Leitsatz:
Zur Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses.
BGH vom 5.12.2018 – VIII ZR 17/18 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Wohnung war mit einem Telefonanschluss vermietet worden. Die Telefonleitung verlief vom Hausanschluss durch einen Keller zur Wohnung. 2015 wurde die Telefonleitung defekt, so dass die Mieterin über diese Leitung nicht mehr telefonieren und das Internet nutzen konnte. Sie forderte den Vermieter vergeblich auf, die Leitung zwischen dem Hausanschluss und ihrer Wohnung instand zu setzen. Das Berufungsgericht wies die Klage der Mieterin ab.
Der BGH gab der Mieterin jedoch Recht. Diese Entscheidung kam einigermaßen überraschend. Hatten doch sämtliche in den letzten Jahren bekannt gewordenen Entscheidungen von Instanzengerichten eine andere Meinung vertreten.
So hatte das Landgericht Berlin (Urteil vom 12. September 2014 – 63 S 151/14) entschieden, dass ein Mieter vom Vermieter die Reparatur des Telefonkabels zwischen der Telefonsteckdose in der Wohnung und dem Übergabepunkt im Keller nicht verlangen könne. Vielmehr müsse er nur dulden, dass der Mieter es selbst reparieren lasse.
Dieser Rechtsansicht ist der Bundesgerichtshof nunmehr entgegengetreten.
Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richte sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Fehlt es – wie meist bezüglich der Telefonleitung – an einer vertraglichen Vereinbarung, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses bestimmt.
Jedenfalls dann, wenn die Wohnung – wie vorliegend – mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet sei, umfasse der vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss. Dazu gehöre – selbstverständlich – die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem gegebenenfalls – wie hier – im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt vornehmen zu müssen.
Im Übrigen würde es auch dem Interesse des Vermieters selbst widersprechen, die Gebrauchserhaltungspflicht für das Verbindungskabel zwischen der in der Wohnung des Mieters befindlichen Telefonanschlussdose und dem Hausanschluss im Keller dem Mieter aufzuerlegen. Denn in einem Mehrparteienhaus müsste dann jeder Mieter Arbeiten zur Verbindung der in seiner Wohnung befindlichen Telefonanschlussdose mit dem Hausanschluss im Keller durchführen oder durchführen lassen, was mit der Gefahr uneinheitlicher und nicht aufeinander abgestimmter Leitungsverläufe verbunden wäre. Auch komme es für die Instandhaltungspflicht des Vermieters von vornherein nicht darauf an, ob und bejahendenfalls welche Ansprüche dem Mieter gegen ein Telekommunikationsunternehmen zustünden. Selbst wenn dem Mieter im Einzelfall im Hinblick auf die Verkabelung Ansprüche gegen Dritte zustünden, läge allenfalls ein Fall gesamtschuldnerischer Verpflichtung vor, bei der es dem Mieter freistehe, welchen Gläubiger er in Anspruch nehme.
Schließlich sei es auch unerheblich, dass sich die defekte Leitung außerhalb der vermieteten Räumlichkeiten befinde. Denn die Instandhaltungspflicht des Vermieters beschränke sich nicht nur auf das eigentliche Mietobjekt, sondern erstrecke sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile, die, wenn auch nur mittelbar, dem Mietgebrauch unterlägen.
Fazit: Beim Abschluss des Mietvertrages müssen Telefonanschluss und Telefonleitung in Ordnung sein und während des Mieterverhältnisses in Ordnung bleiben. Treten Schäden oder Defekte auf, muss sie der Vermieter auf seine Kosten beseitigen.
18.02.2019
