten (Rechtsberatung!)

Uneinigkeit besteht weiterhin, ob der Vermieter auch ohne entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag berechtigt ist, Mehrkosten umzulegen. Nach einer Meinung ist das zulässig, wenn die neu entstandenen Betriebskosten Folge einer Modernisierung sind (dafür: LG Magdeburg v. 27.9.2011 – 1 S 171/11(051) -; LG Hannover v. 9.12.2010 – 1 S 24/10 -; AG Burgwedel v. 1.7.2010 – 73 C 251/09 -; dagegen: Paschke GE 17, 146 (149)).

13. Sind Miet-/Leasingkosten für Rauchwarnmelder auf die Mieter umlegbar?

Einige Vermieter sind auf die Idee gekommen, die Rauchmelder nicht zu kaufen, sondern zu mieten und die entsprechenden Kosten als Betriebskosten auf die Mieter abzuwälzen. Mietkosten sind aber nicht umlagefähig (BGH v. 11.5.2022 – VIII ZR 379/20 -).

Die Kosten für die Anmietung treten an die Stelle des käuflichen Erwerbs. Miet- oder auch Leasingkosten sind als Betriebskosten jedoch ebenso wenig umlagefähig, wie die Anschaffungskosten selbst. Sie fallen zwar laufend an, wie Betriebskosten. Sie füllen jedoch nicht den Betriebskostenbegriff aus, da es sich um Kapitalkosten handelt. Mietkosten für Rauchmelder dürfen somit nicht angesetzt werden.

14. Was ist, wenn ein Rauchwarnmelder funktionsunfähig wird?

Ist ein Gerat defekt, muss es ersetzt werden. Die dafür anfallenden Kosten darf der Vermieter auch nicht als Betriebskosten abrechnen. Es handelt sich um eine Instandhaltung. Nach DIN 14676 ist ein Rauchwarnmelder spätestens nach zehn Jahren plus sechs Monaten Karenzzeit nach der Inbetriebnahme auszutauschen. Auch diese Kosten darf der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen.

15. Haben Rauchmelder auf die versicherungsrechtliche Lage Einfluss?

Die fehlende fristgerechte Wartung kann den uneingeschränkten Versicherungsschutz im Rahmen der Gebäudeversicherung gefährden. Ein voller Versicherungsschutz setzt die Einhaltung der gesetzlichen und behördlichen Vorschriften über Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern voraus (AG Hamburg-Blankenese v. 26.6.2013 – 531 C 125/13 -; AG Halle-Saalkreis v. 14.3.2014 – 99 C 2552/13 -; zweifelhaft! Siehe Hinweis in GE 16, 1261).

16. Haben Mieter schon vor dem 1.1.2021 einen Anspruch gegen den Vermieter auf Einbau von Rauchwarnmeldern?

Mieter von Neubauten ja, Mieter von Bestandswohnraum nicht, denn anderenfalls wäre die bauordnungsrechtliche Übergangsfrist sinnlos. Umgekehrt darf selbstverständlich der Duldungsanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter (siehe Punkt 6.) bereits vor Ablauf der Übergangsfrist fällig werden (vgl. AG Halle-Saalkreis v. 14.3.2014 – 99 C 2552/13 -).

17. Was sind die Folgen, wenn der 31.12.2020 verstrichen ist, ohne dass Rauchmelder eingebaut wurden?

Ab dem 1.1.2021 gehört die Ausrüstung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern zum Mindeststandard, bei dessen Nichteinhaltung ein Mangel der Mietsache vorliegt (Paschke GE 17, 146 (151). Es ist dann im Einzelfall zu prüfen, ob neben dem unzweifelhaften Anspruch auf Mängelbeseitigung auch ein Mietminderungsrecht gegeben ist oder Letzteres wegen Unerheblichkeit des Mangel ausscheidet.

 Darüber hinaus liegt dann ein bauordnungsrechtswidriger Zustand vor, der die Bauaufsicht zum Einschreiten veranlassen könnte – wenn sie hiervon Kenntnis erhält. Bußgeldbewehrt ist der Verstoß allerdings nicht.

18. Wer haftet für die Kosten bei Fehlalarmen?

Die Installation eines Rauchmelders in der Mietwohnung ist vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache. Verstehen Dritte einen auf mangelnde Batterie-Stromspannung weisenden Signalton des Rauchmeldegeräts als Alarmton und wird von der herbeigerufenen Feuerwehr die Wohnungstür im Einsatz gewaltsam und schädigend aufgebrochen, ist der Mieter nicht schadensersatzpflichtig (AG Hannover v. 20.4.2007 – 537 C 17077/05 -). Anders ist es, wenn der Mieter die Wartung übernommen hat (siehe Punkt 10.) und diese nicht oder schlecht erfolgt ist und dies ursächlich für den Fehlalarm ist.

Gebäudeversicherungen decken gegen eine Prämienerhöhung – die über die Betriebskosten auf die Mieter abgewälzt werden kann – die Kosten von Fehlalarmen ab (Hinweis in GE 16, 1262).

19. Gilt die Rauchwarnmelderpflicht auch in Wohnungseigentumsanlagen?

Selbstverständlich. Für Mieter einer Eigentumswohnung gilt insoweit nichts Abweichendes.

20. Wie können sich schwerhörige oder taube Mieter vor Rauchvergiftungen schützen?

Für diesen Personenkreis gibt es Hilfsmittel, die das akustische Signal eines Rauchwarnmelders für stark Schwerhörige bzw. Taube wahrnehmbar machen. Die Krankenkassen übernehmen die Kosten hierfür (BSozG v. 18.6.2014 – B 3 KR7/13; BSozG v. 18.6.2014 – B 3 KR 8/13R -).

Diese Geräte sind auch nach § 25 der Verordnung über Beihilfe in Krankheits-, Pflege- und Geburtsfällen (BBhV) i.V.m. Ziff. 12.4 der Anlage 11 zur BBhV ersatzfähig (VG Düsseldorf v. 19.2.2016 – 13 K 6264/15 -).

 

Dieses Merkblatt ersetzt keine Rechtsberatung. Vor Befolgung der Hinweise sollten Sie unbedingt rechtlichen Rat einholen. Der BERLINER MIETERVEREIN e.V. steht Ihnen dabei gern zur Verfügung.

 

Lesen Sie auch zum Thema "Rauchwarnmelder":


behlau
07.12.2022