Leitsatz:
Zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den Vermieter.
BGH vom 26.4.2022 – VIII ZR 364/20 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 12 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
In einem anderen Fall hatte die Vermieterin den Mieter unter Fristsetzung aufgefordert, die aus dem Wohnungsabnahmeprotokoll ersichtlichen „Mängel“ zu beseitigen. Nach ergebnislosem Ablauf der Frist machte die Vermieterin Schadenersatz geltend.
Zu Unrecht, wie der BGH feststellte. Der Vermieterin stehe ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Pflichten zur Gartenpflege und zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach § 280 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit dem streitgegenständlichen Mietvertrag nicht zu. Es fehle nämlich an einer wirksamen Fristsetzung im Sinne von § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht erbrachter Leistung setze voraus, dass der Vermieter den Mieter zur Leistungserbringung auffordere, ihm eine angemessene Frist zur Leistung setze und diese Frist verstreiche, ohne dass der Mieter seine Verpflichtung erfülle. Der Vermieter als Gläubiger müsse dabei in seinem mit Fristsetzung verbundenen Verlangen auf Erbringung der geschuldeten Leistung diese Leistung eindeutig bezeichnen.
Ausgehend hiervon habe die Vermieterin dem Mieter mit ihrem Schreiben eine wirksame Frist zur Leistung im Sinne von § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gesetzt. Der Mieter sei lediglich aufgefordert worden, die aus dem „Wohnungsabnahmeprotokoll“ ersichtlichen „Mängel“ zu beseitigen. Dem Schreiben sei nicht zu entnehmen gewesen, welche Leistungen der Mieter tatsächlich bezüglich der zahlreichen „Mängel“ im Einzelnen erbringen sollte. Auch aus dem dem Schreiben beigefügten Abnahmeprotokoll gehe dies nicht hervor. Anhaltspunkte dafür, dass eine Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich gewesen sein könnte (vgl. § 281 Abs. 2 BGB), seien weder vorgetragen noch ersichtlich.
Merke: Die bloße Bezugnahme auf ein Wohnungsabnahmeprotokoll reicht für eine wirksame Fristsetzung mit Leistungsaufforderung in der Regel nicht. Ein ansonsten gegebener Schadenersatzanspruch scheidet dann aus.
24.01.2023
